Aktuální situace na trhu s byty nahrává investorům. Růst cen a nedostatek bytů na prodej v kombinaci s přísnějšími pravidly pro poskytování hypoték má totiž za následek, že na vlastní bydlení dosáhne stále méně lidí. Ti jsou pak nuceni zůstat v nájmu. Kromě toho je zde poměrně velká skupina těch, kteří po koupi vlastního bytu ani netouží, například studenti, mladí lidé, kteří nechtějí být vázaní na jedno místo, či cizinci.
Chcete výhodně investovat. Porovnejte si nabídky na trhu. |
„Do budoucna lze tedy očekávat zvýšený počet zájemců o nájemní bydlení,“ říká Jan Kunz, regionální ředitel pro severní Moravu v RK Sting. „Postupně se tak začneme přibližovat zbytku Evropy, kde se podíl nájmu pohybuje okolo 50 procent. U nás aktuálně dosahuje zhruba dvaceti procent.“
Z tohoto pohledu má tedy i v současnosti pořízení bytu na investici smysl, možná více než kdykoliv před tím. Z hlediska cen, které jsou vyšroubované na maximum, pak záleží na tom, co od takové investice očekáváte. „Určitě bych v současnosti nedoporučoval kupovat byt s vidinou, že ho za několik let prodám se ziskem. To vidím jako riskantní,“ říká Daniel Kotula, majitel Re/max City.
„Jsem-li ale investor, který se dívá na investici ve středně i dlouhodobém horizontu, tak stále platí, že investice do nemovitostí jsou jedny z nejvýhodnějších,“ doplňuje Goran Andonov, ředitel Maxima Reality. V současnosti sice kromě Prahy a Brna ceny nemovitostí stagnují a v méně atraktivních lokalitách začaly nepatrně klesat. Ale v dlouhodobém horizontu jejich ceny neustále rostou.
„A někdo investuje na peněžní tok, tedy výnos z nájmu,“ dodává Pavel Hassman, majitel Re/max 4you. Ten se počítá jako roční čisté nájemné ku kupní ceně.
Praha je specifická
Pro úspěch je vždy zásadní vybrat správnou lokalitu. „Pokud si odmyslíme možnosti, že by investor cíleně vydělával na dávkách potřebným a podpoře státu vybraným skupinám obyvatel, tak nám logika i ekonomická čísla velí pořídit si nemovitost v centrech dění,“ doporučuje Andonov.
Zcela specifická z tohoto pohledu je a vždy bude Praha. „Lidé se do metropole ve velkém stěhují za prací, přicházejí sem studenti i cizinci. A do toho se ve městě málo staví. Poptávka po pronájmech je tak v Praze v celorepublikovém měřítku výjimečná,“ konstatuje Jan Martina, oblastní ředitel pro Prahu ve společnosti M&M Reality.
Minimálně 15 až 20 procent bytů je tak v hlavním městě pořizováno za účelem pronájmu. A u novostaveb jsou čísla ještě vyšší. „Podíl bytů kupovaných jako investice se pohybuje okolo 30 procent, u vybraných rezidenčních projektů je to i 40 procent,“ přibližuje čísla David Jirušek z developerské společnosti Finep.
V metropoli roste hodnota i nájmy nejvíce
Kromě vysoké šance byt pronajmout totiž investory láká také vidina vysokých nájmů. „Za poslední rok šly ceny nájmů nahoru zhruba o pět až deset procent. A je předpoklad, že ještě dále porostou,“ říká Ondřej Mašín, ředitel Bidli reality. Za poslední tři roky dohromady stouply o polovinu. Vezměme si třeba byt 2+kk o velikosti 43 metrů čtverečních v panelovém domě. „Je-li v udržovaném stavu či po částečné rekonstrukci, pohybuje se v současné době nájemné v takovém bytě v rozmezí od 13 500 do 14 tisíc korun. Před rokem to bylo 12 500 a před třemi lety 9 tisíc korun,“ uvádí příklad Jan Martina.
Podobná situace jako v Praze je také v Brně. Dobrou volbou pro pořízení investičního bytu jsou i další velká centra, která jsou zároveň i univerzitními městy. „A smysl to má také v lokalitách, kde je soustředěný důležitý průmysl a kde sídlí firmy, které patří mezi silné zaměstnavatele s nabídkou dobrých příjmů,“ uvedl Andonov.
Lukrativní lokalita = delší návratnost
Za tuto určitou jistotu se ovšem platí „daň“. Kupní ceny nemovitostí jsou pochopitelně v lukrativních a bohatších lokalitách vyšší. Tím pádem zde obvykle bývá také delší návratnost investice. Ta se kromě výše vstupní investice odvíjí i od výše nájmu.
„Například ceny bytu 2+1 v původním stavu se v Plzni aktuálně pohybují od 1,75 do 1,9 milionu korun. Při běžném nájemném bude byt generovat devět tisíc korun měsíčně čistého bez služeb a energií. Návratnost investice je tedy v tomto případě 16 až 17 let,“ uvádí příklad Tomáš Hrouda, oblastní manažer pro Plzeň ve společnosti M&M Reality. Obecně je pak investice do bytu považována za úspěšnou, pokud se majiteli vrátí do dvaceti let.
Také roční výnos bude v lukrativnějších lokalitách nižší. „V Praze je aktuálně nejlepší možný výnos čtyři až čtyři a půl procenta, bohatší krajská města mají výnos šest až sedm procent,“ říká Daniel Kotula. „Reálný výnos však zpravidla klesá na dvě až pět procent. V průběhu času je totiž třeba počítat s nutnými opravami či rekonstrukcemi,“ upřesňuje Ondřej Mašín. Do udržovaného bytu totiž nájemníka seženete lépe a také za lepší peníze.
V menších městech vynáší byt víc
Zatracovat ovšem není třeba ani menší města. „Jejich výhodou je zhruba o 30 procent nižší počáteční investice, přičemž výše nájmu může být jen mírně nižší než v okresním městě,“ říká Jan Kunz. Z ekonomického hlediska pak taková investice vychází jako výhodnější.
„Například v Mostě lze dosáhnout výnosu 10 až 15 procent,“ uvedl Daniel Kotula. Také například v Teplicích, Ústí či Chomutově lze byty pořídit za velmi nízké ceny. Dosáhnout tu lze poměrně zajímavého výnosu, běžně 8 procent. Vidina je to hezká, ale s určitým rizikem. „V těchto lokalitách se nájemníci často střídají a dost často neplatí. Někdy po nich také zůstávají velké škody,“ uvedl Ondřej Mašín.
Jinými slovy, všechna tato čísla a doporučení vezmou za své ve chvíli, kdy v bytě budete mít nájemníka, který nemá dobrou platební morálku. „Vaše investice tím dostane klidně i záporný výnos,“ upozorňuje Jan Kunz.
Žádané jsou menší byty
Kromě lokality je důležitý i výběr správného typu bytu. Skutečnost, zda bude v novostavbě, starším cihlovém domě, nebo paneláku, až takovou roli hrát nemusí. „Dobře koupený byt v panelovém domě může svému majiteli vynášet stejně jako byt v secesním cihlovém domě. Ovšem s tím rozdílem, že jeho pořizovací cena byla o polovinu nižší,“ dává příklad Jan Martina.
Dispozičně by měl být byt podle realitních odborníků spíše menší. Výnos totiž bude u menších bytů vycházet obvykle lépe než u těch větších. Menší byt také snáze a rychleji obsadíte. Většina potenciálních zájemců o pronájem totiž podle realitních kanceláří hledá právě malé byty. „Nemusíme se bát kupovat ani garsonky například o rozloze 25 metrů čtverečních, naopak, zde získáme z nájmu nejvíce,“ dává tip Kotula.
Dobře se pronajímají také byty 2+1, které jsou poměrně univerzální. Dobře poslouží páru i rodině s jedním dítětem, stejně tak například studentům. Po větších bytech se poohlíží spíše rodiny, a to na dlouhodobý pronájem.
Jak byt vybavit
Určitě by měla být v bytě kuchyňská linka včetně spotřebičů. Investice do luxusní kuchyně se ovšem nevyplatí. Takže stačí levná.
Další vybavení zvažte podle toho, komu chcete byt pronajmout. „Velká část nájemníků vybavení uvítá a často je ochotna si za něj připlatit. Vzhledem k rychlému opotřebení bych však volil strategii cena versus výkon,“ doporučuje Hassman. Tedy nic drahého.
Zbytečným luxusem by byly například také předokenní žaluzie nebo klimatizace. „Naopak dobrým benefitem může být garážové stání či parkovací místo,“ říká David Jirušek. Ocení ho často například lidé na manažerských pozicích. A kdyby ho nájemník nechtěl, dá se pronajmout i samostatně.
