Byt je dobrá investice a může vydělat, říká expert

aktualizováno 
Pořídit si investiční nemovitost k pronájmu se stává stále populárnější metodou zhodnocení vlastních prostředků. Než se pustíte do nákupu nemovitosti a než ji vůbec začnete pronajímat, je potřeba si položit několik důležitých otázek. Co brát do úvahy, radí analytik Broker Consulting Martin Novák.

Ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Cena nemovitostí dlouhodobě spíše roste, a investice se tedy zhodnocuje v čase. Nespornou výhodou koupě bytu je jeho samotné vlastnictví a možnosti, které vám toto vlastnictví dává. V případě investiční nemovitosti pravidelně přináší výnos v podobě nájemného. Utržený zisk z nájemného tak můžete investovat a ještě více diverzifikovat vaše portfolio. A když se v čase vaše cíle a životní situace změní, můžete nemovitost prodat nebo se do ní přestěhovat.

1Financování

Investiční byt můžete pořídit z vlastních úspor nebo za pomoci úvěru, nejčastěji hypotečního úvěru. Při koupi je nutné brát na vědomí, že musíte disponovat určitými vlastními úsporami, abyste na úvěr vůbec dosáhli. Naspořené prostředky by měly tvořit nejméně 20 % ceny bytu. To znamená, že při ceně bytu 1 500 000 Kč byste měli investovat minimálně 300 000 Kč vlastních prostředků. Kupující musí také uhradit 4% daň, která činí v daném příkladu 60 000 Kč.

2Lokalita

Vždy je klíčové zaměřit se na lokalitu. Protože pokud chcete byt pronajímat dlouhodobě, je vhodné zvolit spíše větší město s dobrou infrastrukturou a obsáhlou občanskou vybaveností. Vhodná je i blízkost kancelářských komplexů. Právě o takovéto lokality je mezi nájemníky většinou největší zájem. Zároveň nezapomínejte na to, že by byt měl být v pro vás dobré dojezdové vzdálenosti. Občas je totiž potřeba nemovitost zkontrolovat nebo vyřešit nějaký problém.

3Komu pronajmout

Další otázkou je, komu nemovitost pronajmete. To se samozřejmě liší i podle velikosti bytu. O byty velikosti 1+1 se většinou budou zajímat singles, studenti či ovdovělí senioři. Naopak o větší byty rozlohy 2+1 či 3+1 už budou mít zájem páry, rodiny s dětmi či skupiny studentů. Každá jednotlivá skupina nájemníků má pochopitelně své přednosti, ale i minusy. U studentů je pravděpodobnost fluktuace nejvyšší, naopak senioři mohou být dlouhodobými a vděčnými nájemníky. U singles či studentů musíte počítat s tím, že nájem je pro ně většinou jen přechodným řešením situace, než si naspoří na vlastní nemovitost či se neodstěhují do jiné lokality.

4Technický stav

Velmi důležitým hlediskem je technický stav. Správným krokem je nemovitost si před koupí nechat odborně zkontrolovat a zjistit tak případné nedostatky. Podle toho, komu chcete byt pronajímat, byste ho měli mít vybavený. Jako pronajímatel nemusíte mít vše designové a podle nejnovějších trendů, to během let pronájmu stejně vezme za své. Ideální je nemovitost po rekonstrukci se zánovním standardním vybavením, jako jsou kuchyňská linka, vestavěné skříně, pračka, lednička. Pokud je po rekonstrukci i dům, který má zateplení a nová okna, je to velké plus.

5Za kolik pronajmout

Požadované nájemné by pak mělo pokrývat splátku hypotéky i náklady spojené s nemovitostí. Pravidelnými výdaji, které budete platit po celou dobu, jsou pojištění nemovitosti a daň z nemovitosti. Tyto výdaje se platí ročně a jsou určeny podle lokality a velikosti bytu, měsíčně vychází průměrně kolem 200 korun. Je potřeba také zohlednit příspěvky do fondu oprav, které ze zákona nelze požadovat po nájemci. Proto je důležité příspěvek zohlednit ve výši nájemného. Co však po nájemnících požadovat můžete, jsou platby za služby. V praxi je běžné, že plyn a elektřinu či poplatky za televizi, rozhlas a internet mají nájemci napsané na sebe.

Nesmíte také zapomenout na jednorázové platby za údržbu bytu, například za opravy zařízení či vybavení, výmalbu po změně nájemníků nebo pravidelné revize. Dobré je ve smlouvě uvést, od jaké výše platí opravu pronajímatel a do jaké částky nájemce.

Může se ovšem stát, že byt nebude obsazený po celou dobu. V nákladech tedy počítejte průměrně s jedním neobsazeným měsícem za rok, kdy musíte platit hypotéční splátku a náklady na služby. Pozor tedy na to, že výnos z bytu nepočítáme jen jako nájem – hypotéka = zisk. Do vzorce je třeba zahrnout i řadu další poplatků a nákladů spojených s vlastnictvím nemovitosti.

Dva modelové příklady (minimální vlastní zdroje a vyšší vlastní zdroje):
Typ nemovitosti: Byt 1+1 v Plzni, 35 m2
Cena bytu: 1 450 000 Kč
Daň z koupě bytu: 58 000 Kč

VARIANTA 1:

  • Vlastní prostředky: 348 000 Kč (290 000 Kč + 58 000 Kč)
  • Výše úvěru: 1 160 000 Kč
  • Splátka a fixace: cca 4 400 Kč s fixací na deset let
  • Doba splatnosti: 30 let
  • Náklady pronajímatele
    Splátka hypotéky: 4 400 Kč
    Fond oprav: 2 000 Kč
    Pojištění a daň z nemovitosti: 200 Kč
    Průměrná údržba: 500 Kč
    Rozložení nákladů jedno měsíčního výpadku nájemce: 717 Kč
    Celkem (případný zisk je třeba zahrnout v daňovém přiznání): 7 817 Kč měsíčně
  • Minimální výše nájmu: 8 000 Kč + poplatky (1 500 Kč)

VARIANTA 2:

  • Vlastní prostředky: 638 000 Kč (580 000 Kč + 58 000 Kč)
  • Výše úvěru: 870 000 Kč
  • Splátka a fixace: cca 3 600 Kč s fixací na deset let
  • Doba splatnosti: 30 let
  • Náklady pronajímatele
    Splátka hypotéky: 3 600 Kč
    Fond oprav: 2 000 Kč
    Pojištění a daň z nemovitosti: 200 Kč
    Průměrná údržba: 500 Kč
    Rozložení nákladů jedno měsíčního výpadku nájemce: 717 Kč
    Celkem (případný zisk je třeba zahrnout v daňovém přiznání): 7 017 Kč měsíčně
  • Minimální výše nájmu: 8 000 Kč + poplatky (1 500 Kč)

K investičnímu bytu je třeba přistupovat s rozmyslem, jak ukazují modelové příklady. Samozřejmě je třeba zvážit i další proměnné, jako je vývoj trhu s nemovitostmi, vývoj úrokových sazeb, vývoje cen služeb spojených s bytem, ale i ceny nájmů v dané lokalitě. Uvedené příklady ukazují zejména logiku, jak k dané investici přistupovat a jak uvažovat o nákladech a možném výnosu.

Za předpokladu, že byste byt pronajali pouze za 8 000 korun (+ poplatky) v druhé variantě, a měli tak měsíčně zisk cca 1 000 korun, tak při investování do růstového fondu by na vás měl za třicet let čekat zhruba milion korun.

Autor:

Daňové přiznání 2019

Do 1. dubna musí podat daňové přiznání osoby samostatně výdělečně činné, ale i zaměstnanci (více zde). Využijte interaktivní formulář pro daňové přiznání za rok 2018.

Nejčtenější

Desítky let v jedné firmě. Kdy je čas se zvednout

Ilustrační snímek

Stejná vrátnice, stejný stůl. Mění se jen kolegové, vedení, podmínky. Proč zůstávají někteří lidé v jedné práci desítky...

Šest zásadních změn, které má přinést novela zákoníku práce

Ilustrační snímek

Chystá se novela zákoníku práce. Co může letos čekat zaměstnance, přibližuje expertka na pracovní právo.

Daňové přiznání za rok 2018: využijte chytré interaktivní formuláře

Ilustrační snímek

Vyplnění daňového přiznání není pouze záležitostí živnostníků a podnikatelů, ale často jej podávají i zaměstnanci....

Pokles cen nemovitostí se zatím nekoná. Podívejte se, kolik stojí byty

ilustrační snímek

Ceny nemovitostí v posledních letech strmě rostly, ale na mnoha místech již narazily na strop a začaly stagnovat. Na...

Vyrábí unikátní dřevěné brýle. A kupodivu nejsou z Číny

„Každou vizuální nebo řemeslnou stránku brýlí jsem tak vždy řešil s opravdovými...

Náhoda v podobě rozbitých dřevěných brýlí změnila třiatřicetiletému Ondřeji Bekovi jeho profesní život vzhůru nohama....

Další z rubriky

Jak fungují fondy životního cyklu a pro koho jsou investiční možností

Ilustrační nímek

Jedna ze zásad dlouhodobého investování do podílových fondů je neriskovat ve chvíli, kdy se mají vybrat zainvestované...

Lidé s rakovinou se dostávají do úzkých, ne všechno hradí pojišťovny

Onkologičtí pacienti bojují nejen se svou nemocí, ale často také s vysokými...

Loni v Česku zemřelo 111 tisíc lidí, z tohoto počtu byla čtvrtina případů spojená s nějakou formou rakoviny. Velice...

Zálohy na elektřinu a na plyn dodavatel nemůže zvyšovat, jak chce

Ilustrační snímek

Zálohové platby na elektřinu a na plyn by měly v ideálním případě odrážet skutečnou spotřebu energií. Pokud jsou...

Je to definitivní. Peníze budeme dostávat i za první dny nemoci

Je to definitivní. Peníze budeme dostávat i za první dny nemoci

Kurzy.cz Lidem budou znovu propláceny i první tři dny nemoci. Novelu zákoníku práce dnes schválili poslanci, přehlasovali veto S...

Advantage Consulting, s.r.o.
VEDOUCÍ ELEKTRONIK

Advantage Consulting, s.r.o.
Kraj Vysočina
nabízený plat: 30 000 - 35 000 Kč

Najdete na iDNES.cz