Byt je dobrá investice a může vydělat, říká expert

aktualizováno 
Pořídit si investiční nemovitost k pronájmu se stává stále populárnější metodou zhodnocení vlastních prostředků. Než se pustíte do nákupu nemovitosti a než ji vůbec začnete pronajímat, je potřeba si položit několik důležitých otázek. Co brát do úvahy, radí analytik Broker Consulting Martin Novák.

Ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Cena nemovitostí dlouhodobě spíše roste, a investice se tedy zhodnocuje v čase. Nespornou výhodou koupě bytu je jeho samotné vlastnictví a možnosti, které vám toto vlastnictví dává. V případě investiční nemovitosti pravidelně přináší výnos v podobě nájemného. Utržený zisk z nájemného tak můžete investovat a ještě více diverzifikovat vaše portfolio. A když se v čase vaše cíle a životní situace změní, můžete nemovitost prodat nebo se do ní přestěhovat.

1Financování

Investiční byt můžete pořídit z vlastních úspor nebo za pomoci úvěru, nejčastěji hypotečního úvěru. Při koupi je nutné brát na vědomí, že musíte disponovat určitými vlastními úsporami, abyste na úvěr vůbec dosáhli. Naspořené prostředky by měly tvořit nejméně 20 % ceny bytu. To znamená, že při ceně bytu 1 500 000 Kč byste měli investovat minimálně 300 000 Kč vlastních prostředků. Kupující musí také uhradit 4% daň, která činí v daném příkladu 60 000 Kč.

2Lokalita

Vždy je klíčové zaměřit se na lokalitu. Protože pokud chcete byt pronajímat dlouhodobě, je vhodné zvolit spíše větší město s dobrou infrastrukturou a obsáhlou občanskou vybaveností. Vhodná je i blízkost kancelářských komplexů. Právě o takovéto lokality je mezi nájemníky většinou největší zájem. Zároveň nezapomínejte na to, že by byt měl být v pro vás dobré dojezdové vzdálenosti. Občas je totiž potřeba nemovitost zkontrolovat nebo vyřešit nějaký problém.

3Komu pronajmout

Další otázkou je, komu nemovitost pronajmete. To se samozřejmě liší i podle velikosti bytu. O byty velikosti 1+1 se většinou budou zajímat singles, studenti či ovdovělí senioři. Naopak o větší byty rozlohy 2+1 či 3+1 už budou mít zájem páry, rodiny s dětmi či skupiny studentů. Každá jednotlivá skupina nájemníků má pochopitelně své přednosti, ale i minusy. U studentů je pravděpodobnost fluktuace nejvyšší, naopak senioři mohou být dlouhodobými a vděčnými nájemníky. U singles či studentů musíte počítat s tím, že nájem je pro ně většinou jen přechodným řešením situace, než si naspoří na vlastní nemovitost či se neodstěhují do jiné lokality.

4Technický stav

Velmi důležitým hlediskem je technický stav. Správným krokem je nemovitost si před koupí nechat odborně zkontrolovat a zjistit tak případné nedostatky. Podle toho, komu chcete byt pronajímat, byste ho měli mít vybavený. Jako pronajímatel nemusíte mít vše designové a podle nejnovějších trendů, to během let pronájmu stejně vezme za své. Ideální je nemovitost po rekonstrukci se zánovním standardním vybavením, jako jsou kuchyňská linka, vestavěné skříně, pračka, lednička. Pokud je po rekonstrukci i dům, který má zateplení a nová okna, je to velké plus.

5Za kolik pronajmout

Požadované nájemné by pak mělo pokrývat splátku hypotéky i náklady spojené s nemovitostí. Pravidelnými výdaji, které budete platit po celou dobu, jsou pojištění nemovitosti a daň z nemovitosti. Tyto výdaje se platí ročně a jsou určeny podle lokality a velikosti bytu, měsíčně vychází průměrně kolem 200 korun. Je potřeba také zohlednit příspěvky do fondu oprav, které ze zákona nelze požadovat po nájemci. Proto je důležité příspěvek zohlednit ve výši nájemného. Co však po nájemnících požadovat můžete, jsou platby za služby. V praxi je běžné, že plyn a elektřinu či poplatky za televizi, rozhlas a internet mají nájemci napsané na sebe.

Nesmíte také zapomenout na jednorázové platby za údržbu bytu, například za opravy zařízení či vybavení, výmalbu po změně nájemníků nebo pravidelné revize. Dobré je ve smlouvě uvést, od jaké výše platí opravu pronajímatel a do jaké částky nájemce.

Může se ovšem stát, že byt nebude obsazený po celou dobu. V nákladech tedy počítejte průměrně s jedním neobsazeným měsícem za rok, kdy musíte platit hypotéční splátku a náklady na služby. Pozor tedy na to, že výnos z bytu nepočítáme jen jako nájem – hypotéka = zisk. Do vzorce je třeba zahrnout i řadu další poplatků a nákladů spojených s vlastnictvím nemovitosti.

Dva modelové příklady (minimální vlastní zdroje a vyšší vlastní zdroje):
Typ nemovitosti: Byt 1+1 v Plzni, 35 m2
Cena bytu: 1 450 000 Kč
Daň z koupě bytu: 58 000 Kč

VARIANTA 1:

  • Vlastní prostředky: 348 000 Kč (290 000 Kč + 58 000 Kč)
  • Výše úvěru: 1 160 000 Kč
  • Splátka a fixace: cca 4 400 Kč s fixací na deset let
  • Doba splatnosti: 30 let
  • Náklady pronajímatele
    Splátka hypotéky: 4 400 Kč
    Fond oprav: 2 000 Kč
    Pojištění a daň z nemovitosti: 200 Kč
    Průměrná údržba: 500 Kč
    Rozložení nákladů jedno měsíčního výpadku nájemce: 717 Kč
    Celkem (případný zisk je třeba zahrnout v daňovém přiznání): 7 817 Kč měsíčně
  • Minimální výše nájmu: 8 000 Kč + poplatky (1 500 Kč)

VARIANTA 2:

  • Vlastní prostředky: 638 000 Kč (580 000 Kč + 58 000 Kč)
  • Výše úvěru: 870 000 Kč
  • Splátka a fixace: cca 3 600 Kč s fixací na deset let
  • Doba splatnosti: 30 let
  • Náklady pronajímatele
    Splátka hypotéky: 3 600 Kč
    Fond oprav: 2 000 Kč
    Pojištění a daň z nemovitosti: 200 Kč
    Průměrná údržba: 500 Kč
    Rozložení nákladů jedno měsíčního výpadku nájemce: 717 Kč
    Celkem (případný zisk je třeba zahrnout v daňovém přiznání): 7 017 Kč měsíčně
  • Minimální výše nájmu: 8 000 Kč + poplatky (1 500 Kč)

K investičnímu bytu je třeba přistupovat s rozmyslem, jak ukazují modelové příklady. Samozřejmě je třeba zvážit i další proměnné, jako je vývoj trhu s nemovitostmi, vývoj úrokových sazeb, vývoje cen služeb spojených s bytem, ale i ceny nájmů v dané lokalitě. Uvedené příklady ukazují zejména logiku, jak k dané investici přistupovat a jak uvažovat o nákladech a možném výnosu.

Za předpokladu, že byste byt pronajali pouze za 8 000 korun (+ poplatky) v druhé variantě, a měli tak měsíčně zisk cca 1 000 korun, tak při investování do růstového fondu by na vás měl za třicet let čekat zhruba milion korun.

Autor:

24. - 25. 5. proběhnou volby do Evropského parlamentu v České republice.
Celkem kandiduje 39 uskupení. S výběrem vám může pomoci volební kalkulačka.
Inventura hlasování zjistí, ke kterému současnému poslanci máte nejblíže.

Nejčtenější

Je to triko 21. století a chceme, aby ho měl každý, říká podnikatel

Pavel Hrstka (zleva), Martin Burkoň a René Němeček z chrudimské firmy CityZen

Tři inženýři a tátové od rodin. Společně podnikat začali teprve vloni. Letos vyhráli celorepublikové kolo soutěže...

KOMENTÁŘ: Podílové fondy letí nahoru a „roztřesené ruce“ pláčou

ilustrační snímek

Roztřesené ruce jsou investoři, kteří se při výkyvech trhů vzdají své strategie a vrací peníze zpět do krabice od bot....

Úrokové sazby hypoték dál klesají, a to díky akčním nabídkám bank

Ilustrační snímek

Hypotéky dál zlevňují, a to už pátý měsíc. Průměrná úroková sazba poklesla z únorových 2,99 procent na červnových 2,76...

Proč vypnout o dovolené a jak si umět odpočinout, radí psycholog

Ilustrační snímek

Kdo nedokáže o dovolené vypnout a relaxovat, koleduje si o potíže. Nejen že klesne pracovní produktivita, ale vzroste...

Odkládat hledání práce se nevyplácí. Absolventi, kteří nečekají, mají výhodu

Ilustrační snímek

Řada absolventů středních a vysokých škol si užívá prázdniny a odkládá hledání nového uplatnění. Personalisté však...

Další z rubriky

Půjčil jsem sousedovi a on spadl do bankrotu. Dostanu se k penězům?

ilustrační snímek

Novela zákona o insolvenci je v účinnosti měsíc a počet žádostí o oddlužení fyzických osob v červnu stoupl. Není tedy...

Kvíz: Umíte na dovolené ochránit svůj mobil či tablet a data v nich?

ilustrační snímek

Asi málokdo vyrazí na letní dovolenou bez chytrého telefonu, tabletu nebo přenosného počítače. Víte, jak tato zařízení...

Proč vypnout o dovolené a jak si umět odpočinout, radí psycholog

Ilustrační snímek

Kdo nedokáže o dovolené vypnout a relaxovat, koleduje si o potíže. Nejen že klesne pracovní produktivita, ale vzroste...

Zdravotní sestra zveřejnila rozpis směn. To byste nechtěli dělat

Zdravotní sestra zveřejnila rozpis směn. To byste nechtěli dělat

Kurzy.cz Těžko uvěřitelnou pracovní dobu mají některé zdravotní sestry. Na sociálních sítích jedna z nich zveřejnila svůj rozpis...

Advantage Consulting, s.r.o.
HLAVNÍ ÚČETNÍ – SLUŽEBNÍ AUTOMOBIL

Advantage Consulting, s.r.o.
Plzeňský kraj
nabízený plat: 45 000 - 50 000 Kč

Najdete na iDNES.cz