Středa 17. srpna 2022, svátek má Petra
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Středa 17. srpna 2022 Petra

Byt je dobrá investice a může vydělat, říká expert

Pořídit si investiční nemovitost k pronájmu se stává stále populárnější metodou zhodnocení vlastních prostředků. Než se pustíte do nákupu nemovitosti a než ji vůbec začnete pronajímat, je potřeba si položit několik důležitých otázek. Co brát do úvahy, radí analytik Broker Consulting Martin Novák.

Ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Cena nemovitostí dlouhodobě spíše roste, a investice se tedy zhodnocuje v čase. Nespornou výhodou koupě bytu je jeho samotné vlastnictví a možnosti, které vám toto vlastnictví dává. V případě investiční nemovitosti pravidelně přináší výnos v podobě nájemného. Utržený zisk z nájemného tak můžete investovat a ještě více diverzifikovat vaše portfolio. A když se v čase vaše cíle a životní situace změní, můžete nemovitost prodat nebo se do ní přestěhovat.

1Financování

Investiční byt můžete pořídit z vlastních úspor nebo za pomoci úvěru, nejčastěji hypotečního úvěru. Při koupi je nutné brát na vědomí, že musíte disponovat určitými vlastními úsporami, abyste na úvěr vůbec dosáhli. Naspořené prostředky by měly tvořit nejméně 20 % ceny bytu. To znamená, že při ceně bytu 1 500 000 Kč byste měli investovat minimálně 300 000 Kč vlastních prostředků. Kupující musí také uhradit 4% daň, která činí v daném příkladu 60 000 Kč.

2Lokalita

Vždy je klíčové zaměřit se na lokalitu. Protože pokud chcete byt pronajímat dlouhodobě, je vhodné zvolit spíše větší město s dobrou infrastrukturou a obsáhlou občanskou vybaveností. Vhodná je i blízkost kancelářských komplexů. Právě o takovéto lokality je mezi nájemníky většinou největší zájem. Zároveň nezapomínejte na to, že by byt měl být v pro vás dobré dojezdové vzdálenosti. Občas je totiž potřeba nemovitost zkontrolovat nebo vyřešit nějaký problém.

3Komu pronajmout

Další otázkou je, komu nemovitost pronajmete. To se samozřejmě liší i podle velikosti bytu. O byty velikosti 1+1 se většinou budou zajímat singles, studenti či ovdovělí senioři. Naopak o větší byty rozlohy 2+1 či 3+1 už budou mít zájem páry, rodiny s dětmi či skupiny studentů. Každá jednotlivá skupina nájemníků má pochopitelně své přednosti, ale i minusy. U studentů je pravděpodobnost fluktuace nejvyšší, naopak senioři mohou být dlouhodobými a vděčnými nájemníky. U singles či studentů musíte počítat s tím, že nájem je pro ně většinou jen přechodným řešením situace, než si naspoří na vlastní nemovitost či se neodstěhují do jiné lokality.

4Technický stav

Velmi důležitým hlediskem je technický stav. Správným krokem je nemovitost si před koupí nechat odborně zkontrolovat a zjistit tak případné nedostatky. Podle toho, komu chcete byt pronajímat, byste ho měli mít vybavený. Jako pronajímatel nemusíte mít vše designové a podle nejnovějších trendů, to během let pronájmu stejně vezme za své. Ideální je nemovitost po rekonstrukci se zánovním standardním vybavením, jako jsou kuchyňská linka, vestavěné skříně, pračka, lednička. Pokud je po rekonstrukci i dům, který má zateplení a nová okna, je to velké plus.

5Za kolik pronajmout

Požadované nájemné by pak mělo pokrývat splátku hypotéky i náklady spojené s nemovitostí. Pravidelnými výdaji, které budete platit po celou dobu, jsou pojištění nemovitosti a daň z nemovitosti. Tyto výdaje se platí ročně a jsou určeny podle lokality a velikosti bytu, měsíčně vychází průměrně kolem 200 korun. Je potřeba také zohlednit příspěvky do fondu oprav, které ze zákona nelze požadovat po nájemci. Proto je důležité příspěvek zohlednit ve výši nájemného. Co však po nájemnících požadovat můžete, jsou platby za služby. V praxi je běžné, že plyn a elektřinu či poplatky za televizi, rozhlas a internet mají nájemci napsané na sebe.

Nesmíte také zapomenout na jednorázové platby za údržbu bytu, například za opravy zařízení či vybavení, výmalbu po změně nájemníků nebo pravidelné revize. Dobré je ve smlouvě uvést, od jaké výše platí opravu pronajímatel a do jaké částky nájemce.

Může se ovšem stát, že byt nebude obsazený po celou dobu. V nákladech tedy počítejte průměrně s jedním neobsazeným měsícem za rok, kdy musíte platit hypotéční splátku a náklady na služby. Pozor tedy na to, že výnos z bytu nepočítáme jen jako nájem – hypotéka = zisk. Do vzorce je třeba zahrnout i řadu další poplatků a nákladů spojených s vlastnictvím nemovitosti.

Dva modelové příklady (minimální vlastní zdroje a vyšší vlastní zdroje):
Typ nemovitosti: Byt 1+1 v Plzni, 35 m2
Cena bytu: 1 450 000 Kč
Daň z koupě bytu: 58 000 Kč

VARIANTA 1:

  • Vlastní prostředky: 348 000 Kč (290 000 Kč + 58 000 Kč)
  • Výše úvěru: 1 160 000 Kč
  • Splátka a fixace: cca 4 400 Kč s fixací na deset let
  • Doba splatnosti: 30 let
  • Náklady pronajímatele
    Splátka hypotéky: 4 400 Kč
    Fond oprav: 2 000 Kč
    Pojištění a daň z nemovitosti: 200 Kč
    Průměrná údržba: 500 Kč
    Rozložení nákladů jedno měsíčního výpadku nájemce: 717 Kč
    Celkem (případný zisk je třeba zahrnout v daňovém přiznání): 7 817 Kč měsíčně
  • Minimální výše nájmu: 8 000 Kč + poplatky (1 500 Kč)

VARIANTA 2:

  • Vlastní prostředky: 638 000 Kč (580 000 Kč + 58 000 Kč)
  • Výše úvěru: 870 000 Kč
  • Splátka a fixace: cca 3 600 Kč s fixací na deset let
  • Doba splatnosti: 30 let
  • Náklady pronajímatele
    Splátka hypotéky: 3 600 Kč
    Fond oprav: 2 000 Kč
    Pojištění a daň z nemovitosti: 200 Kč
    Průměrná údržba: 500 Kč
    Rozložení nákladů jedno měsíčního výpadku nájemce: 717 Kč
    Celkem (případný zisk je třeba zahrnout v daňovém přiznání): 7 017 Kč měsíčně
  • Minimální výše nájmu: 8 000 Kč + poplatky (1 500 Kč)

K investičnímu bytu je třeba přistupovat s rozmyslem, jak ukazují modelové příklady. Samozřejmě je třeba zvážit i další proměnné, jako je vývoj trhu s nemovitostmi, vývoj úrokových sazeb, vývoje cen služeb spojených s bytem, ale i ceny nájmů v dané lokalitě. Uvedené příklady ukazují zejména logiku, jak k dané investici přistupovat a jak uvažovat o nákladech a možném výnosu.

Za předpokladu, že byste byt pronajali pouze za 8 000 korun (+ poplatky) v druhé variantě, a měli tak měsíčně zisk cca 1 000 korun, tak při investování do růstového fondu by na vás měl za třicet let čekat zhruba milion korun.

Autor:
  • Nejčtenější

Zápach z grilu, hluk sekačky i večírků. Právník radí, jak na sousedské problémy

Sousedy si nevybíráme, ale musíme vedle nich žít. Co když nás však obtěžují jejich letní grilovačky nebo bujaré...

Spořicí účty už zhodnotí vklady i o více než 5 procent. Kde úročí nejvíc?

Inflace meziročně stoupla na 17,5 procenta a nejspíš dál poroste. Základní úroková sazba, kterou se ČNB snaží krotit...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Domácnosti mají podle odborníků revidovat své rozpočty hned teď

Vyšší šanci zvládnout aktuální zdražování mají ty domácnosti, které ho vezmou na vědomí. To mimo jiné značí revizi...

KOMENTÁŘ: Přichází doba stěhování, paneláky jsou časovaná bomba

Premium Bydlení v Česku prochází prudkým vývojem. Díky nízkým sazbám hypoték si i méně majetní Češi mohli dopřát vlastní...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Očekávám těžký rok, rok a půl, říká ekonom Bezděk. Zdražování se mu zdá přehnané

Premium Vladimír Bezděk je uznávaný ekonom a investor. Má zkušenosti z České národní banky i korporátu a byl expert na...

Porucha imunity je první známka, že je v našem životě něco špatně, říká lékařka

Premium Lidí s poruchami imunity přibývá. Příčinou je často špatný životní styl, což vede k vážným nemocem, třeba k rakovině....

Bude hůř. Považuji za férové sdělit to divákům předem, přiznal šéf ČT

Premium Inflace, energie, válka na Ukrajině a k tomu nízké koncesionářské poplatky. Současná situace postihla i Českou...

První díl rozhovoru s Shopaholicadel: Práci neseženu, každý den můžu umřít!

Premium Rozhovorům se dlouho úspěšně vyhýbala, nyní ale udělala výjimku a Expresu poskytla exkluzivní sondu do své duše....

  • Další z rubriky

KOMENTÁŘ: Přichází doba stěhování, paneláky jsou časovaná bomba

Premium Bydlení v Česku prochází prudkým vývojem. Díky nízkým sazbám hypoték si i méně majetní Češi mohli dopřát vlastní...

Tisícovka za registraci. Co (ne)musíme u lékaře platit

Účtuje si váš lékař roční poplatek? Požaduje úhradu doporučených vyšetření nebo péče? Jak je to s poplatky u lékaře a...

Zápach z grilu, hluk sekačky i večírků. Právník radí, jak na sousedské problémy

Sousedy si nevybíráme, ale musíme vedle nich žít. Co když nás však obtěžují jejich letní grilovačky nebo bujaré...

Proč už před svatbou je třeba mluvit otevřeně o financích i zdraví

Vyložit karty na stůl ohledně financí se v partnerském vztahu vyplatí ještě před uzavřením manželství. Stejně tak by...

Bude hůř. Považuji za férové sdělit to divákům předem, přiznal šéf ČT

Premium Inflace, energie, válka na Ukrajině a k tomu nízké koncesionářské poplatky. Současná situace postihla i Českou...

K vulgárnímu nápisu musela tatéra přemluvit sexem. Teď ho chce pryč

Její nápad se v salónech nikomu nelíbil. Žádný tatér s ním nechtěl mít nic společného, tak moc nápis svou nositelku...

Herečka Anne Heche zemřela, nepřežila následky zranění po autonehodě

Třiapadesátiletá herečka Anne Heche zemřela. Uvedla to její přítelkyně Nancy Davisová. Herečka skončila v nemocnici v...

Stav herečky Anne Heche je téměř beznadějný. Má vážně poškozený mozek

Herečka Anne Heche (53) s největší pravděpodobností nepřežije nehodu, při níž autem narazila do dvoupodlažní budovy v...

Rýn během pátku přestane být splavný. Ekonomické dopady pocítí celá Evropa

Hladina řeky Rýn v německé oblasti Rheingau podle úřadů v pátek klesne na kritickou úroveň, na klíčovém místě naměří už...