Vysněné bydlení představuje pro každého z nás jiný obrázek. Někteří preferují klid, jiným zase vyhovuje rušnost velkých měst. Obecným trendem je jasná převaha samostatného domu nad životem v bytě, 80 % Čechů by si v případě volby zvolilo první možnost. Jestliže by vysněné bydlení měl dovést k dokonalosti nějaký doplněk, nejčastěji by to byla zahrada, tu by chtěla třetina Čechů. Vyplývá to z letošního průzkumu NMS Market Research pro Raiffeisen stavební spořitelnu.
„Podle našeho průzkumu chce bydlet ve vlastním 9 z 10 Čechů, jinými slovy jen 10 % z nás po něm netouží,“ říká Libor Vošický, předseda představenstva Stavební spořitelny České spořitelny.
Představy jsou jedna věc, skutečnost je výrazně složitější. Pětina Čechů v příštích několika letech plánuje sjednat si hypotéku a pořídit si vlastní bydlení, což je meziročně o třetinu více. Polovina ale musela své plány kvůli vyšším životním nákladům a inflaci odložit.
Počty jsou neúprosné, zájem o hypotéky klesá
„Důvodem k odložení pořízení vlastního bydlení na pozdější dobu bývá stále častěji i finanční nedostupnost vlastního bydlení. Ceny nemovitostí v uplynulých pěti letech výrazně vzrostly a po rychlém zdražení hypoték jsou tyto úvěry pro mladé zájemce prakticky nedosažitelné. Dočasným řešením se potom stává nájemní bydlení,“ říká Miroslav Majer, CEO fintech startupu hyponamíru.cz.
„Tři pětiny Čechů mají dnes za to, že kvůli vysokým cenám nemovitostí si nemohou dovolit koupi vlastního bydlení. A víc než polovina těch, co hypotéku plánují, budou muset kvůli zdražování přehodnotit výběr nemovitosti,“ říká Michal Straka, specialista na finanční trh agentury Ipsos.
Propady na trhu hypoték jsou značné. „Hypoteční trh je od poloviny minulého roku ve výrazném útlumu a počet sjednaných hypoték se dostal na nejnižší hodnotu za poslední dvě dekády. Příznivější březnová čísla na hypotečním trhu sice naznačila, že hypoteční aktivita mírně rozmrzá, stále byl však letošní březnový objem poskytnutých hypoték nejnižší od roku 2014,“ přibližuje hlavní ekonom České bankovní asociace Jakub Seidler.
KOMENTÁŘ: Zpět v normálu. Hypotéky nejsou drahé, konečně slouží k bydlení |
Hypotéky značně vysávají domácnosti
Hypotéka představuje značnou zátěž rodinného rozpočtu. Ti, kdo si vlastní byt či dům pořídili na hypotéku a stále ji splácejí, na ni odvádějí nejčastěji mezi 20 až 24 % z čistého měsíčního příjmu domácnosti. Pro každou třetí domácnost splátka představuje více než 30 % příjmů. I přes vysokou inflaci, která vysává rozpočty domácností, je však platební morálka lidí s hypotékou stále velmi dobrá. Potvrdil to společný průzkumu České bankovní asociace a výzkumné agentury Ipsos.
„Ačkoli pro 30 % domácností představuje splátka hypotéky více než třetinu jejich čistých měsíčních příjmů, podíl nesplácených hypotečních úvěrů se nachází stále poblíž historicky nejnižších hodnot, a to pod 0,6 %,“ poznamenává Seidler.
Refixace zvedne splátky o několik tisíc korun
Platební morálka hypotekářů se však může zhoršit. Pětina lidí refixovala svoji hypotéku v minulém roce ještě za příznivějších úrokových sazeb. S novými podmínkami fixace se podle aktuální sondy ČBA vyrovnává stejně dobře jako předtím asi 70 % z nich. Další zhruba třetinu Čechů s hypotékou čeká refixace v následujících dvou letech. Někteří lidé však mají velmi napjatý rodinný rozpočet již dnes. Polovina z nich se přitom domnívá, že budou muset omezit základní výdaje, aby mohli splácet novou výši hypotéky.
„Ačkoliv hypoteční sazby klesají již třetí měsíc v řadě, jde stále o mírný pokles a návrat na úroveň roku 2021, kdy se sazby hypoték pohybovaly kolem 2 %, lze v následujících letech očekávat jen stěží. Trh v současnosti předpokládá, že pětiletá úroková sazba, od které se do velké míry odvíjí sazby u hypoték, se během dvou let sníží o zhruba jeden procentní bod. Růst či pokles hypotečních sazeb o jeden procentní bod přitom znamená pro průměrnou třímilionovou hypotéku zvýšení či snížení měsíční splátky zhruba o 1,5 až 2 tisíce korun,“ poznamenává Seidler.
Hypotéky jsou výrazně dražší než dříve, průměrná nabídková sazba se v dubnu zvedla z březnových 6,27 % na 6,30 %. Aby banka hypotéku vůbec poskytla, na dofinancování je třeba mít i dostatečnou finanční úsporu. Jakou finanční zátěž to dnes znamená?
Pro představu – měsíční splátka hypotečního úvěru na 3,5 milionu korun sjednaného do 80 % odhadní ceny nemovitosti při splatnosti 25 let a průměrné nabídkové sazbě 6,30 % p.a. vzrostla v letos dubnu o 73 korun na 23 205 korun. Noví hypotekáři si však podle propočtů Hypoindexu meziročně připlatí téměř tři tisíce korun, loni v dubnu byla totiž průměrná nabídková sazba 4,88 %.
Cena nových bytů je vysoká i přestřelená
Podle dat z katastru nemovitostí zpracovaných pro ČBA společností Dataligence ceny bytů i domů postupně klesají. V některých regionech tento pokles činil v březnu ve srovnání s vrcholem z poloviny loňského roku až více než dvacet procent. I tak jsou ceny bydlení stále velmi vysoké a cenový vývoj je pro běžné občany nejistý. Téměř 40 % Čechů se domnívá, že ceny nemovitostí v následujících letech ještě porostou. O opačném trendu, že ceny nemovitostí budou klesat, je přesvědčena čtvrtina.
„Postavit rodinný dům letos vyjde o stovky tisíc až jednotky milionů korun více než ještě před rokem. Způsobil to růst cen stavebních prací i materiálu, který ne a ne skončit. Podle dat Českého statistického úřadu vzrostly ceny materiálů a výrobků spotřebovávaných ve stavebnictví v březnu meziročně o 10,2 procenta. Ceny stavebních prací se meziročně zvýšily o 9,4 procenta. Dokud se tento růst nezastaví, nelze očekávat výrazné zlevňování nových bytů. Jedinou výjimkou mohou být předražené ležáky, jejichž cena je od pořádku přestřelená a neodpovídá realitě,“ říká Evžen Korec, generální ředitel a předseda představenstva společnosti EKOSPOL.
Ceny stavební prací i materiálu stále výrazně rostou, výstavba domu či bytu se prodraží.
„Pokud někdo plánuje zahájit stavbu rodinného domu za deset milionů korun, letos jen za stavbu a materiál zaplatí o milion korun více než kolik by musel vydat ještě před rokem. O stejných deset procent více musí vydat investor i na výstavbu nového bytu. Kupující tak zaplatí o stovky tisíc korun více. Tento rozdíl může znamenat to, že zájemce o byt nedosáhne na hypotéku a svého vysněného bydlení se bude muset vzdát,“ dodává Korec.
Historie bydlení: Zmapovali jsme, jak se bydlelo za socialismu |
V hledáčku jsou starší byty a nájemní bydlení
Češi se proto začínají poohlížet po starších domech nebo bytech a ve snu po vlastním bydlení se chtějí vydat cestou rekonstrukce.
Zvyšuje se však i poptávka po nájemním bydlení, ovšem s tím se zvedá i cena nájmů. V Praze, kde nájmy setrvale rostou od léta roku 2021, dosáhly nového historického maxima. Průměrný metr čtvereční nájemní plochy se zde v 1. čtvrtletí letošního roku se nabízel za 338 korun.
Na novém maximu jsou kvůli stěhování domácností za hranice hlavního města také nájmy ve Středočeském kraji – poprvé v historii se dotkly 240 korun za metr čtvereční. Vyplývá to z kvartálního monitoru cen Bezrealitky a Maxima Reality.
Přestože nájmy zdražují, v naprosté většině případů se tento růst pohybuje v úrovni kolem 10 %. Tedy výrazně méně, než kolik činí aktuální inflace. Jedinou výjimkou je Praha, kde nájemní bydlení od loňského roku zdražilo zhruba o pětinu, což je však logické s ohledem na dlouhodobě podprůměrné nájmy, které byly v hlavním městě běžné ještě před rokem,“ uzavírá Hendrik Meyer, šéf realitní skupiny European Housing Services a realitní digitální služby Bezrealitky.
SONDA: Má dostupnost bydlení řešit stát? Co říká historie a odborníci |
Realitní Česko se podle Meyrea stane do léta laboratoří, kde se budou v jednotlivých krajích testovat limity nabídky a poptávky.
„V mnoha krajích už nyní vidíme, jak budou vypadat nové cenové hladiny – v podstatě navazují na vývoj posledních let minulé dekády a zcela ignorují poslední dva roky. Jinde, například v Jihomoravském kraji, na novou podobu teprve čekáme. Jedno je však jisté – Češi evidentně nadále mají peníze a realitní trh pro ně neztratil nic ze své důvěryhodnosti. Levné nemovitosti naopak lákají tisíce běžných domácností, které na tuto vzácnou konstelaci – tedy pokles cen a trh s minimem spekulantů – čekaly několik let,“ uzavírá Meyer.
