Spolu s odborníky jsme se podívali do historie a současnosti. Tedy přesněji na to, co pro bydlení dělal stát za první republiky a co dělá nyní. Bytová politika totiž byla v roce 1918 stejně jako dnes palčivý problém. Otázka nových bytů a domů byla ovšem natolik komplikovaná, že se jí politici zabývali téměř po celé trvání první republiky.
„Už v roce 1919 byl vydán první zákon, který podporoval stavbu obytných bytů způsobem státní záruky. V praxi to znamenalo, že náklady na stavbu byly rozděleny mezi vlastní podíl nájemníka, který musel být alespoň 5 % u bytových a 10 % u rodinných domů, a dále běžnou půjčku, která byla úročená, a půjčku se státní zárukou. Nájemné v těchto novostavbách přitom stanovilo ministerstvo sociální péče. A to tak, že bylo o polovinu vyšší než standardní nájemné u ostatních domů ve stejné oblasti. Tento způsob financování měl pokrýt až 15 % úmoru a úroku,“ přibližuje Vlastimil Nigrin, místopředseda představenstva Hypoteční banky.
Od roku 1920 začala vláda podporovat výstavbu domů, ve kterých byly alespoň čtyři byty. „Soukromníci, kteří se do takových staveb pustili, získali až 40procentní příspěvek na stavební náklady od státu. Přesto zbylých 60 procent znamenalo pro stavebníky často příliš vysokou finanční zátěž. Proto byl v roce 1921 přijat další zákon o daňových odpisech. Součástí tohoto zákona bylo například uvolnění ceny nájemného, volné nakládání s domem, osvobození od domovní daně na 50 let a různé další stavební úlevy, jako například příspěvek na úrok a úmor stavebních nákladů,“ vyjmenovává Vlastimil Nigrin
Díky tomuto zákonu byla změněna i výše nároků na stavební náklady při stavbě vícebytových domů. Pokud v domě bylo osm a více bytů, měl stavebník nárok na proplacení až 80 % stavebních nákladů. „V dalších třech letech byly podmínky jemně zpřísněny, změny se ale pohybovaly pouze v jednotkách procent,“ dodává Nigrin.
Čtěte také |
„Dnes existuje poměrně výrazná asymetrie, pokud jde o podporu nájemního a vlastnického bydlení. To sice bylo a je daňově zvýhodněné, nicméně vzhledem k úzkému hrdlu danému stavebními předpisy a složitým povolováním nové výstavby je nabídka nového vlastnického či nájemního bydlení omezená, a ceny v posledních několika letech stouply natolik, že si je zejména mladé rodiny nemohou dovolit. Mladým rodinám do 36 let teď od poloviny srpna stát například umožní čerpat zvýhodněnou půjčku na koupi bytu ve výši 1,2 milionu korun a na stavbu nebo koupi rodinného domu maximálně dva miliony korun. Ale to ani zdaleka nebude stačit ve větších aglomeracích, o Praze už vůbec nemluvě,“ komentuje dnešní situaci Miroslav Zámečník, ekonomický analytik České bankovní asociace.
Štědrost státu na počátku 20. let
Na počátku 20. let minulého století byly státní orgány ke stavebníkům velmi velkorysé až štědré. Například pokud se stavebník dostal v průběhu výstavby do platební neschopnosti, stát se zaručoval za něj splácet celou zbývající anuitu v rámci zaručené zápůjčky.
Jak uvádí publicistka Dana Novotná ve svém článku nazvaném „Zákulisí bytové výstavby za 1. republiky“, stát se zabýval i problémem nucené dražby domu, kdy upřednostňoval sociální aspekt a doporučoval, aby nemovitost s nájemními byty převzal do majetku přímo stát.
„Dvě třetiny obyvatel, kteří si takto pořizovali bydlení, totiž patřily do nižších sociálních vrstev. Šlo především o dělníky a nižší státní zaměstnance a základní úlevy a osvobození při placení náhrad jim byly určeny také proto, že stavěné domy a byty byly poměrně malé. Pokud měl byt více než dva pokoje, byl vlastník považován za movitého a takové sociální výhody od státu nezískal,“ vysvětluje Vlastimil Nigrin.
Jak dnes bydlí Češi:
zdroj: ČSÚ, SLDB 2011 |
„Z ohlédnutí do historie je patrné, že stát výstavbu bytů výrazně podporoval zárukami a daňovými úlevami už za první republiky a řada tehdy používaných nástrojů je dnes zapomenutá. Naopak se zpřísňují podmínky a získat hypotéku bude pro řadu domácností ještě složitější. Od října 2018 se na doporučení ČNB bude přihlížet i k tomu, kolik žadatel o hypotéku vydělává. Celková výše dluhu by nově neměla překročit devítinásobek ročního čistého příjmu. Na splátku by měl žadatel vydat nejvýše 45 procent čistého měsíčního příjmu. V praxi to bude znamenat, že pětina žadatelů na hypotéku nejspíš nedosáhne,“ říká analytik Miroslav Zámečník.
1918 až 1945: vybudováno 1,4 milionu bytů
Ale zpět do historie. Zákon o stavebním ruchu z roku 1921 odstartoval obrovský boom stavebních akcí. Řečí čísel bylo v letech 1919 až 1924 vystavěno v tehdejším Československu celkem 4 296 domů s nájemními byty a 24 289 rodinných domů, v nichž bylo celkem 67 605 bytů. Nejčastěji se stavěly byty, které měly tři místnosti, přičemž jedna z nich byla vždy kuchyně, ve větších bytech často spojená s jídelnou. Ta měla v období první republiky nezastupitelnou úlohu. Byl to největší pokoj, ve kterém trávila rodina zdaleka nejvíce času. Zároveň v ní bývalo největší teplo,“ přibližuje Vlastimil Nigrin.
Vůbec nejvíce dostavených bytů bylo v roce 1928, kdy bylo dokončeno více než sto tisíc bytů. Konec dvacátých a první polovina třicátých let však byla nejen v Československu, ale i celosvětově poznamenána velkou hospodářskou krizí. Nedostatek financí se projevil logicky i ve stavebnictví a nastal prudký pokles bytové výstavby. Situace se zlepšila až v roce 1936, nemělo to však dlouhého trvání. Druhá světová válka byla již za dveřmi a po vyhlášení Protektorátu Čechy a Morava výstavba bytů ustoupila úplně do ústraní.
„Celkem bylo v letech 1918 až 1945 v Československu vybudováno 1,4 milionu bytů. Vzhledem k tomu, že se v těchto letech pohyboval počet obyvatel v ČSR mezi 13,5 a 14 miliony, šlo o poměrně vysoké číslo. Výstavba nových bytů se však soustředila do ekonomicky silných oblastí. Například poměr mezi českými zeměmi a Slovenskem byl čtyři ku jedné,“ říká Vlastimil Nigrin.
Co říkají o výstavbě současná čísla
Ročně se v Česku v letech 2009 až 2017 dokončilo průměrně přes 29 tisíc nových bytů. Současným problémem, především ve větších městech, je jejich nedostatek. Podle Michaely Tomáškové, výkonné ředitelky Central Group například jen Praha potřebuje podle svého strategického plánu ročně více než šest tisíc nových bytů. Dnes se jich v metropoli z potřebného počtu nepovoluje ani polovina. Pokud toto tempo bude pokračovat i nadále, v roce 2050 bude podle odhadů Michaely Tomáškové chybět v hlavním městě více než 50 tisíc bytů.
Průměrná velikost českého bytu je přitom menší, než je standard v Evropské unii. Zatímco průměrný byt v České republice má 78 m², v Evropské unii je to 96 m². Řada českých rodin se tak v bytech tísní a bydlení vnímá jako malé téměř 300 tisíc domácností. Snížená dostupnost bydlení se stala v posledním období velkým společenským problémem, což podvazuje podle odborníků potenciál ekonomického rozvoje.
„Jestli existuje v Česku opravdu horké politické téma, pak je to zvýšení nabídky bytů a vějíře možností, jak se k dostupnému bydlení dostat. Stát v tom má nezastupitelnou roli ve formulaci stavebních předpisů a podpoře nové výstavby. Své si musejí odpracovat i města a obce, zejména tam, kde je poptávka dlouhodobě neuspokojená,“ uzavírá ekonomický analytik České bankovní asociace Miroslav Zámečník.
V článku byly použity údaje ze studie „100 let bydlení“, kterou zpracovala Hypoteční banka.
