SVJ si bude brát úvěr na opravu balkonů. Musím platit, i když ho nemám?

Výhodou bytu ve vlastnictví je, že ho můžete kdykoli prodat, pronajmout či rekonstruovat, aniž byste potřebovali souhlas ostatních vlastníků. Spoluvlastnictví ale také zavazuje, takže například rozhodnutí shromáždění jsou závazná pro všechny.

ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Pan Pavel vlastní třípokojový byt v jedenáctipatrovém paneláku. Balkony jsou za hranicí své životnosti a je nutná jejich rekonstrukce.

„Už z diskusí na chodbách je jasné, že to nebude lehké rozhodování. Někdo preferuje co nejlevnější řešení, abychom jen splnili bezpečnostní předpisy, někdo by rád měl balkon i hezký a někdo třeba i větší,“ popisuje majitel bytu. On sám ale balkon nemá, bydlí v přízemí. „S největší pravděpodobností si bude SVJ brát úvěr, jsem povinen se podílet na jeho splácení?“ ptá se čtenář iDNES.cz

Neplatič či chovatel hadů. Jak řešit problémy se sousedy v SVJ?

To ale není jediný problém. Přestože už dvakrát bylo svoláno shromáždění, z 33 vlastníků přišlo jen pár, a schůze skončila dříve, než vůbec mohla začít. „Výbor tvrdí, že rozhodne sám, to se mi ale nelíbí už vůbec. Má na to právo? A není možné hlasovat per rollam?“ ptá se pan Pavel.

Rozhoduje nadpoloviční většina

„Pokud by oprava balkonů nebyla finančně nákladná a vešla by se do částky tisíc korun na jednotku, případně do částky určené ve stanovách, nebo pokud by se jednalo o havárii, pak by o opravě mohl rozhodovat výbor,“ vysvětluje advokát Pavel Nastis.

Pavel Nastis

• Práva absolvoval na právnické fakultě Univerzity Palackého v Olomouci.
• V roce 2004 složil advokátní zkoušky.
• Specializuje se především na občanské, obchodní, směnečné, rodinné a trestní právo.

S největší pravděpodobností ovšem bude oprava nákladnější. A protože balkony jsou společnými části domu a podle občanského zákoníku rozhodování o opravě nebo údržbě společné části patří do působnosti shromáždění, musí rozhodnout shromáždění. To uděluje i souhlas k uzavření smlouvy o úvěru, a to včetně schválení jeho výše i podmínek.

„K přijetí rozhodnutí je podle občanského zákoníku potřebná nadpoloviční většina hlasů přítomných vlastníků jednotek, pokud stanovy neurčují vyšší většinu hlasů,“ upřesňuje advokát a upozorňuje, že pokud by bylo rozhodováno per rollam (tj. mimo zasedání), je nutná nadpoloviční většina hlasů všech vlastníků. Každý vlastník má počet hlasů odpovídající velikosti jeho podílu na společných částech, tedy neplatí, že jeden vlastník rovná se jeden hlas. Vlastník garsonky má menší počet hlasů než vlastník čtyřpokojového bytu.

Soused má z bytu hotel a všem to vadí. Jak řešit problémy s AirBnb?

Splácení úvěru se zpravidla řeší tak, že se zvýší příspěvky na správu domu a pozemku, i o tom rozhoduje shromáždění.

„Jestliže stanovy neurčují jinak, pak i zmíněný čtenář, který bydlí v přízemí a nemá balkon, se bude muset na úhradě opravy balkonů podílet,“ shrnuje advokát.

Skrutátor, zapisovatel, ověřovatel?

• Shromáždění je nejvyšším orgánem SVJ, do jeho působnosti patří například změna stanov, volba a odvolání členů výboru a rozhodování o výši jejich odměny. Schvaluje rozpočet a účetní závěrku, druhy služeb a způsob rozúčtování, rozhoduje o opravě nebo údržbě společné části, převyšují-li náklady částku stanovenou právním předpisem, uděluje souhlas k tomu, že SVJ může uzavřít smlouvu o úvěru včetně schválení výše a podmínek úvěru
• Shromáždění svolává statutární orgán SVJ (tj. výbor, případně pokud to stanovy určí, tak předseda), a to tak, aby se konalo nejméně jedenkrát do roka.
• Statutární orgán svolá shromáždění i z podnětu vlastníků jednotek, kteří mají více než čtvrtinu všech hlasů, nejméně však dvou z nich; neučiní-li to, svolají tito vlastníci shromáždění na náklad SVJ sami. Způsob svolávání je obsažen ve stanovách SVJ. Z pozvánky musí být zřejmé místo, čas a pořad zasedání.
• Pokud na to není pamatováno ve stanovách, pak podle zákona platí, že statutární orgán zajistí vyhotovení zápisu ze shromáždění do třiceti dnů od jeho ukončení. Ze zápisu musí být patrné, kdo shromáždění svolal a jak, kdy se konalo, kdo je zahájil, kdo mu předsedal, jaké případné další činovníky shromáždění zvolilo, jaká usnesení přijalo a kdy byl zápis vyhotoven.
• Každý vlastník jednotky může nahlížet do zápisů za podmínek určených stanovami, zpravidla v sídle SVJ.
• Shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. Připouští-li to stanovy, lze svolat náhradní shromáždění. To je usnášeníschopné za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají alespoň 40 % všech hlasů K přijetí rozhodnutí se vyžaduje souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek, ledaže stanovy nebo zákon vyžadují vyšší počet hlasů.
• Jestliže svolané shromáždění není způsobilé usnášet se, může osoba, která je oprávněna shromáždění svolat, navrhnout v písemné formě, aby vlastníci jednotek rozhodli o týchž záležitostech mimo zasedání (per rollam).
• K platnosti hlasování per rollam se vyžaduje vyjádření vlastníka jednotky s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo učiněno, podepsané vlastní rukou na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí.

Zdroj: Pavel Nastis, advokát