Hypotéku převezme jeden z partnerů a druhého vyplatí
Dohodnout se s expartnerem na tom, že jeden v bytě nebo domě zůstane bydlet a druhého vyplatí, může na první pohled vypadat jako nejjednodušší řešení. Problémem však často bývají peníze.
Manžel nebo manželka, který v nemovitosti zůstává, musí sehnat peníze na vyplacení druhého a ještě sám utáhnout splátky hypotéky. Přitom konečné slovo má hypoteční banka. Proto ji hned kontaktujte, abyste se po složitém vyjednávání s "ex" nedočkali zamítnutí z její strany.
Nestačí totiž jen doufat, že těch deset tisíc korun měsíčně na hypotéku dáte nějak dohromady, banka vaši schopnost hypotéku splácet znovu posoudí a může, ale také nemusí s převzetím hypotéky souhlasit.
Pokud vaše příjmy nestačí, možným řešením je přibrat do hypotéky nového spoludlužníka, tím mohou být třeba rodiče nebo také nový partner. I tady má však konečné slovo banka. Ta případně může přistoupit i na jiný splátkový kalendář, splátky dočasně odložit nebo spolu s dlužníkem najít jiné východisko, které bude přijatelné pro všechny zúčastněné strany. Převzetí se řeší dodatkem ke stávající smlouvě, za něj zaplatíte – například u Hypoteční banky je poplatek 2 000 až 10 000 korun, Česká spořitelna si účtuje 5 000 korun.
"Občas se stává, že když jeden zůstává, ten druhý vyžaduje i půlku z peněz, které spolu už za hypotéku zaplatili. To ale není úplně správný pohled," vysvětluje Petra Horáková Krištofová ze společnosti Hyposervis. Hypotéka se totiž většinou splácí anuitně, to znamená, že na začátku jde ze splátky víc na úrok než na samu splátku dluhu.
Například z třímilionové hypotéky z roku 2006 máte při měsíční splátce 18 660 korun (úrok 4,3 procenta, fixace 5 let a splatnost 20 let) po dvou letech splaceno 198 000 korun, nikoli 447 840 (24 měsíců krát 18 660 korun) – těch chybějících téměř 250 000 korun padlo na úroky. Odstupující by si tedy měl nárokovat pouhých 100 000 korun, úroky spolkla banka.
Vypořádání by mělo vycházet z aktuální hodnoty nemovitosti – od ní by se měla odečíst výše nesplaceného dluhu a pak to celé vydělit dvěma. Když by cena nemovitosti do rozvodu třeba vzrostla o půl milionu korun, je fér, aby odcházející partner dostal dalších 250 000 korun.
Nemovitost exmanželé prodají a peníze si rozdělí
Když ani jeden z páru nechce po rozvodu v nemovitosti zůstat, je ideální ji prodat, hypotéku doplatit a zbytek peněz si mezi sebou rozdělit. Podle Petry Horákové Krištofové to tak stejně většinou dopadne. Prodej nemovitosti zatížené hypotékou je sice složitější, ale ne nemožný.
Hypoteční makléři takové případy v praxi řeší poměrně často. Nezapomeňte o zamýšleném prodeji informovat banku, opět potřebujete její souhlas.
Prodej funguje následovně. Pokud má kupec hotovost, nejdřív uhradí dluh hypoteční bance, ta zruší svoje zástavní právo, nemovitost se převede na nového majitele a zbytek peněz jde prodávajícím. Jaký je postup v situaci, kdy prodávající nemá hotovost, čtěte v bodu 3.
Nejlepší je, když se vám prodej nemovitosti podaří načasovat na konec fixace úrokové sazby a hypotéku bance splatíte ve výročí fixace. Jen tak se totiž vyhnete sankcím za předčasné splacení, které rozhodně nejsou zanedbatelné.
Banky si obvykle účtují 5 procent za každý započatý rok před koncem fixace, případně 10 procent z předčasně splacené sumy. To znamená, že když budete chtít splatit například milion tři roky před výročím fixace, bude vás to stát 100 000 korun (10 procent z 1 000 000 korun) až 150 000 korun (3 krát 50 000 korun).
Dočasným řešením může být nemovitost pronajmout a nájemné pak použít na splátku hypotéky. "O svém záměru byt nebo dům pronajmout však musíte informovat banku a na pronájmu se s ní dohodnout," doplňuje Petra Horáková Krištofová. V ideálním případě peníze z pronájmu pokryjí splátku hypotéky. Vzhledem ke klesajícím cenám pronájmů a rostoucím cenám hypoték však nemusí být v současnosti snadné byt nebo dům takto výhodně pronajmout.
Nemovitost exmanželé prodají i s hypotékou
Pokud se dům nebo byt rozhodnete prodat, je pravděpodobnější, že kupec hotovost mít nebude. Přibližně dvě třetiny nemovitostí se kupují na úvěr. Pak je možné se s bankou dohodnout na tom, že vaši hypotéku převede na nového dlužníka. "Kupující složí peníze u třetí osoby a na účet prodávajících jsou uvolněny až poté, co proběhnou všechny potřebné změny na katastru nemovitostí," říká Radomíra Papoušková z Hypoteční banky.
Vzhledem k tomu, že průměrné sazby hypoték jsou teď nejvyšší za posledních pět let (podle Hypoindexu iDNES.cz 5,82 procenta), může být tento postup výhodný i pro kupujícího.
Dnes by hypotéku třeba se čtyřprocentním úrokem sháněl marně. I tady však nového žadatele banka nejdřív prověří, než na něj hypotéku převede. "Důležitou informací také je, že prodej nemovitosti s hypotékou obvykle probíhá stejně rychle jako prodej standardní nemovitosti," upozorňuje Petra Horáková Krištofová.
Když kupujícímu chybějí peníze na vyplacení už splacené části úvěru, je možné stávající hypotéku refinancovat novým, vyšším hypotečním úvěrem. Část peněz z nové hypotéky jde bance na splacení starého úvěru a část pak prodávajícím. Případné sankci za případné předčasné splacení hypotéky se vyhnete, pokud si kupující vezme úvěr u stejné banky, jako byla ta původní. Banky v takovém případě odpustí část, někdy i celou sankci.
