Pojem "nedat hypotéku" je poměrně široký. Hypoteční proces je totiž značně zdlouhavý a negativní stanovisko banky můžete obdržet jednak hned při prvních propočtech, jednak po podání oficiální žádosti o hypotéku, kdy daná žádost neuspěje ve schvalovacím řízení banky.
Čtyři důvody, ve kterých banky vidí problém nejčastěji:
Bonita žadatele
V úvodu hypotečního procesu, tedy během prvních propočtů, je nízká bonita žadatele nejčastější příčinou jeho odmítnutí. Makléři a bankéři disponují hypotečními kalkulátory – simulátory dané banky - takže ještě před oficiálním podáním žádosti o hypotéku ví, zda-li je příjem žadatele s ohledem na jeho výdaje dostačující pro požadovanou výši úvěru.
V případě, že příjem dostačující není, dobrý makléř či bankéř nikdy tuto žádost klienta nepošle ke schválení do banky.
Bonita žadatele v pozdějších fázích hypotečního procesu bývá kamenem úrazu zejména tehdy, zkreslí-li nebo zamlčí-li žadatel při podávání žádosti o hypotéku důležité okolnosti týkající se jeho příjmů a výdajů, které pak odhalí až kontrolní procesy v bance.
Řešení: Je-li bonita žadatele nízká, může přizvat do úvěru jako spolužadatele další osobu, jejíž příjem bonitu zvýší. O hypotéku mohou žádat čtyři osoby ze svou domácností, v některých bankách dokonce až šest osob.
Nevhodná zástava
Banky poskytují hypotéky oproti zástavě nemovitosti. Její hodnotu určuje ještě před podáním žádosti znalec certifikovaný příslušnou bankou. Jsou případy, kdy požadovaný úvěr převyšuje odhadní cenu nemovitosti. Pak je na příslušném žadateli, zdali zastaví ještě jinou nemovitost, nebo si vypůjčí méně, než potřebuje, a zbytek doplatí z vlastních zdrojů.
Některým zájemcům o hypotéku se sen o novém bydlení rozplyne hned při úvodní schůzce, kdy se dozví, že daná nemovitost není vhodná k zástavě (často se jedná o družstevní byt bez vyhlídky převodu do osobního vlastnictví).
Někteří jedinci se informaci o nevhodnosti své zástavy dozví až při kompletaci podkladů, kdy například z dokumentů z katastru vyplyne, že daná nemovitost nemá vlastní příjezdovou cestu nebo jsou zde nevyjasněné vlastnické vztahy či je na nemovitosti nějaký druh věcného břemene.
Řešení: Nedostatečná či nevyhovující zástava nemusí nutně znamenat konec na cestě za novým bydlením. Máte-li jinou vhodnou nemovitost (například chatu či chalupu), lze takovou situaci řešit tím, že ji bance nabídnete jako zástavu.
Zápis v registru dlužníků
V České republice existuje několik registrů, které obsahují různé informace. Bankovní registr klientských informací shromažďuje data o všech klientech, kteří si vzali jakýkoliv úvěr (např. hypotéka, spotřebitelský úvěr, kreditní karta, kontokorent atd.). Informace, mezi nimi i ty o klientově platební morálce, jsou evidovány ještě několik let po splacení úvěru.
Existují však i nebankovní registry, které se zaměřují zejména na dlužníky-neplatiče, a to nejen v oblasti úvěrů. Schraňují informace o klientech, kteří mají problémy s placením úvěrů a jiných služeb, přičemž neplatiče řadí do určitých stupňů (od chronických neplatičů po ty, kteří již své závazky vyrovnali).
Každý žadatel o hypotéku by měl příslušnou banku či makléře pravdivě informovat o všech předchozích úvěrech a případných problémech se splácením, a to hned během prvního jednání. Zájemce o hypotéku, který by se snad chtěl pokusit před bankou svoji předchozí špatnou platební morálku utajit, bude nemile překvapen: banka se díky registrům dozví vše.
V případě, že žadatel zamlčí jiný úvěr a banka, kde žádá o hypotéku, to zjistí, může dojít k zamítnutí žádosti o hypotéku kvůli snížení klientovy bonity pod akceptovatelnou mez.
Řešení: Je-li žadatel evidován v registru jako chronický neplatič, pak jsou jeho vyhlídky na hypotéku mizivé. Řešením je uhrazení všech dluhů, přičemž počítejte s tím, že banka díky registrům zná historii vaší platební morálky ještě několik let po splatnosti úvěrů a půjček. Je pak čistě na bance, zda-li vnímá historické problémy se splácením (byť již vyřešené) jako překážku pro poskytnutí hypotéky.
Věk
V České republice lze hypotéku splácet až do věku 70 let, čemuž je třeba uzpůsobit délku splácení hypotéky. Žadatel ve věku přes padesát let si nemůže zvolit například dvacetiletou splatnost. Jenomže se zkracující se délkou splatnosti se zvyšuje výše měsíční splátky. A vyšší měsíční splátka zvyšuje nároky na bonitu žadatele. Začarovaný kruh.
Tyto problémy řeší například starší obyvatelé obecních bytů, kteří kupují byt v rámci privatizace obecního bytového fondu.
Řešení: K žádosti o úvěr se mohou připojit mladší spolužadatelé. Banka pak při posuzování vhodnosti délky splatnosti úvěru zohlední věk těchto mladších spolužadatelů. Navíc se připočtou jejich příjmy, což zvyšuje celkovou bonitu žadatele.
Při vyřizování hypotéky byste měli mít na paměti, že chcete-li získat relevantní nabídku banky, musíte také bance sdělit všechny informace pravdivě a nezkresleně. Při případném neúspěchu či nespokojenosti v jednání s bankou byste se neměli nechat odradit.
Hypotečních ústavů je na trhu mnoho, raději se zeptejte odborníků – například kvalifikovaných hypotečních makléřských společností - a porovnávejte, než abyste se unáhlili a řešení svého bydlení předčasně vzdali.
Autor: Petra Horáková Krištofová, Hyposervis
