Loni hypoteční trh meziročně propadl o 64 procent, dosáhl tedy 36% objemu hypoték oproti roku 2021. Potvrzují to i vaše data?
Tato čísla mohu potvrdit. Je ale nutné si uvědomit, že tento pokles porovnáme s extrémním rokem 2021, který byl podpořen velmi nízkými úrokovými sazbami a významným objemem refinancovaných hypoték. Loňský objem 162 miliard korun odpovídá objemům z roku 2015.
Kdy se podle vás znovu nastartuje trh s hypotékami? A než se tak stane, jaké dopady to bude mít do nájemního bydlení?
Nelze vyloučit, že se obdobného boomu opět jednou dočkáme, ale to se bavíme o horizontu let. Význam nájemního bydlení roste a poroste dál. Důvodem však nebude pouze nedostupnost hypotečních úvěrů, ale i mezigenerační rozdíly, kdy dochází ke změně pohledu na vlastnické bydlení.
Ceny některých nemovitostí klesají. Přináší to oživení na hypoteční trh?
Oživení je silné slovo. Sledujeme ale, že se zvyšuje poptávka klientů po nemovitostech a s ním spojený i zájem o hypoteční úvěry. Vysoké úrokové sazby společně s minimálními regulatorními požadavky (DTI, DSTI) pro zájemce nad 36 let výrazně snížily dostupnost hypotečních úvěrů. Jinými slovy získání hypotéky je pro klienty i s průměrnými příjmy obtížné. Případné oživení trhu může přijít v druhé polovině roku.
Zůstanu ještě u nemovitostí. U kterých zaznamenáváte pokles cen?
K poklesu dochází především na sekundárním trhu a u dražších nemovitostí. Případně jde o nemovitosti, kdy majitel pospíchá na prostředky z prodeje. Například u novostaveb k poklesu nedochází. Developeři se snaží maximálně udržet ceny a snížení ceny pozorujeme spíše formou akcí, jako je kuchyně, koupelna či garážové stání zdarma.
Objevují se i nabídky takzvaných garantovaných hypoték se sazbou kolem tří procent. Nejde však o hypotéku v pravém slova smyslu, ale kompenzaci rozdílu mezi sazbami ze strany developera.
Pokud se teď někdo rozhodne pro sjednání hypotéky na pořízení nemovitosti, jakou dobu fixace mu doporučujete? A proč?
Ideální volbou je dnes fixace na tři roky. Banky nabízejí atraktivnější sazby na delší fixace a z tohoto pohledu je možné uvažovat i o fixaci na pět let. Doporučuji pak i maximalizovat dobu splatnosti. To sice zvýší celkové náklady úvěru, ale je zbytečné zatěžovat rozpočet vysokou splátkou. Případně je možné si rozdíl ukládat a pak jej použít na mimořádnou částečnou splátku úvěru.
Jan Brejl
|
Platí to i pro refinancované hypotéky?
V tomto se refinancování hypotéky neliší od nového úvěru. Důležité je, jak se nová splátka refinancovaného úvěru promítne do rozpočtu domácnosti. Pokud by navýšení sazby při refixaci významně zvýšilo výdaje, které by bylo obtížné pokrýt, je možné refinancovaný úvěr nastavit na maximální dobu splatnosti, a měsíční splátku snížit.
Vidíte na trhu, že by některé z bank šly s úroky dolů?
Výše sazeb úvěrů se odvíjí také od sazeb na mezibankovním trhu. Tato sazba od čtvrtého kvartálu loňského roku klesá. Díky tomu můžeme vidět, že některé banky aktuálně snížily úrokové sazby a je možné získat úvěr se sazbou mírně nad 5,5 procenta.
Dá se počítat i do budoucna, že banky budou zatraktivňovat svou úrokovou nabídku. O kolik podle vás sníží úroky u hypoték oproti současným 6 až 7 procentům?
Klesající vývoj mezibankovních sazeb a stabilita základní sazby vyhlašované ČNB v kombinaci s nízkým zájmem o hypoteční financování dávají bankám motiv a prostor zatraktivnit nabídku hypoték. V letošním roce bych neočekával, že sazby klesnou pod pět procent.
Kdy podle vás ČNB začne snižovat sazby, a tak znovu nastartuje hypoteční trh?
ČNB předpokládá, že inflace začne klesat až koncem prvního pololetí. Do té doby nelze očekávat snižování sazeb. Snížení by totiž opět stimulovalo poptávku, a to by mohlo zabránit snížení inflace. Případné snižování sazeb je možné očekávat až ke konci letošního roku. Hypoteční trh bude stimulován především poklesem cen nemovitostí a konkurencí hypotečních bank.
