Hypoteční banky svým klientům posílají zpravidla tři měsíce před výročím fixace nabídku úrokové sazby na další období. Je tedy dostatek času pro vyjednávání. Z praxe víme, že banky jsou hodně vynalézavé a na své klienty zkouší nejrůznější finty. Proto doporučujeme jakoukoliv nabídku banky podrobit důkladnému rozboru a pečlivě vyhodnotit.
Období změny fixace je mnohdy důležitější než samotné vyřizování úvěru. Zároveň je dobré si uvědomit, že při refixaci je možné s úvěrem udělat téměř cokoliv a je to zajímavá příležitost, jak vylepšit kondici osobních financí.
Všechny parametry, které je dobré zvážit, se navzájem ovlivňují a je těžké je popsat jednotlivě. Ke každému z nich jsme se tedy snažili přistupovat z trochu jiného úhlu pohledu, abychom problematiku popsali komplexně.
1. Délka fixace
Standard je, že banky nabízejí svým klientům délku fixace podle předchozího období, ale někdy i výběr z vícera možností. Délka fixace určuje přímo i výši úrokové sazby. Pokud je situace na trhu v normálu, tak delší fixace znamená vyšší sazbu. Jsou ovšem situace, kdy je k normálu daleko a je potřeba vyhodnotit rozhodnutí v širších souvislostech.
Banky sice nyní neúčtují žádné poplatky za předčasné splacení úvěru, ale úrokové sazby jsou na historických maximech. Je zde tedy velký předpoklad, že se situace změní a utéct z nevýhodné sazby bude daleko složitější. Fixaci bychom měli volit také podle toho, jaký vývoj úrokových sazeb očekáváme v budoucnu. Někdy i vyšší sazba na kratší období může znamenat výhodu z dlouhodobého pohledu.
Dalším faktorem může být očekávané předčasné splacení úvěru. Důvodem může být cokoliv, ale pokud víme, že někdy v budoucnu bychom chtěli úvěr splatit, volbou správné délky fixace si můžeme celou věc výrazně usnadnit.
2. Mimořádná splátka
K výročí fixace je možné provést mimořádnou splátku, ale také celý úvěr splatit. Vždy je to dilema mezi vzdáním se hotovosti a pokračováním v úvěru. Většinou, čistě matematicky, se vyplatí raději hypotéku nesplácet a zachovat si možnost použít hotovost kdykoliv a na cokoliv v budoucnu. Většinou je také možné hotovost určenou ke splacení úvěru zhodnotit lepším úrokem, než je úrok v bance.
Lukáš Urbánek
|
Z pohledu bezpečnosti je nejvýhodnější ponechat si hotovost, respektive mít dostupnou finanční rezervu. Je potřeba si uvědomit, že 100 000 korun v hypotéce znamená cca 500 korun v měsíční splátce. Pokud za měsíc utratíme o 500 korun více nebo méně, většina domácností ani nedokáže rozpoznat.
Ale mít v rezervě o 100 000 korun více, je již hmatatelný rozdíl. Pokud se i tak rozhodneme provést mimořádnou splátku nebo úvěr splatit, vždy bychom si měli ponechat pohotovostní rezervu alespoň ve výši 3–6násobku měsíčních výdajů.
3. Délka splatnosti
Délka splatnosti se při refixaci standardně nemění, ale mohou nastat důvody, kdy je vhodné vyhodnotit i tento parametr. Pokud provedeme mimořádnou splátku, může se nás banka zeptat, zda chceme zachovat výši splátky nebo splatnost. Klientům primárně doporučujeme zachovat splatnost a snížit si splátku. Je to bezpečnější varianta.
Upravit splatnost úvěru může být zajímavým řešením v období, kdy je nová úroková sazba o hodně vyšší, než ta původní a hrozí, že výsledná splátka úvěru by byla příliš vysoká. Z pohledu celkového nákladu spojeného s hypotékou se nejedná o šťastné řešení, ale jsou situace, kdy nižší splátka je opravdu důležitější. Nakonec se může jednat pouze o přechodné období.
4. Konsolidace úvěrů
Pokud máme vedle hypotéky ještě další úvěry, je docela možné, že jejich konsolidací můžeme dosáhnout nižší celkové splátky. Samotné refinancování spotřebitelských úvěrů hypotékou není z pohledu celkových nákladů vhodným řešením, ale dovolí výrazným způsobem snížit měsíční splátky. Pokud se k tomuto kroku přistoupí komplexně s tvorbou rezerv, můžeme dosáhnout relativně levného a bezpečného řešení zároveň.
Praktické tipy, jak si udržet v roce 2023 vyrovnaný domácí rozpočet |
5. Navýšení úvěru
Úvěr je možné rozšířit také o další plánovaný výdaj. Hypotéka je úvěr, který má vždy nejlepší podmínky a může se tedy hodit půjčit si peníze za nízký úrok a s dlouhou dobou splatnosti. Určitě se jedná o bezpečnější variantu, než si brát spotřebitelský úvěr. Jedním z hlavních důvodů navýšení hypotéky je financování fotovoltaické elektrárny, tepelného čerpadla nebo auta.
6. Změna zajištění
Při vyřizování nové hypotéky bývá situace mnohdy velice komplikovaná a je potřeba splnit podmínky bank. Největší úskalí spočívá v prokázání vlastních zdrojů nebo v dostatečném zajištění úvěru nemovitostí. Potom se poměrně často stává, že k hlavní financované nemovitosti z úvěru je potřeba přidat ještě další zástavu. Tu ale nemusíme mít v úvěru věčně, v budoucnu ji lze vyjmout. Výročí fixace může být vhodným okamžikem.
7. Aktualizace odhadu
Úrokovou sazbu neovlivňuje pouze délka fixace, ale také výše LTV (poměr úvěru k hodnotě zajištění). Čím vyšší LTV, tím vyšší sazba u hypotéky. Jenže hodnota LTV se v průběhu splácení hypotéky mění. Buď z důvodu samotného umořování dluhu, ale také z důvodu změny ceny nemovitostí. Ne všechny banky ovšem tyto změny do svých úvěrů promítají automaticky. Klientům potom hrozí, že od banky dostanou vždy nabídku sazby odpovídající vyššímu pásmu LTV. Proto je vhodné i tento parametr v bance prověřit a případně udělat aktualizaci odhadu.
8. Vyjmutí spolužadatele
Při vyřizování hypotéky nastává situace, kdy mladí lidé nemají z pohledu banky dostatečné příjmy a je potřeba, aby do úvěru vstoupili také jejich rodiče. Ti ovšem nechtějí být v úvěru angažovaní věčně. Banka zpravidla vyjmutí spolužadatelů dovolí, pokud hlavní žadatelé mají dostatečnou bonitu. Tedy jejich příjmy po započtení výdajů jsou dostačující pro splácení úvěru.
9. Doplňkové služby k úvěru
„Nechci slevu zadarmo.“ Tak nějak by se dala popsat strategie bank, které se snaží úrokovou sazbu podmínit využitím řady dalších produktů, jako je aktivní využívání běžného účtu, domicilace mzdy, využívání kreditní karty, pojištění nemovitosti a pojištění schopnosti splácet úvěr. Porovnání nabídek pouze na základě úrokové sazby může tedy vyjít pěkně draho. Vždy bychom měli porovnávat celkové výdaje spojené s úvěrem včetně všech poplatků a služeb.
10. Neúčelový úvěr (Americká hypotéka)
Tento typ úvěru bývá zpravidla poskytnut za horších podmínek, to je s vyšším úrokem a kratší splatností. V průběhu času lze ovšem neúčelový úvěr postupně transformovat na účelový a výrazně tak vylepšit parametry splácení.
11. Poplatky spojené s refinancováním
Refinancování je spojeno s nejrůznějšími náklady a nikdy není zadarmo. Minimálně musíme zaplatit poplatky na katastru ve výši 2 x 2 000 Kč. Dále se nejčastěji můžeme setkat s poplatkem za vyřízení úvěru 0 – 3 000 Kč a za odhad nemovitosti 0 – 6 000 Kč. Celkové náklady s refinancováním úvěru je tedy potřeba vyhodnotit ve vztahu k výhodám, které můžeme takovým krokem získat.
12. Poplatky za dodatek k úvěrové smlouvě
Dodatky a změny v úvěrové smlouvě jsou zpravidla zpoplatněny podle sazebníku bank. Nejčastěji částkou 5 000 Kč. Tento poplatek se netýká mimořádné splátky, ale hlavně změn v žadatelích, splatnosti a v zajištění. Vyplatí se tedy vyhodnotit, do jaké míry je stále zajímavé jít cestou dodatku a do jaké míry je již výhodnější celý úvěr refinancovat.
13. Vyjednávací pozice
Souvisí s informační asymetrií mezi bankou a klientem. Banka nemá vždy všechny dostupné informace o svých klientech a klienti nemají vždy dostatek informací o možnostech, které banky nabízejí. Zde se projevuje velká výhoda spolupráce s finančním poradcem, který může na stranu klienta přinést potřebné informace a využít je při komunikaci s bankou. Výsledkem může být vyjednání lepších podmínek, aniž by klient musel cokoliv zaplatit. Stačí mít pouze ty správné informace.
14. Konkurenční nabídka
Dobře nachystaná a připravená konkurenční nabídka dokáže doslova divy a výrazným způsobem zvyšuje šance na lepší podmínky. Důležité je, aby nabídka svými parametry odpovídala skutečnosti a aby bylo poznat, že ten, kdo nabídku zpracoval, má dostatek informací a dokáže takovou nabídku také realizovat.
