Premium

Získejte všechny články
jen za 89 Kč/měsíc

V cenách bytů jsme předběhli i Německo, nájmy zdraží, říká analytik

Přehřátý trh s nemovitostmi si o pokles cen říkal už dlouho. Předpověď, že k tomu dojde během pandemie covidu, se nenaplnila, ceny v letech 2020 a 2021 naopak vystřelily až o 30 %. Jaký cenový vývoj lze očekávat v příštích letech? A kdy se dočkáme znovu nízkých úrokových sazeb hypoték? Na tyto i další otázky odpovídá analytik J&T Banky Pavel Ryska.

Pavel Ryska, analytik J&T Banky | foto: J&T Banka

Ceny nemovitostí v Česku se v letech 2020 a 2021 utrhly ze řetězu, i loni přinejmenším do poloviny roku rostly. Co bylo podle vás hlavní příčinou zdražování nemovitostí a jak vnímat aktuální trend?
Za uplynulé dva roky se dynamika růstu cen nemovitostí výrazně zrychlila. V covidovém období v letech 2020 až 2021 meziročně zdražovaly byty o 20 až 30 %. Hlavním důvodem cenového růstu bylo razantní sražení úrokových sazeb na nulu a uvolnění regulačních podmínek ze strany České národní banky na jaře 2020, které postupně přineslo rekordní objemy poskytnutých hypoték v roce 2021. Tato situace byla na českém trhu naprosto bezprecedentní.

Zatímco v uplynulých letech křivka vývoje cen bytů výrazně stoupala a ceny vystřelily za rok až o 30 %, nyní dochází ke změně trendu a křivka se, obrazně řečeno, zalomila. Ceny nemovitostí jsou však stále vysoké.

Daňové přiznání za rok 2022: využijte chytré interaktivní formuláře

Když porovnáme rychlý růst cen u nás a v zahraničí, jak jsme na tom ve srovnání s Němci i dalšími zeměmi Evropské unie?
Když se podíváme na dlouhodobý vývoj od roku 2008, Česká republika v celkovém nárůstu cen bytů předběhla i Německo, které ještě před dvěma lety hrálo prim. Vyšší růst cen zaznamenali v poslední době pouze v Maďarsku a pobaltských zemích.

Výrazný růstový trend pro Českou republiku a většinu dalších zemí sahá do roku 2015. Toto datum se dá totiž spojit jednak s hospodářským cyklem, kdy poslední evropská konjunktura začala právě v tomto období, ale také to byl začátek nákupů aktiv ze strany Evropské centrální banky. Ta vydala obrovské množství nových peněz, které se šířily finančním systémem. Investoři hledali, kam své peníze uložit, a nejprve volili zejména státní či korporátní dluhopisy. Po nich se peníze začaly přelévat do realitního trhu, což zvedalo ceny nemovitostí.

Ceny bytů v Evropě v letech 2008 až 2022.

Při srovnávání zemí Evropské unie vykazuje úplně jiná čísla Itálie, která má v současné době nižší ceny nemovitostí než v roce 2008 i v letech následujících. Důvodem je špatná demografie, vysoká nezaměstnanost, minimální hospodářský růst a také potíže tamního bankovního sektoru.

Ceny nemovitostí v České republice jsou však velmi rozdílné. Praha ve statistikách vede, jaké jsou cenové rozdíly napříč republikou?
Budu vycházet z realizovaných cen, které získala společnost Deloitte přes katastr nemovitostí. Jde tedy o pohled optikou cen, za něž se nemovitost skutečně prodala. Pokud bychom se takto podívali na současnou cenovou mapu podle jednotlivých krajů České republiky, tak suverénně první místo zaujímá Praha s cenou 122 900 Kč/m2. Na druhém místě je opět poměrně s rezervou Jihomoravský kraj s cenou 101 400 Kč/m2. Naopak nejnižší ceny nemovitostí najdeme v Ústeckém kraji (40 200 Kč/m2), Karlovarském kraji (45 700 Kč/ m2) a Severomoravském kraji (48 600 Kč/m2).

Vývoj cen bytů v Praze v letech 2010 až 2022.

Z analýzy společnosti Deloitte lze vysledovat i cenu bydlení podle typu domu. V nových developerských projektech je v celorepublikovém průměru cena
103 000 Kč/m², v cihlových domech dosáhla na částku 94 500 Kč/m² a v panelových domech se byty prodávaly za 79 600 Kč/m².

Pavel Ryska

Pavel Ryska, analytik J&T Banky
  • Jako analytik J&T Banky má na starost sledování finančních trhů v realitním sektoru, v oblasti obranného průmyslu, v sektoru výroby aut a u vybraných technologických firem v USA. Zajímá se také o vzácné kovy.
  • Vystudoval ekonomii na Institutu ekonomických studií FSV UK a na University of Cambridge.
  • Na FSV UK získal v roce 2018 doktorát, když obhájil disertační práci o vztahu deflace a hospodářského růstu.

Jiný poměr cen najdeme pouze v Praze, kde cena za metr čtvereční v novém developerském projektu stála na 126 400 korun, zatímco cena v cihlovém domě byla dokonce o něco vyšší, a to 128 000 korun za metr čtvereční.

Důvodem je, že byty v cihlových domech najdeme i v atraktivnějších lokalitách zejména v centru, zatímco nové developerské projekty vznikají v největším objemu spíše na okraji města.

Když říkáte, že cenová křivka se zalomila. Jak to bude dál? Klesnou u nás ceny domů a bytů, nebo budou stagnovat?
Podle některých zdrojů lze již zhruba od konce jara 2022 pozorovat obrat v trendu cen nemovitostí, který je s různou intenzitou vidět téměř ve všech krajských městech. Například v Praze se podle webu realitymix.cz od května snížily nabídkové ceny bytů přibližně o 8 %, pokles se týká hlavně starších bytů. Jestli budou ceny jako celek spíše stagnovat či klesat, je nyní těžké odhadnout. Ale celý obrázek – utlumení hypoték, stagnace ekonomiky, úbytek zahraničních kupců – nahrává přinejmenším stagnaci.

Zájem o hypotéky výrazně klesá, protože jsou drahé. Konec fixace pro ty, kdo hypotéku splácejí, to znamená nárůst měsíční splátky o tisíce korun. Nakolik dnes zatěžuje hypotéka domácí rozpočet?
Počet nových hypoték v posledních měsících skutečně prudce padá. Dá se říct, že u úvěrů na bydlení jsme přešli z covidového boomu do období výrazného ochlazení. Zejména v Praze je již hypotéka pro mnoho lidí nedostupná – jednak kvůli zdražování hypoték, ale i vysokým cenám nemovitostí. Splátka hypotéky znamená značnou zátěž. Vezměme si například pražskou domácnost se dvěma průměrně vydělávajícími, kteří by financovali hypotékou sedmdesátimetrový byt s podílem úvěru 80 %. Potom splátka hypotéky zatíží měsíční rozpočet domácnosti ze 67 %, mimo Prahu je to v průměru ze 40 %.

Kdo musí do konce ledna podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí

Hypotéky se v letošním roce staly pro mnoho zájemců nedostupné, podobné úrokové sazby jsme tu už však na začátku milénia měli a vývoj poptávky byl opačný. Co za tím stojí?
Problém nezpůsobuje samotná výše úrokové sazby, ale spíše výše hypotéky. Ta byla tenkrát skoro třetinová. Zatímco dnes činí průměrná hypotéka tři a půl milionu korun, v roce 2010 to bylo 1,6 milionu korun. Ve stejné době průměrná mzda narostla o polovinu. Následně měsíční splátka hypotéky má tedy nyní mnohem větší dopad na rodinný rozpočet než před 10 lety.

Když si lidé nemohou dovolit vlastní bydlení, jdou do nájmu. Jaký je trend u nájmů? Co ovlivnilo v posledních dvou letech ceny nájemního bydlení?
Zatímco během pandemie covidu cena nemovitostí stále rostla, u nájmů jsme zaznamenali jen minimální růst a místy pokles, a to zejména v Praze, kterou zasáhly dva faktory – vysokoškoláci se vrátili domů, protože studium probíhalo online, a hlavně město opustili cizinci. V létě 2021 se však křivka otočila a ceny nájmu začaly opět růst. V roce 2022 pak ceny nájmu nabraly na dynamice: v prosinci byl růst nájmu v Praze kolem 18 % meziročně, v celé republice cca 12 %.

Tahouny růstu jsou zejména nedostupnost vlastnického bydlení kvůli skoku v úrokových sazbách hypoték, imigrace z Ukrajiny zvyšující poptávku po nájemním bydlení a v Praze návrat turistů po covidovém výpadku. Když se turisté vrátili, někteří majitelé přesunuli byty zpátky do Airbnb, čímž utáhli nabídku v dlouhodobém nájmu a podpořili růst nájmů.

Pokud si někdo pořídil nemovitost kvůli tomu, aby ji pronajímal, jak vnímáte takovou investici?
I když je růst nájmu v celorepublikovém průměru již přibližně zmiňovaných
12 %, lze považovat nájemní výnos za historicky stále nízký. Ten je v průměru za celou ČR okolo 4,5 % a pomalu roste, ale těsně před příchodem covidu byl 6 % a dříve byl ještě vyšší. Nájemní výnos působí jako velmi nízký, ale připomeňme, že investoři celé roky kromě tohoto nájemního výnosu očekávali i zhodnocení nemovitosti. To se nyní obrátilo a je třeba to mít na paměti. Nájemní výnos podle mého názoru dále poroste.

Nejvyšší nájemní výnos okolo 6 % najdeme stále v Ústí nad Labem a Ostravě, což lze chápat jako rizikovou přirážku požadovanou od investorů za vyšší fluktuaci nájemníků či riziko neplacení nájmu. Přirážka těchto měst vůči Praze však klesla.

Zajímavé je, že obrat ve vývoji nájemních výnosů je zatím pozvolný a nekopíruje prudkou změnu základní sazby České národní banky nebo výnosů státních dluhopisů. Obdobně pomalý vývoj je vidět i u nájemních výnosů u komerčních nemovitostí, jako jsou kanceláře, retail či logistika.

Vývoj nájmu ve vybraných městech.

Jaký bude podle vás vývoj cen nemovitostí?
Podle našeho odhadu se ceny nemovitostí v příštích kvartálech nevrátí k překotnému růstu, protože ztratily hlavní zdroj poptávky, tedy levné hypotéky. Zdrojem růstu cen by mohli být už jen majetnější kupující, kteří nemusejí sahat po hypotékách a snaží se uchovat hodnotu svého bohatství. Pro cenový růst by hrálo také inflační prostředí na straně nabídky, kde roste cena stavebních prací i materiálů. Ale dohromady to podle mého názoru nevyrovná úbytek poptávky po bytech.

A jaký se dá očekávat vývoj cen v nájemním bydlení?
Nájmy jsou úplně jiný příběh, ty mají naopak řadu důvodů pro růst. Hypotéky jsou drahé, řada lidí na ně nedosáhne, proto volí nájemní bydlení a vyšší poptávka tak zvedá ceny. Druhým faktorem byla náhlá a mohutná imigrace z Ukrajiny, která zvedala poptávku po nájmu. Ne všichni Ukrajinci se vrací domů, a tak velká část této poptávky zůstala.

Jsou tu ale i pozoruhodné dlouhodobé faktory, které nájmům svědčí. Česká republika má na rozdíl od některých sousedních zemí kladný demografický vývoj, daný hlavně plynulou imigrací, a to zdaleka nejenom z východu. Dalším faktorem je rostoucí podíl tzv. singles v populaci. Dokud žijí sami, nehledají vlastnické bydlení a chtějí být v nájmu. Nakonec bych zmínil příliv tzv. pracovních profesionálů ze zahraničí, což se týká hlavně Prahy a Brna. Jsou to lidé, kteří nemají problém se za prací stěhovat, a ti přirozeně vyhledávají pouze nájemní bydlení.

V letech 2020 a 2021 hypoteční sazby klesly až pod 2 %, teď se pohybují na 6% úrovni. Jaký očekáváte další cenový vývoj u hypoték?
Pro hypoteční trh přicházejí hubená léta. Ještě na začátku roku 2022 se předpokládalo, že zvyšování sazeb ČNB může být jen dočasná záležitost a úrokové sazby se opět brzy vrátí k nízkým hodnotám. Ovšem během roku se tato víra postupně vytratila.

Úrokové sazby se sice budou snižovat, ale asi nepůjde o prudké snižování, naopak spíše bude pokles pozvolný a v delším časovém horizontu. Téměř nic nenasvědčuje tomu, že se v dohledné době, pokud vůbec, znova dočkáme hypotéčních sazeb na úrovni 1 až 2 procent. Pokud jsou nyní sazby nad 6 procent, tak v horizontu příštích pěti, možná i deseti letech je rozumné počítat s hodnotou 4 až 5 %, což jsou úrovně, kde hypotéční sazby byly větší část doby v letech 2003 až 2011. Na tuto výši úrokové sazby si tedy budeme muset zvyknout jako na nový normál.

Banky zatím neavizují, že by měli lidé značné problémy utáhnout splácení hypoték. Jak to bude dál?
Je to tak. I přes vysoký objem hypoték poskytnutých v uplynulých letech existuje stále extrémně nízký podíl nesplácených hypoték, pohybuje se kolem jednoho promile, což dokazuje, že tento typ úvěrů představuje bezproblémovou část bankovního sektoru. Domácí hypotéční trh je silný a stabilní, a to jak z hlediska bilancí bank, tak i domácností jako celku. Vyšší úrokové sazby a ani případný pokles cen nemovitosti nemají potenciál výrazně narušovat finanční stabilitu.

Po tučných létech banky nyní čekají hubené roky u hypoték, ale nejde o tragickou zvěst, banky to ustojí a problémy jednotlivců se splácením budou řešit individuálně. Situaci by mohl destabilizovat jen výrazný a dlouhodobý nárůst nezaměstnanosti, při němž by větší množství domácností ztratilo příjem, a tedy i schopnost splácet své závazky. Ale nic takového nám nyní nehrozí.

Autor:
  • Nejčtenější

Úzkost je hlas těla volajícího o pomoc. Zbavte se jí technikou 10 vět

24. června 2024

Úzkost je složitá kombinace emocí zahrnující strach, zlé předtuchy a obavy. Často je doprovázena...

Průzkum odhalil, jaké kapesné děti dostávají a kolik z nich má účet

21. června 2024

Rodiče dávají svým dětem vyšší kapesné než loni. Ovlivnila to inflace. Od 15 let má bankovní účet s...

{NADPIS}

{LABEL} {POPISEK}

Do důchodu s plnou kapsou: kolik naspořit a jaké změny nás čekají

17. června 2024

Představy o tom, jak prožít důchod, se mohou lišit. Někomu stačí pokrýt základní životní náklady....

Chtěl si zlepšit angličtinu, tak vyrazil za oceán. Osud mu přihrál novou kariéru

22. června 2024

Deset let strávil v Austrálii a Spojených arabských emirátech. Někdejší aktivní atlet začal v...

{NADPIS}

{LABEL} {POPISEK}

Pracovat, pečovat o děti a stárnoucí rodiče. Jak to zvládnout?

18. června 2024

Ráno vypraví děti do školy, obstarají své stárnoucí rodiče, kteří potřebují stále větší péči, jedou...

Úzkost je hlas těla volajícího o pomoc. Zbavte se jí technikou 10 vět

24. června 2024

Úzkost je složitá kombinace emocí zahrnující strach, zlé předtuchy a obavy. Často je doprovázena...

Chystáte se na dovolenou do zahraničí? Otestujte se, jak jste připraveni

23. června 2024

Letní prázdniny a plážové radovánky se blíží. Vysněná a dlouho plánovaná dovolená ale nemusí...

Chtěl si zlepšit angličtinu, tak vyrazil za oceán. Osud mu přihrál novou kariéru

22. června 2024

Deset let strávil v Austrálii a Spojených arabských emirátech. Někdejší aktivní atlet začal v...

Dovolenou může direktivně nařídit zaměstnavatel. Praxe je ale jiná

21. června 2024

Léto je za dveřmi a s ním doba dovolených. Aspoň na krátkou chce vyrazit většina zaměstnanců –...

Výhru ze Survivoru utratil Mikýř za rozhovor v prázdné O2 areně, vydělal miliony

Martin „Mikýř“ Mikyska (30) vytěžil své vítězství v reality show Survivor Česko & Slovensko 2024 na maximum. Povedl se...

Ostuda bratrů Bendigů v AZ-kvízu. Jan se vymlouval na trému z Mareše

Ve speciálním díle AZ-kvízu s názvem ČT art kvíz se proti sobě utkali bratři Jan a Marsell Bendigovi. V soutěži se jim...

Rok od zkázy ponorky Titan. Vyplouvají děsivá zjištění i nové otázky

Před rokem, 18. června 2023, se v severním Atlantiku ztratila ponorka Titan společnosti Ocean Gate. Pátrání potvrdilo...

Survivor 2024 má vítěze, ten si kromě titulu odnáší i výhru 2,5 milionu korun

Na platformě Voyo mohli diváci v úterý večer sledovat napínavé finále reality show Survivor Česko & Slovensko. Na Nově...

Zpěvačka Katy Perry ukázala prsa. Fanoušci řeší, zda to má zapotřebí

Katy Perry (39) vydá v červenci nový singl s názvem Woman’s World, který podpoří i videoklipem. Aby řádně nalákala své...