V cenách bytů jsme předběhli i Německo, nájmy zdraží, říká analytik

Přehřátý trh s nemovitostmi si o pokles cen říkal už dlouho. Předpověď, že k tomu dojde během pandemie covidu, se nenaplnila, ceny v letech 2020 a 2021 naopak vystřelily až o 30 %. Jaký cenový vývoj lze očekávat v příštích letech? A kdy se dočkáme znovu nízkých úrokových sazeb hypoték? Na tyto i další otázky odpovídá analytik J&T Banky Pavel Ryska.

Pavel Ryska, analytik J&T Banky | foto: J&T Banka

Ceny nemovitostí v Česku se v letech 2020 a 2021 utrhly ze řetězu, i loni přinejmenším do poloviny roku rostly. Co bylo podle vás hlavní příčinou zdražování nemovitostí a jak vnímat aktuální trend?
Za uplynulé dva roky se dynamika růstu cen nemovitostí výrazně zrychlila. V covidovém období v letech 2020 až 2021 meziročně zdražovaly byty o 20 až 30 %. Hlavním důvodem cenového růstu bylo razantní sražení úrokových sazeb na nulu a uvolnění regulačních podmínek ze strany České národní banky na jaře 2020, které postupně přineslo rekordní objemy poskytnutých hypoték v roce 2021. Tato situace byla na českém trhu naprosto bezprecedentní.

Zatímco v uplynulých letech křivka vývoje cen bytů výrazně stoupala a ceny vystřelily za rok až o 30 %, nyní dochází ke změně trendu a křivka se, obrazně řečeno, zalomila. Ceny nemovitostí jsou však stále vysoké.

Daňové přiznání za rok 2022: využijte chytré interaktivní formuláře

Když porovnáme rychlý růst cen u nás a v zahraničí, jak jsme na tom ve srovnání s Němci i dalšími zeměmi Evropské unie?
Když se podíváme na dlouhodobý vývoj od roku 2008, Česká republika v celkovém nárůstu cen bytů předběhla i Německo, které ještě před dvěma lety hrálo prim. Vyšší růst cen zaznamenali v poslední době pouze v Maďarsku a pobaltských zemích.

Výrazný růstový trend pro Českou republiku a většinu dalších zemí sahá do roku 2015. Toto datum se dá totiž spojit jednak s hospodářským cyklem, kdy poslední evropská konjunktura začala právě v tomto období, ale také to byl začátek nákupů aktiv ze strany Evropské centrální banky. Ta vydala obrovské množství nových peněz, které se šířily finančním systémem. Investoři hledali, kam své peníze uložit, a nejprve volili zejména státní či korporátní dluhopisy. Po nich se peníze začaly přelévat do realitního trhu, což zvedalo ceny nemovitostí.

Ceny bytů v Evropě v letech 2008 až 2022.

Při srovnávání zemí Evropské unie vykazuje úplně jiná čísla Itálie, která má v současné době nižší ceny nemovitostí než v roce 2008 i v letech následujících. Důvodem je špatná demografie, vysoká nezaměstnanost, minimální hospodářský růst a také potíže tamního bankovního sektoru.

Ceny nemovitostí v České republice jsou však velmi rozdílné. Praha ve statistikách vede, jaké jsou cenové rozdíly napříč republikou?
Budu vycházet z realizovaných cen, které získala společnost Deloitte přes katastr nemovitostí. Jde tedy o pohled optikou cen, za něž se nemovitost skutečně prodala. Pokud bychom se takto podívali na současnou cenovou mapu podle jednotlivých krajů České republiky, tak suverénně první místo zaujímá Praha s cenou 122 900 Kč/m2. Na druhém místě je opět poměrně s rezervou Jihomoravský kraj s cenou 101 400 Kč/m2. Naopak nejnižší ceny nemovitostí najdeme v Ústeckém kraji (40 200 Kč/m2), Karlovarském kraji (45 700 Kč/ m2) a Severomoravském kraji (48 600 Kč/m2).

Vývoj cen bytů v Praze v letech 2010 až 2022.

Z analýzy společnosti Deloitte lze vysledovat i cenu bydlení podle typu domu. V nových developerských projektech je v celorepublikovém průměru cena
103 000 Kč/m², v cihlových domech dosáhla na částku 94 500 Kč/m² a v panelových domech se byty prodávaly za 79 600 Kč/m².

Pavel Ryska

Pavel Ryska, analytik J&T Banky
  • Jako analytik J&T Banky má na starost sledování finančních trhů v realitním sektoru, v oblasti obranného průmyslu, v sektoru výroby aut a u vybraných technologických firem v USA. Zajímá se také o vzácné kovy.
  • Vystudoval ekonomii na Institutu ekonomických studií FSV UK a na University of Cambridge.
  • Na FSV UK získal v roce 2018 doktorát, když obhájil disertační práci o vztahu deflace a hospodářského růstu.

Jiný poměr cen najdeme pouze v Praze, kde cena za metr čtvereční v novém developerském projektu stála na 126 400 korun, zatímco cena v cihlovém domě byla dokonce o něco vyšší, a to 128 000 korun za metr čtvereční.

Důvodem je, že byty v cihlových domech najdeme i v atraktivnějších lokalitách zejména v centru, zatímco nové developerské projekty vznikají v největším objemu spíše na okraji města.

Když říkáte, že cenová křivka se zalomila. Jak to bude dál? Klesnou u nás ceny domů a bytů, nebo budou stagnovat?
Podle některých zdrojů lze již zhruba od konce jara 2022 pozorovat obrat v trendu cen nemovitostí, který je s různou intenzitou vidět téměř ve všech krajských městech. Například v Praze se podle webu realitymix.cz od května snížily nabídkové ceny bytů přibližně o 8 %, pokles se týká hlavně starších bytů. Jestli budou ceny jako celek spíše stagnovat či klesat, je nyní těžké odhadnout. Ale celý obrázek – utlumení hypoték, stagnace ekonomiky, úbytek zahraničních kupců – nahrává přinejmenším stagnaci.

Zájem o hypotéky výrazně klesá, protože jsou drahé. Konec fixace pro ty, kdo hypotéku splácejí, to znamená nárůst měsíční splátky o tisíce korun. Nakolik dnes zatěžuje hypotéka domácí rozpočet?
Počet nových hypoték v posledních měsících skutečně prudce padá. Dá se říct, že u úvěrů na bydlení jsme přešli z covidového boomu do období výrazného ochlazení. Zejména v Praze je již hypotéka pro mnoho lidí nedostupná – jednak kvůli zdražování hypoték, ale i vysokým cenám nemovitostí. Splátka hypotéky znamená značnou zátěž. Vezměme si například pražskou domácnost se dvěma průměrně vydělávajícími, kteří by financovali hypotékou sedmdesátimetrový byt s podílem úvěru 80 %. Potom splátka hypotéky zatíží měsíční rozpočet domácnosti ze 67 %, mimo Prahu je to v průměru ze 40 %.

Kdo musí do konce ledna podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí

Hypotéky se v letošním roce staly pro mnoho zájemců nedostupné, podobné úrokové sazby jsme tu už však na začátku milénia měli a vývoj poptávky byl opačný. Co za tím stojí?
Problém nezpůsobuje samotná výše úrokové sazby, ale spíše výše hypotéky. Ta byla tenkrát skoro třetinová. Zatímco dnes činí průměrná hypotéka tři a půl milionu korun, v roce 2010 to bylo 1,6 milionu korun. Ve stejné době průměrná mzda narostla o polovinu. Následně měsíční splátka hypotéky má tedy nyní mnohem větší dopad na rodinný rozpočet než před 10 lety.

Když si lidé nemohou dovolit vlastní bydlení, jdou do nájmu. Jaký je trend u nájmů? Co ovlivnilo v posledních dvou letech ceny nájemního bydlení?
Zatímco během pandemie covidu cena nemovitostí stále rostla, u nájmů jsme zaznamenali jen minimální růst a místy pokles, a to zejména v Praze, kterou zasáhly dva faktory – vysokoškoláci se vrátili domů, protože studium probíhalo online, a hlavně město opustili cizinci. V létě 2021 se však křivka otočila a ceny nájmu začaly opět růst. V roce 2022 pak ceny nájmu nabraly na dynamice: v prosinci byl růst nájmu v Praze kolem 18 % meziročně, v celé republice cca 12 %.

Tahouny růstu jsou zejména nedostupnost vlastnického bydlení kvůli skoku v úrokových sazbách hypoték, imigrace z Ukrajiny zvyšující poptávku po nájemním bydlení a v Praze návrat turistů po covidovém výpadku. Když se turisté vrátili, někteří majitelé přesunuli byty zpátky do Airbnb, čímž utáhli nabídku v dlouhodobém nájmu a podpořili růst nájmů.

Pokud si někdo pořídil nemovitost kvůli tomu, aby ji pronajímal, jak vnímáte takovou investici?
I když je růst nájmu v celorepublikovém průměru již přibližně zmiňovaných
12 %, lze považovat nájemní výnos za historicky stále nízký. Ten je v průměru za celou ČR okolo 4,5 % a pomalu roste, ale těsně před příchodem covidu byl 6 % a dříve byl ještě vyšší. Nájemní výnos působí jako velmi nízký, ale připomeňme, že investoři celé roky kromě tohoto nájemního výnosu očekávali i zhodnocení nemovitosti. To se nyní obrátilo a je třeba to mít na paměti. Nájemní výnos podle mého názoru dále poroste.

Nejvyšší nájemní výnos okolo 6 % najdeme stále v Ústí nad Labem a Ostravě, což lze chápat jako rizikovou přirážku požadovanou od investorů za vyšší fluktuaci nájemníků či riziko neplacení nájmu. Přirážka těchto měst vůči Praze však klesla.

Zajímavé je, že obrat ve vývoji nájemních výnosů je zatím pozvolný a nekopíruje prudkou změnu základní sazby České národní banky nebo výnosů státních dluhopisů. Obdobně pomalý vývoj je vidět i u nájemních výnosů u komerčních nemovitostí, jako jsou kanceláře, retail či logistika.

Vývoj nájmu ve vybraných městech.

Jaký bude podle vás vývoj cen nemovitostí?
Podle našeho odhadu se ceny nemovitostí v příštích kvartálech nevrátí k překotnému růstu, protože ztratily hlavní zdroj poptávky, tedy levné hypotéky. Zdrojem růstu cen by mohli být už jen majetnější kupující, kteří nemusejí sahat po hypotékách a snaží se uchovat hodnotu svého bohatství. Pro cenový růst by hrálo také inflační prostředí na straně nabídky, kde roste cena stavebních prací i materiálů. Ale dohromady to podle mého názoru nevyrovná úbytek poptávky po bytech.

A jaký se dá očekávat vývoj cen v nájemním bydlení?
Nájmy jsou úplně jiný příběh, ty mají naopak řadu důvodů pro růst. Hypotéky jsou drahé, řada lidí na ně nedosáhne, proto volí nájemní bydlení a vyšší poptávka tak zvedá ceny. Druhým faktorem byla náhlá a mohutná imigrace z Ukrajiny, která zvedala poptávku po nájmu. Ne všichni Ukrajinci se vrací domů, a tak velká část této poptávky zůstala.

Jsou tu ale i pozoruhodné dlouhodobé faktory, které nájmům svědčí. Česká republika má na rozdíl od některých sousedních zemí kladný demografický vývoj, daný hlavně plynulou imigrací, a to zdaleka nejenom z východu. Dalším faktorem je rostoucí podíl tzv. singles v populaci. Dokud žijí sami, nehledají vlastnické bydlení a chtějí být v nájmu. Nakonec bych zmínil příliv tzv. pracovních profesionálů ze zahraničí, což se týká hlavně Prahy a Brna. Jsou to lidé, kteří nemají problém se za prací stěhovat, a ti přirozeně vyhledávají pouze nájemní bydlení.

V letech 2020 a 2021 hypoteční sazby klesly až pod 2 %, teď se pohybují na 6% úrovni. Jaký očekáváte další cenový vývoj u hypoték?
Pro hypoteční trh přicházejí hubená léta. Ještě na začátku roku 2022 se předpokládalo, že zvyšování sazeb ČNB může být jen dočasná záležitost a úrokové sazby se opět brzy vrátí k nízkým hodnotám. Ovšem během roku se tato víra postupně vytratila.

Úrokové sazby se sice budou snižovat, ale asi nepůjde o prudké snižování, naopak spíše bude pokles pozvolný a v delším časovém horizontu. Téměř nic nenasvědčuje tomu, že se v dohledné době, pokud vůbec, znova dočkáme hypotéčních sazeb na úrovni 1 až 2 procent. Pokud jsou nyní sazby nad 6 procent, tak v horizontu příštích pěti, možná i deseti letech je rozumné počítat s hodnotou 4 až 5 %, což jsou úrovně, kde hypotéční sazby byly větší část doby v letech 2003 až 2011. Na tuto výši úrokové sazby si tedy budeme muset zvyknout jako na nový normál.

Banky zatím neavizují, že by měli lidé značné problémy utáhnout splácení hypoték. Jak to bude dál?
Je to tak. I přes vysoký objem hypoték poskytnutých v uplynulých letech existuje stále extrémně nízký podíl nesplácených hypoték, pohybuje se kolem jednoho promile, což dokazuje, že tento typ úvěrů představuje bezproblémovou část bankovního sektoru. Domácí hypotéční trh je silný a stabilní, a to jak z hlediska bilancí bank, tak i domácností jako celku. Vyšší úrokové sazby a ani případný pokles cen nemovitosti nemají potenciál výrazně narušovat finanční stabilitu.

Po tučných létech banky nyní čekají hubené roky u hypoték, ale nejde o tragickou zvěst, banky to ustojí a problémy jednotlivců se splácením budou řešit individuálně. Situaci by mohl destabilizovat jen výrazný a dlouhodobý nárůst nezaměstnanosti, při němž by větší množství domácností ztratilo příjem, a tedy i schopnost splácet své závazky. Ale nic takového nám nyní nehrozí.

Autor:
  • Nejčtenější

Opustili původní profese a včelaří. Už mají 200 úlů a milionové obraty

16. března 2024

Ze svého koníčka udělali manželé Kölblovi rodinný byznys. Na Vysočině vybudovali medovou farmu a...

Splatili hypotéku, za výmaz z katastru zaplatili dvojnásobný poplatek

19. března 2024

Majitelé rozdílně zastavených nemovitostí kvůli hypotéce si za vklad do katastru nemovitostí při...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Jak financovat pobyt v lázních? Nenechte se odbýt, možná na něj máte nárok

15. března 2024

Premium Léčebný pobyt v lázních může pomoct s nejrůznějšími zdravotními neduhy. Na své si tam však přijdou...

Půjčených 50 tisíc bratr nevrátil. Můžu ho žalovat, i když nemáme smlouvu?

13. března 2024

Premium Jsou tací, kteří říkají, že máme půjčovat jen tolik peněz, o kolik jsme ochotni přijít. Na druhou...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Zmapovali jsme, na co letos přispívají všechny zdravotní pojišťovny

15. března 2024

Všechny zdravotní pojišťovny se snaží motivovat klienty, aby pečovali o své zdraví a využívali i...

VIDEO: Střílej po mně! Kameraman natočil téměř celý útok v centru Prahy

Premium Ve čtvrtek zemřelo rukou střelce Davida K. 14 obětí, 25 lidí je zraněných, z toho deset lidí těžce. Jedním z prvních na...

Máma ji dala do pasťáku, je na pervitinu a šlape. Elišku čekají Vánoce na ulici

Premium Noční Smíchov. Na zádech růžový batoh, v ruce svítící balónek, vánoční LED svíčky na baterky kolem krku. Vypadá na...

Test světlých lahvových ležáků: I dobré pivo zestárne v obchodě mnohem rychleji

Premium Ležáky z hypermarketů zklamaly. Jestli si chcete pochutnat, běžte do hospody. Sudová piva totiž dopadla před časem...

Čím je dlouhodobý investiční produkt výhodný i pro padesátníky?

19. března 2024

Jak už sám název napovídá, dlouhodobý investiční produkt (DIP) je primárně koncipován jako...

Splatili hypotéku, za výmaz z katastru zaplatili dvojnásobný poplatek

19. března 2024

Majitelé rozdílně zastavených nemovitostí kvůli hypotéce si za vklad do katastru nemovitostí při...

Nemovitosti jsou jistota. Investovat se dá i s malým kapitálem

18. března 2024

Advertorial Pokud si chcete zafixovat vysoký výnos v době klesajících úrokových sazeb, není na co čekat. Do...

Jak umět říkat druhým „ne“ a necítit se přitom provinile

18. března 2024

Dvě jednoduchá písmena, jedno jednoduché slovo: „Ne!“ Vyslovit ho však bývá často obtížné. Pro...

Nutný výchovný pohlavek, souhlasí Bouček i Havlová s přerušením projevu na Lvu

Moderátor Libor Bouček ostře zareagoval na kauzu ohledně délky proslovu režisérky Darji Kaščejevové na předávání cen...

Švábi, vši a nevychované děti. Výměna manželek skončila už po pěti dnech

Nová Výměna manželek trvala jen pět dní, přesto přinesla spoustu vyhrocených situací. Martina ze Znojma se pokoušela...

Vyzkoušeli jsme podvod z Aliexpressu. Může vás přijít draho, i po letech

Nakoupili jsme na Aliexpressu a pěkně se spálili. Jednu USB paměť, dvě externí SSD a jeden externí HDD. Ve třech...

Chtěli, abych se vyspala s Baldwinem kvůli jeho výkonu, říká Sharon Stone

Herečka Sharon Stone (66) jmenovala producenta, který jí řekl, aby se vyspala s hercem Williamem Baldwinem (61). Měla...

Byla to láska na první pohled, říká hvězda Gilmorek o manželství s modelkou

Milo Ventimiglia (46), představitel Jesse ze seriálu Gilmorova děvčata nebo Jacka Pearsona ze seriálu Tohle jsme my, je...