Premium

Získejte všechny články
jen za 89 Kč/měsíc

Výhodnější je byt vyměnit než prodat

Ani poslední reforma nezrušila daň z převodu nemovitosti. Prodej bytu či domu s sebou tak dále nese tříprocentní daň, přičemž výsledná částka, kterou je nutné zaplatit, se může vyšplhat opravdu vysoko. Při výměně nemovitostí ovšem lze na dani ušetřit.
Při výměně nemovitostí výrazně ušetříte na dani z převodu.

Při výměně nemovitostí výrazně ušetříte na dani z převodu. | foto: Profimedia.cz

Nejčastěji se nemovitost převádí podle kupní smlouvy, kterou podepisuje prodávající a kupující. V tom případě poslouží jako základ daně z převodu nemovitostí buď cena dohodnutá oběma stranami (tržní), anebo cena z odborného znaleckého posudku.

Daň se vybírá ze základu převzatého z té vyšší z těchto dvou cen. U převodu nemovitosti podle kupní smlouvy je poplatníkem daně z převodu nemovitosti prodávající a kupující zůstává do úplného zaplacení daně ručitelem.

Vyměňujete-li nemovitosti, nesepisujte dvě kupní smlouvy
Při shodě okolností může nastat situace, že prodávající i kupující disponují nemovitostmi, které si chtějí vzájemně vyměnit. Například starší pár se chce přestěhovat do menšího bytu a naopak rozrůstající se mladá rodina zatouží po větším bytě.

Výměně bytů nebrání ani odlišná tržní hodnota obou bytů. Rozdíl si obě strany jednoduše vyplatí. Jaký smluvní dokument ale mají sepsat?

Při výměně bytů sice nic nebrání sepsání dvou kupních smluv, avšak z pohledu daně z převodu nemovitosti by šlo o dva samostatné převody. Z každého převodu by se tak musela zaplatit tříprocentní daň.

Daňově šetrnější varianta nastane v okamžiku, kdy smluvní strany místo dvou kupních smluv podepíšou jednu směnnou smlouvu. Přestože se může zdát, že se jedná o něco neobvyklého, koncept směnné smlouvy je odvozen od smlouvy kupní.

Směnná smlouva se použije v případech, kdy si smluvní strany směňují věc za věc (v našem případě nemovitost za nemovitost). Při pohledu na smlouvu a její důsledky platí zásada, že každá ze stran je považována ohledně věci, kterou směnou dává, za stranu prodávající, a ohledně věci, kterou směnou přijímá, za stranu kupující.

Daň se platí pouze z dražšího převodu
Podobně jako u jednotlivého převodu nemovitostí je nutné si nechat zpracovat odborný znalecký posudek, který určí tabulkovou cenu obou nemovitostí. Daň se ovšem u výměny nemovitostí na základě směnné smlouvy počítá pouze z té dražší nemovitosti.

Vůbec tedy nezáleží na tom, zda si účastníci vyrovnali rozdíl v ceně v penězích, jinou úplatou anebo se nevyrovnávali vůbec. Rozhodující je hodnota dražší nemovitosti.

U jednotlivého prodeje nemovitosti je poplatníkem prodávající a kupující zůstává v pozici ručitele. U směnné smlouvy není žádný z účastníků dopředu určen a musí se vzájemně dohodnout, kdo vypořádá daňové povinnosti vyplývající z výměny nemovitostí.

Nejlepším řešením je na to pamatovat už přímo při sjednávání směnné smlouvy a určit, kdo daň zaplatí nebo v jakém poměru se o ni podělí. V případě nezaplacení daně bude finanční úřad vymáhat dlužnou daň po obou účastnících bez rozdílu až do úplného zaplacení daně.

Výměna nemovitostí je z čistě daňového pohledu skvělá věc. Její velkou nevýhodou je ryze praktický aspekt týkající se komplikovaného zajištění střetu vhodné nabídky a poptávky. Na jedné straně je problém najít vhodného partnera, který disponuje nemovitostí plně vyhovující mým představám, a samozřejmě to platí i obráceně. Na druhé straně je na zváženou, zda výše uvedená daňová úspora nestojí za nějaký ten kompromis.

Autor:

Nejčtenější

Placení kartou v cizině je drahé. Banky vydělávají na nevědomosti lidí

Placení kartou v zahraničí nebo v cizí měně na internetu má své náklady. Výši těchto nákladů ale může ovlivnit sám držitel karty. Postačí k tomu, když se zorientuje v tom, která banka či finanční...

Proč Češi za některé zboží platí víc než spotřebitelé v zahraničí

Při pohledu na některé cenovky v obchodech se už delší dobu nechce věřit. I přes rostoucí ceny přesto určité zboží stále kupujeme a zaplatíme za něj víc, než je nutné. A někdy i víc než spotřebitelé...

Domácnosti s končící fixací hypotéky čeká šok. Sazby jsou stále vysoko

Hypoteční sazby sice klesají, ale jen velmi pozvolna. Průměrná nabídková sazba dosáhla v únoru 2025 podle Swiss Life Hypoindexu 5,11 procenta, což je jen nepatrný pokles proti lednu. Banky sice...

Po srážce na lyžích nejde jen o úhradu léčby. Škody tak jdou i do milionů

Nehody na sjezdovkách nejsou sice až tak časté jako běžné úrazy. Škody, které při nich vzniknou, se však mnohdy šplhají vysoko přes milion korun. Ve hře je totiž mnohem víc než jen náklady na léčbu....

Kolegu propustili, musím pracovat i za něj. Nestíhám a přesčasy šéf neplatí

Premium

Pracovní smlouva je velmi důležitý dokument. Navíc její ujednání nesmí odporovat zákoníku práce. Co dělat, když vám šéf nutí pracovat za dva a tváří se, že neví, co je přesčas? Co (ne)musíte...

Proč Češi za některé zboží platí víc než spotřebitelé v zahraničí

Při pohledu na některé cenovky v obchodech se už delší dobu nechce věřit. I přes rostoucí ceny přesto určité zboží stále kupujeme a zaplatíme za něj víc, než je nutné. A někdy i víc než spotřebitelé...

10. února 2025

KVÍZ: Víte, zda máte šanci získat úvěr? A co vše může jeho (ne)schválení ovlivnit?

Většina Čechů nemá vůbec ponětí o své kredibilitě a bonitě pro případnou žádost o půjčku. Jak vyplynulo z průzkumu agentury Data Collect pro společnost FlexiFin, pouze každý desátý si pravidelně...

vydáno 9. února 2025

Chtěl být profi hráčem baseballu. Život ho ale zavál do světa investic

Finance a baseball. To jsou dva světy, ve kterých žije Petr Zýma. Ve světě sportu je aktivním hráčem a zároveň trenérem, ve světě financí je obchodníkem, investorem a investiční manažer...

8. února 2025

Alkohol je na mnoha alpských sjezdovkách tabu. A někde i rychlá jízda

Nejen v silničním provozu, ale také na horách na sjezdovkách platí určitá pravidla. A v čase jich přibývá. Samozřejmě kvůli bezpečnosti. Dávno už přitom nejde jen o doporučení. Velká část z nich je...

7. února 2025

Nakreslili mi tečky na obličej a dekolt. Pět let tajila práci na Kingdom Come 2

Zatímco česká středověká hra Kingdom Come: Deliverance 2 právě zažívá zasloužený úspěch, práce na motion capture, tedy...

Zvyšují riziko úmrtí. Průmyslové potraviny zavrhla dosud největší studie

Její verdikt není unikátní, obdobný vynesly mnohé předchozí výzkumy. Jenže aktuální studie se chlubí největším,...

Janek Ledecký tajil děti a teď i vnučku. Skoro dva roky je dědečkem

Kondici má jako čtyřicátník a figuru taky, nakonec hojně ji předvádí i v dokumentu, který o něm natočila Česká...

Někde to stále mírně táhne, hodnotí Rolins lifting po roce. Je ale spokojená

Zpěvačka Dara Rolins (52) před rokem absolvovala vylepšení u plastického chirurga. Přestože neplánovala o liftingu...

Nové požadavky Evropské komise vyřadí 90 procent kotlů a kamen, varují odborníci

Nové emisní a technické požadavky Evropské komise (EK) pro kotle a kamna na biomasu ohrožují trh, tvrdí tuzemští...