Hlavní je zvolit správnou strategii
Pokud se majitel bytu nechce nebo nemůže jeho prodeji osobně věnovat, bude nejlepší, když jej svěří odborníkům. V každém městě působí přinejmenším několik realitních kanceláří. Prodej bytu zprostředkují za provizi, jejíž výše se bude pohybovat kolem 3 – 5 % z prodejní ceny bytu. V rozsahu i kvalitě služeb různých realitních kanceláří ovšem mohou být velké rozdíly. Výběru realitní kanceláře i podmínkám smlouvy, na základě které bude prodej bytu zajišťovat, se proto vyplatí věnovat náležitou pozornost.
Majitel bytu, který se pokusí byt prodávat sám, sice může ušetřit, ale na druhou stranu ponese veškerá rizika. Oslovení potenciálních zájemců o koupi bytu, jednání s nimi, příprava a uzavření kupní smlouvy, zajištění zápisu vlastnického práva v katastru nemovitostí a ocenění bytu znalcem pro účely přiznání k dani z převodu nemovitostí - to vše si vyžádá spoustu času i nemalé náklady. Snaha ušetřit za každou cenu se přitom nemusí vyplatit.
Jak byt nabízet?
Způsobů, jak to zařídit, aby se o prodeji dozvěděli zájemci, je celá řada. Někdy může zabrat inzerce na internetovém realitním serveru, jindy spíše v denním tisku nebo třeba na vývěsce. Lepší je zkusit současně více způsobů. Například nabídka malého bytu v panelovém domě na sídlišti může zaujmout mladý pár, ale i důchodce, které trápí deregulace nájemného. Mladí obvykle nevěnují pozornost vývěskám, důchodci zase tak často nebrouzdají po internetu.
O byt také může mít zájem někdo ze sousedů v domě nebo jeho okolí. Může shánět byt pro své dítě, rodiče nebo jako investici. Ve všech těchto případech pro něho možná bude hlavním kritériem výběru blízkost bytu jeho stávajícímu bydlišti. V tomto případě může být tím nejlepším způsobem nabídky prodeje bytu lístek s inzerátem připíchnutý na domovní nástěnce nebo vylepený třeba v blízké prodejně potravin či trafice. Přitom je ale třeba pamatovat na to, že inzeráty nelze svévolně vylepovat kdekoliv.
V inzerátu musí být uvedeno kde (město, městská část, příp. lokalita), jaký byt (dispozice a podlaží) a za jakou cenu se nabízí. Kvůli možnosti použít byt pro zajištění úvěru je vhodné uvést, zda se jedná o byt ve vlastnictví nebo družstevní. Obvyklé je také zmínit se o stavu bytu a jeho výhodách (např. stav po rekonstrukci, dobrá dopravní dostupnost atd.). Místo fotografie je lepší připojit náčrt půdorysného uspořádání bytu. Chybět nesmí telefonický kontakt, případně e-mailová adresa prodávajícího.
Chcete-li prodat byt, ukažte ho v nejlepším světle
Příprava bytu k prodeji by měla spočívat v jeho úklidu a případně i vymalování, nejlépe neutrální bílou barvou. Byt by měl působit čistě a v rámci možností i upraveně. Investovat větší částky do jeho rozsáhlých oprav a výměny opotřebovaných zařizovacích předmětů se ale většinou nevyplatí. Prodávajícímu by se jen stěží podařilo trefit se do vkusu budoucích majitelů bytu. Ti určitě nebudou ochotni platit jakoukoliv částku navíc za nové obklady v koupelně, když ji třeba v rámci stavebních úprav budou chtít přestavět.
Otázka, zda byt nabízet včetně staršího vybavení, nebo zda ho raději vystěhovat, nemá jednoznačnou odpověď. Rozhodující je výsledný dojem na zájemce. Poškozené nebo špinavé vybavení bytu je lepší vystěhovat. Zachovalý starší nábytek naopak může zůstat na místě s tím, že jeho případné vystěhování nebo ponechání v bytě bude dohodnuto při podpisu kupní smlouvy. Pro některého kupujícího může přenechání zařízeného bytu představovat nezanedbatelnou výhodu.
Obezřetnosti není při prodeji bytu nikdy dost
Podaří-li se majiteli bytu sehnat zájemce, který souhlasí s požadovanou cenou i podmínkami prodeje, začne mít obvykle pocit, že má vyhráno,a v duchu už počítá utržené peníze. Cesta k nim ale může být ještě dost dlouhá. To nejdůležitější pro úspěšné završení obchodu má totiž stále ještě před sebou. Radovat se může, až když v jedné ruce bude držet podepsanou kupní smlouvu s vyznačenou schvalovací doložkou katastrálního úřadu a v druhé ruce bankovní výpis potvrzující, že suma odpovídající kupní ceně leží na jeho účtu.
Zájemce může při podpisu smlouvy začít dělat drahoty a požadovat slevu nebo možnost úhrady kupní ceny ve splátkách. Čáru přes rozpočet mu může udělat i hypoteční banka neschválením jeho žádosti o úvěr. Katastrální úřad může odmítnout provést zápis vlastnického práva z důvodu věcných nebo formálních chyb v předloženém návrhu atd.
Prodávajícímu se klidně může stát, že byt neprodá a veškeré jím vynaložené úsilí, čas i peníze přijdou vniveč. Nebude-li při realizaci prodeje dostatečně obezřetný, může dopadnout ještě mnohem hůř. Kupující nemusí přes veškeré své smlouvou potvrzené sliby uhradit celou kupní cenu třeba i proto, že na jeho majetek soud mezitím nařídil exekuci. Bude-li v té době vlastnické právo k bytu již převedeno, anebo bude-li byt zatížen zástavním právem ve prospěch třetí osoby, prodávající snadno může přijít o byt i o peníze.
Více na Hypoindex.cz
