Bydlení se u nás za posledních 30 let změnilo k nepoznání. Výrazně se přeměnila struktura majitelů, silně vzrostl podíl lidí bydlících ve vlastním.
„Obyvatelé České republiky si zvykli, že normální je bydlet ve vlastním. Podíl vlastnického bydlení v ČR je jeden z nejvyšších v Evropě. Téměř 80 procent domácností žije ve vlastní či družstevní nemovitosti. Například v Německu je to jen polovina,“ uvádí předseda představenstva Českomoravské stavební spořitelny Tomáš Kořínek.
Upřesňuje, že více než dvě třetiny Čechů bydlí ve vlastním, zatímco pětina v nájemních bytech. V družstevním vlastnictví u nás žije necelých deset procent obyvatel. Velkou změnou prochází i demografické složení obyvatelstva podle místa bydlení.
Zatímco ještě před 15 lety bydlelo na předměstích a v malých městech 23 procent obyvatel, nyní je to už 35 procent lidí. To je více, než je průměr v Evropské unii. Ve velkých městech bydlí nyní 30 % obyvatel, na venkově 35 procent.
„Nejen, že dochází k postupnému vylidňování vesnic, lidé zároveň opouštějí i mnoho velkých měst. Naopak výrazně vzrostl počet obyvatel v malých městech včetně satelitů. Právě do příměstských oblastí se stěhuje stále více lidí,“ říká Tomáš Kořínek.
Covid-19 nepřinesl jen roušky, ale i úlevy na realitním trhu
Podle finančního poradce skupiny Partners Vladimíra Weisse aktuální situace přeje všem, kteří se rozhodnou pro pořízení nemovitosti.
„Vzhledem k tomu, že z hlediska výše příjmů a výše cen nemovitostí patří dostupnost vlastního bydlení v Česku k nejhorším v Evropské unii, aktuální kroky vlády, ale i centrální banky, které ulevují zájemcům o nákup nemovitosti, dávají smysl,“ vysvětluje.
Podle něj k těm největším úlevám patří zrušení daně z nabytí nemovitosti, které musí ještě projednat Senát a podepsat prezident republiky. Ale už nyní není nutné daň platit. Další úlevou je zmírnění podmínek pro získání hypotéky ze strany České národní banky.
„V tuto chvíli se tak sešlo hned několik faktorů, které ulevují zájemcům o nákup nemovitosti. A byla by chyba je nevyužít. Samozřejmě, že lze i spekulovat na budoucí pokles cen nemovitostí, ale ten zcela jistě nebude plošný a nelze ani čekat, že by byl nějak významně dramatický,“ říká s dovětkem, že banky zůstávají i nadále obezřetné a například na rozvolnění úvěrových pravidel prozatím reagovaly jen minimálně.
1. Konec 4% daně z nabytí nemovitosti
Daň z nabytí nemovitosti je sice stále platná, protože zákon o jejím zrušení ještě neprojednal Senát a nepodepsal prezident ČR, ale platit už se nemusí. Návrh na zrušení daně z nabytí nemovitosti je totiž platný zpětně pro všechny, kteří nabyli nemovitost do vlastnictví od prosince 2019 a později.
Rozhodným datem je den provedení vkladu na základě rozhodnutí příslušného katastrálního úřadu. Což znamená, že daň již neplatí ti, kterým katastrální úřad provedl vklad práva do katastru nemovitostí v prosinci 2019.
„Povinnost podat daňové přiznání k dani z nabytí nemovitosti se spolu s povinností daň zaplatit posouvá až do 31.prosince 2020,“ vysvětluje Vladimír Weiss.
Dodává, že pokud by vláda toto opatření nepřijala, museli by někteří kupující daňové přiznání správci dani podat, daň vyrovnat a po nabytí účinnosti zákona pak zažádat o její vratku z důvodu vzniklého přeplatku na dani.
„Kupující by pak museli nejprve ta čtyři procenta zaplatit a za několik měsíců by je od správce daně dostali zpátky. A to by jim nákup zkomplikovalo,“ říká.
Pokud již někdo daň v předstihu zaplatil, pak mu po schválení zákona vznikne přeplatek, o jehož vrácení bude moci po nabytí účinnosti zákona požádat místně příslušný finanční úřad.
2. Česká národní banka zrušila DSTI
Česká národní banka zrušila k 1.7. požadavek na maximální 50% poměr měsíčních splátek dlužníka k jeho čistému měsíčnímu příjmu (DSTI). Tím nejen rozvázala ruce bankám, ale znovu umožnila i takzvaně dofinancovat hypotéku jiným úvěrem. I dále totiž platí, že banky poskytnou pouze 90% hypotéku, v omezeném množství i 95% hypotéku. To už ale dlužník pozná na méně výhodných podmínkách.
„ČNB již letos v dubnu zrušila ukazatel DTI. Tedy poměr celkového zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. DTI spolu s DSTI bylo přitom částečnou zábranou proti možnosti dofinancovat hypotéku jiným úvěrem,“ vysvětluje Vladimír Weiss.
Ke kroku umožnit bankám poskytovat stoprocentní hypotéky jako dříve se však ČNB neodhodlala. Podle jejího vyjádření bankovní rada v tuto chvíli s ohledem na přetrvávající nadhodnocení cen bydlení nepovažuje za žádoucí měnit současný doporučený 90% limit ukazatele LTV. Jedním z důvodů je to, že ČNB vnímá současné nadhodnocení cen bytů v rozmezí 15–25 procent.
„Dostupná neoficiální data za první měsíce roku 2020 naznačují, že opatření proti pandemii covid-19 prozatím významněji neovlivnila ceny rezidenčních nemovitostí. Vzhledem k nepříznivému vývoji v reálné ekonomice však vzniká potenciál pro jejich pokles v příštích čtvrtletích,“ uvedla ČNB v této souvislosti.
Nutné je také dodat, že centrální banka snížila základní úrokovou sazbu u úvěrů, což se zprostředkovaně promítá i do mírného snižování hypotečních úrokových sazeb u některých bank.
3. Možnost odepisovat zaplacené úroky z úvěru na bydlení
Další výhodou pro kupující nemovitostí k vlastnímu bydlení bezesporu patří, že nejenže už nemusí platit čtyřprocentní daň z jejího nabytí, ale navíc si nejspíš budou moci stále odečítat zaplacené úroky z úvěru na bydlení od svého základu daně.
Porovnejte si sazby hypoték a vyberte tu nejvýhodnější. |
„Součástí novely zřejmě bude i to, že si kupující budou moci i nadále odečítat zaplacené úroky z úvěru na bydlení, a to po celou dobu trvání tohoto úvěru. Jedinou změnou bude snížení maximální částky odpočtu ze současných 300 tisíc na 150 tisíc korun za rok,“ upřesňuje Vladimír Weiss.
Dodává zároveň, že jistota nastane až ve chvíli, kdy návrh zákona na zrušení daně z nabytí nemovitých věcí a změny v odpočtech úroků projedná Senát a podepíše prezident.
