Středa 30. listopadu 2022, svátek má Ondřej
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Středa 30. listopadu 2022 Ondřej

Sonda: nemovitosti zdražují, hypoték je méně. Povolování staveb vázne

Pandemie se nevyhnula ani trhu s realitami. I když někteří zájemci o nemovitosti očekávali pokles cen, nic takového se zatím nestalo. Kvůli obavám ze ztráty místa a poklesu příjmů se však lidé, ale i banky, staví k hypotékám obezřetněji. Velkou brzdou pro hypoteční trh je nadále zdlouhavé povolování staveb, od kopnutí do země uběhne i sedm let.
ilustrační snímek

ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Koronavirová krize se na změně trendu růstu cen bytů ve velkých českých a moravských městech neprojevila. Data za duben a květen jasně ukazují, že byty dál zdražují v řádu jednotek procent, jedná se však především o prodeje smluvené ještě před samotnou krizí. Stále proto není jasné, jak a kdy se krize v cenách nemovitostí může projevit. 

Zatím ceny naznačují setrvalý růst, například v Praze vyšel v prvním čtvrtletí letošního roku metr čtvereční bytové plochy v průměru na 98 823 korun, zatímco za duben a květen, tedy v době pandemických opatření, cena vystoupala na 102 519 korun, což znamená nárůst o 3,7 procenta.

„Aby ceny klesly, musí poptávka výrazně polevit, což v tuto chvíli neregistrujeme. Projekty, které se dnes dostávají na trh, vznikaly před několika lety, kdy byla situace úplně jiná. Ceny některých, jež ani nejsou označovány jako prémiové či luxusní, dokonce atakují hranici 150 000 korun za metr čtvereční. Současné ceny bytů jsou dány rostoucími cenami materiálu a práce, které se od plánování projektu po dostavění projektu mohly zvýšit i o 60 %. Prostor pro zlevnění tak není příliš velký, pokud chce být developer aspoň na nule,“ říká Petr Makovský, výkonný ředitel Reality.iDnes.cz.

Ceny za metr čtvereční u bytů vzrostly v posledních měsících i v dalších větších městech, jako je Brno, Olomouc nebo Ostrava. „Ceny ve velkých městech se během koronavirové krize stále zvyšovaly. Uvidíme, jak se na cenách nemovitostí projeví ekonomické dopady této pandemie v následujících měsících, kdy o něco stoupla nezaměstnanost a mnoha lidem se snížil pracovní úvazek na 70 procent,“ říká Jan Boruta, jednatel společnosti FérMakléři.cz.

V kurzu jsou malé byty i rodinné domy

Podle Petra Makovského klesl v Praze počet poptávek po bytech jen mírně, o 10 až 15 %. „Zájem je hlavně o menší byty, 1+kk až 2+1, které tvoří 55 % všech poptávek po bytech na prodej. Nejčastěji poptávanou dispozicí je 2+kk, která zastupuje přes 28 % všech poptávek po bytech na prodej,“ přibližuje. Roste ale zájem o domy, v Praze o přibližně 50 %, ovšem kvůli vysokým cenám jde v celkovém objemu o menší počet jednotek. 

Porovnejte si sazby hypoték a vyberte tu nejvýhodnější.

Ve Středočeském kraji je poptávka po domech nyní vyšší o 15 až 20 % a roste i poptávka po pozemcích, a to o 30 až 40 %. „V dražších projektech, zejména v Praze, Brně či Plzni, už lidé hodně zvažují, jestli si pořídí byt nebo ve stejné ceně dům kousek za hranicí města,“ poznamenává Makovský. Odborníci se proto domnívají, že zatím k propadu trhu nedochází.

Povolování staveb je pomalé

A co je naopak brzdou pro větší rozhýbání trhu s nemovitostmi? Největší problém je stále v pomalém povolování staveb. „Od našich klientů, především FINEP a Crestyl, to slýcháme už několik let. U některých projektů od plánování po kopnutí do země uteče i sedm let,“ přibližuje Makovský. „Zatímco ostatní evropské metropole se potýkají hlavně s nedostatkem pozemků, rozvoj naší metropole brzdí byrokracie a nedodržování lhůt ze strany úřadů a mnoha institucí, které se ke každé stavbě vyjadřují,“ říká zakladatel a šéf firmy Central Group Dušan Kunovský.

Podle analýzy rezidenčního stavitele Central Group se nyní v Praze připravuje 116 tisíc bytů v 752 projektech, což je o 15 tisíc víc než před rokem. Do povolovacího procesu ale zatím vstoupila zhruba polovina z nich. V sousedních zemích se ve srovnání s Českem povolují nové byty výrazně rychleji. Zatímco v Praze se ročně průměrně povolují jen zhruba tři nové byty na 1 000 obyvatel, v Mnichově, Bratislavě nebo Vídni je to dvakrát až třikrát tolik.

Stavebnictví může rozhýbat ekonomiku

Vyšší tempo povolování by vedle uspokojení poptávky po bydlení znamenalo i tolik potřebnou injekci pro celé stavebnictví, které se na HDP naší země podílí téměř 10 procenty. Nová výstavba je proto ve velkém ekonomickém zájmu státu, a jestliže má být stavebnictví v době po zdravotní krizi tahounem ekonomiky, nesmí mu v tom bránit paralyzované povolování projektů.

Pomoci v tom může nový stavební zákon, který má v létě projednávat vláda. „V metropoli by se mělo ročně stavět minimálně 10 000 nových bytů, ze kterých by mohly být daňové příjmy pro stát kolem 10 miliard. Za každý nový byt v Praze totiž stát získává na daních kolem jednoho milionu korun. Při větší výstavbě ve všech oborech v celé republice může stát díky novému stavebnímu zákonu získat o desítky miliard korun více než nyní,“ dodává Kunovský.

Počty uzavřených hypoték klesly

Poptávku po bydlení však může snížit i dostupnost hypoték. Lidé totiž mohou mít kvůli dopadu koronavirové krize ztíženou možnost dosáhnout na úvěr, případně se dostat do problémů se splácením. Hypoteční trh jako takový by však podle odborníků ohrožen být neměl.

Hypotéky dál zlevňují. Na hypoteční trh však dolehla pandemie

„Podle statistik České národní banky došlo v měsíci květnu 2020 k mírnému poklesu počtu nově uzavřených hypoték. Pokles to byl ale mírný a podle mého názoru alespoň zatím vůbec nic neilustruje. Hypotéka je složitý produkt, který se zcela běžně vyřizuje měsíc i déle. Údaje o objemu uzavřených hypotečních úvěrů mají oproti aktuálnímu stavu zpoždění nejméně měsíc, spíše dva měsíce,“ komentuje situaci na hypotečním trhu David Eim, místopředseda společnosti Gepard Finance. Zároveň ale podotýká, že dojde-li k významnějšímu propadu ekonomiky, zvýšení nezaměstnanosti a poklesu příjmů, na hypotečním a realitním trhu se tyto skutečnosti nevyhnutelně projeví.

V květnu klesla průměrná úroková sazba u hypoték na 2,30 %.

„Mnoha lidem budou také končit pětileté fixace sjednané kolem hodnoty 2 % p. a., jakékoli navýšení měsíční splátky může být pro domácnosti s napjatým rozpočtem problematické,“ dodává Jan Boruta. Do potíží se sjednáváním hypoték se mohou některé skupiny lidí dostat i kvůli regulacím ze strany bank. „Banky začaly reagovat hned od počátku pandemie. Naprostá většina změn v oblasti hypoték se z jejich strany nesla ve znamení zpřísnění. Viditelným jevem bylo například snižování maximálního LTV na 80 procent a v případě jedné banky dokonce až na nevídaných 60 procent,“ poukazuje David Eim.

Podmínky pro získání hypotéky jsou mírnější

V červnu ale Česká národní banka zmírnila podmínky pro získání hypotéky. Banky mohou nově dát hypotéku i těm, u nichž měsíční splátky přesáhnou polovinu čistého příjmu. Už v dubnu přitom ČNB zrušila kritérium limitující výši dluhu v porovnání s čistým příjmem. V platnosti tak zůstává pouze poslední omezení ČNB, podle nějž hypoteční úvěr nesmí přesáhnout 90 procent hodnoty nemovitosti. Zbývajících 10 procent ceny musí mít žadatel naspořených.

„Krok ČNB vnímám pozitivně. Ovšem tato změna není motivována snahou o podporu hypotečního trhu. ČNB hodnotí aktuální situaci tak, že klienti i banky jsou si sami dobře vědomi rizik a chovají se silně konzervativně a za takových okolností necítí potřebu udržovat omezení, která nyní samy banky nemají zájem překračovat. I přes zrušení poměrových ukazatelů DTI a DSTI však ČNB zdůrazňuje, že úvěry nad původně platné limity lze považovat za velmi rizikové a banky by je měly poskytovat s vysokou obezřetností,“ říká David Eim. 

„Vnímám to tedy především jako znamení důvěry v kompetenci bank při definování jejich úvěrové politiky. I klienti nyní zcela logicky zvažují své možnosti a výhled do budoucna. Hypotéka je příliš velký závazek na to, aby se k ní bylo možno stavět lehkovážně,“ dodává Eim.

V běhu je zrušení daně z nabytí nemovitosti

A jaký lze očekávat další vývoj na hypotečním trhu? Poptávku po nemovitostech nejen ze strany investorů může podnítit i plánované zrušení daně z nabytí nemovitosti. V případě úspěšného dokončení legislativního procesu bude zrušena povinnost daň z nabytí nemovitosti hradit zpětně od prosince 2019. Daň by tedy obdrželi zpět i ti, kdo koupí nemovitost už nyní. 

Daň z nabytí nemovitosti je stále platná, ale platit už se nemusí

„Návrh zákona zároveň se zrušením daně počítá i se zrušením možnosti uplatňovat si úroky zaplacené z úvěrů na bydlení jako nezdanitelnou část základu daně. Aktuální podoba vládního návrhu ovšem počítá s přechodným obdobím až do konce roku 2021, kdy i přes zrušenou daň bude ponechána možnost odečtu úroků. Do konce tohoto období tak můžeme očekávat zvýšený zájem všech klientů, kteří plánovali investice do vlastního bydlení s využitím financování úvěrem,“ uzavírá Václav Šimek, specialista na financování bydlení Freedom Financial Services.

Autor:
  • Nejčtenější

Vsadil na neobvyklý nápad, už má 35 zaměstnanců a rostou i do světa

Lukáš Legát začal podnikat před devíti lety. Z původně garážové firmy je dnes společnost s pětatřiceti zaměstnanci,...

Pro nákupy na e-shopech začnou platit nová pravidla. Co vše se mění?

Sleva, která vlastně žádnou slevou není. Zboží, které jste si neobjednali. Nebo takové, které vůbec neodpovídá...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Příspěvek státu na penzijko se má změnit. Kdo spoří málo, méně i dostane

Premium Zájem o spoření na penzi s příspěvkem státu neklesá ani přes letošní horší ekonomickou situaci. Jenže Češi si...

Jak přemýšlet o úsporách, aby se peníze neztrácely

Spořili jste dlouhá léta, máte třeba milion korun a teď jen koukáte, jak je inflace pomalu, ale jistě mění v menší a...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Stavební spořitelny lákají na prémie. Jak a kde ze spoření dostat nejvíc

Zpravidla na podzim stavební spořitelny přicházejí s výhodnými akcemi při sjednání nové smlouvy. Nejinak je tomu i...

Cítím hořkost. Bývalý šéf mordparty poprvé promluvil o svém odchodu

Premium Nejznámější český kriminalista Josef Mareš sloužil u policie téměř třicet let, stál za objasněním řady vražd a...

Jím jednou denně a často mi stačí spát jen čtyři hodiny, říká kardiolog Neužil

Premium Mluví rychle, a i když sedí, máte pocit, že je v neustálém pohybu. Jinak by nejspíš nemohl stihnout to, co dělá. Petr...

Poté, co se vyrojil Řezník, jsme v podstatě mainstream, říkají Morčata na útěku

Premium Místo ženy se v hitu od Mandrage hledá děda a ve známé písni Richarda Müllera o tom, že kvůli poruše výtahu musí jít...

Odborník: Průměrná cena hypoték se zvýšila a neklesne ani v roce 2023

Sazby hypoték se mění, opět začínají růst. Skoky jsou razantní. A tak ani refinancování nemusí být výhodné. Jaká je...

Průměrná dlužná částka opět vzrostla, blíží se k půlmilionové hranici

Čeští exekutoři nově průměrně vymáhají bez penále, úroků a dalších poplatků po dlužnících částku přesahující 488 500...

KOMENTÁŘ: Hypotéka dnes může mít větší smysl než před lety

Máme za sebou jeden z nejrychlejších růstů úrokových sazeb v novodobé historii. Zažíváme útlum úvěrů na bydlení. Na...

„Mamahotely“ nebo Startovací města? Kdo vyřeší bydlení mladých

Odstěhovat se od rodičů a postavit se na vlastní nohy je dnes pro řadu mladých lidí stále větší problém. Bydlení...

Ivan Trojan si s manželkou vypořádal majetek, bulvár spekuluje o rozvodu

Ivan Trojan (58) a Klára Pollertová-Trojanová (51) si v září podle veřejně dostupných dokumentů vypořádali společný...

Přemýšlím o sebevraždě, říká Obermaierová kvůli plynu a drahým energiím

Herečka Jaroslava Obermaierová (76) prozradila, že má strach z drahých energií a nedostatku plynu. Kvůli tomu dokonce...

Vsadil na neobvyklý nápad, už má 35 zaměstnanců a rostou i do světa

Lukáš Legát začal podnikat před devíti lety. Z původně garážové firmy je dnes společnost s pětatřiceti zaměstnanci,...

Raketa byla Ukrajince, nebo Rusa? rýmuje Nohavica na kanálu Bobošíkové

Problematiku rakety dopadlé na polské území zpracoval ve své nové písni Jaromír Nohavica. „Ta raketa byla Ukrajince,...

Na Účastníky zájezdu už se mě ptaly i moje děti, směje se Jitka Kocurová

Moderátorka, příležitostná herečka a 2. vicemiss ČR 1999 Jitka Kocurová se na veřejnosti objevuje sporadicky. Péče o...