V jednatřicátém patře kdysi kancelářské budovy v centru newyorského Manhattanu je živo. Stavební dělníci právě na podlahy pokládají ocelové příčky, které budou základem pro budoucí obytné prostory. Původně kancelářská budova prázdná od roku 2021 se nyní přestavuje na 588 nájemních bytů. Do nich se přestěhuje zhruba tisícovka lidí. „Vezmeme prázdnou budovu a vdechneme nový život nejen jí, ale také celé této čtvrti,“ říká Joey Chilelli, výkonný ředitel realitní společnosti Vanbarton Group, která má přestavbu na starost.
New York není sám. V lednu oznámil Pittsburgh, že přijímá návrhy na vytvoření dalšího cenově dostupného bydlení prostřednictvím konverze nevyužívaných a nedostatečně využívaných kancelářských prostor. Také Boston v říjnu zveřejnil podrobný plán zaměřený na revitalizaci svého centra. Ten zahrnuje snahu o zvýšení počtu bytů, z nichž část by měla pocházet právě z přestaveb kanceláří. Seattle v dubnu vyhlásil soutěž pro majitele nevyužívaných budov v centru města, aby sami přišli s nápady na konverzi...
Veřejná doprava v Chicagu skomírá. Může za to kriminalita i práce z domova |
Starostka Washingtonu Muriel Bowserová dokonce učinila z přeměny kanceláří na byty základní kámen svého plánu na zalidnění a oživení centra čtvrti. Svůj plán o comebacku hlavního města představila začátku tohoto roku. Jeho cílem je, aby se v centru města usadilo 15 000 nových obyvatel, kteří by se přidali k 25 000 těch, kteří zde již žijí. Bowserové administrativa uvádí, že bezmála sto tisíc čtverečních metrů nemovitostí v centru města již přechází z komerčních na obytné. Město však potřebuje šestkrát tolik, aby splnilo její cíl 15 000 nových obyvatel centra.
Podmínkou je dostupnost
Důraz při přeměnách kanceláří na byty developeři napříč Spojenými státy kladou na cenovou dostupnost, radnice jim jdou naproti a nabízejí jim výrazné daňové úlevy. Úřady mají jen jedinou podmínku: jejich určité procento bude nabízeno za dostupné ceny nižší než tržní.
Tlak na konverzi má však i své skeptiky. Obhájci tohoto modelu se obávají, aby požadavky na dostupné bydlení nebyly až příliš benevolentní. Dokonce i zastánci modelu konverze tvrdí, že poskytování daňových úlev bohatým developerům není nejlepším nástrojem k dosažení cíle.
„Developeři, kteří cítí zisk, to udělají i bez pobídky,“ podotýká Erica Williamsová, ředitelka institutu daňové politiky ve Washingtonu. Podle ní jde o velmi nákladný plán pro zatím neověřený program. Protože se stále více zaměstnavatelů obrací k hybridním modelům práce, je otázka, zda se lidé budou chtít stěhovat zpět do center měst, pokud tam nebudou muset být každý den.
„Musíte z centra města udělat čtvrť. Místo, které žije, je hravé a aktivní,“ řekl starosta Pittsburghu Ed Gainey v lednu na zasedání konference starostů Spojených států ve Washingtonu.
Nejbohatším městem světa je New York. Z Ruska naopak boháči rychle utíkají |
Také třiatařicetiletý Jordan Woods se v roce 2019 přestěhoval do bytu, který vznikl z kanceláře v centru Washingtonu. Přiměla ho k tomu možnost chodit do práce pěšky. V okolí se mu podařilo najít spolehlivé obchody a restaurace, které zůstávaly otevřené i v noci. Ale pak přišla pandemie a centrum města se na více než rok stalo městem duchů. I před pandemií tu podle něj chyběly základní věci jako dětská hřiště, psí parky nebo normální obchod s potravinami, kam by mohl dojít pěšky. „Ne že bych svého kroku litoval, ale kdybych teď zvažoval stěhování, nejsem si jistý, jestli bych to udělal,“ dodává.
Chuck D’Aprix, ředitel poradenské firmy Downtown Economics, která se zabývá rozvojem, soudí, že přilákání nových obyvatel do bývalé obchodní čtvrti v centru města s sebou nese specifické problémy typu „slepice a vejce“. „Podniky, které obyvatelé ke své existenci potřebují, se liší od těch, které potřebují denní kancelářští pracovníci,“ vysvětluje. Patří mezi ně středně velké a cenově dostupné obchody s potravinami a školky, obchody s potřebami pro domácí zvířata, železářství a autoservisy. A tato místa musí mít otevřeno i po skončení pracovní doby. „Spousta těchto služeb teď v centrech malých nebo středně velkých měst prostě není k dispozici,“ říká D’Aprix.
Lidé spí v přístřešcích
Neobsazených prostor v kancelářských budovách v centrech amerických měst stále přibývá. Podle dat realitní společnosti CBRE z 12,2 procenta ve čtvrtém čtvrtletí roku 2019 vzrostl jejich počet v prvním čtvrtletí roku 2023 na 17,8 procenta. Podle mnohých je třeba s tímto neblahým trendem něco udělat. Mezi nejvíce postižená místa patří San Francisco s předběžnou mírou neobsazenosti 29,4 procenta, Houston 23,6 procenta, Filadelfie 21,7 procenta a Washington 20,3 procenta.
V New Yorku, kde je prázdných prostor zhruba 15,5 procenta, starosta Eric Adams v lednu představil plán, podle něhož má ve městě vzniknout 500 000 nových bytů včetně těch s omezeným nájemným.
New York hledá krysaře. Práce snů za 170 tisíc dolarů ročně, láká starosta |
Klíčovou součástí jeho záměru je změna územního uspořádání částí středního Manhattanu. Tam mají v současnosti stavební povolení pouze kancelářské a výrobní prostory. Tlaky jsou i na změny ve státním zákoně o vícebytových domech, které by umožnily budovám postaveným do roku 1990 přístup k pružnějším předpisům usnadňujícím přestavby.
„Možnost využít náš zastaralý kancelářský fond ve městě je výhrou pro všechny. Nejenže tak podpoříme trh s kancelářskými prostory vzhledem k míře neobsazenosti, ale také pomůžeme reaktivovat naše obchodní čtvrti, které utrpěly právě během pandemie,“ uvedla náměstkyně primátora New Yorku Maria Torres-Springerová.
„Můžeme se také podílet na řešení hrozivé bytové krize,“ dodala. Více než 70 000 Newyorčanů spí podle jejích slov každou noc v přístřešcích.
Tabulkám vládne New York
Za posledních dvacet let se v New Yorku přestavělo téměř 80 prázdných kancelářských budov na obytné. To je podle společnosti CBRE nejvíce v celé zemi. Podle Johna Sancheze, výkonného ředitele hnutí 5 Borough Housing Movement, které podporuje přestavbu, by jich v příštím desetiletí mohlo být ve hře dalších asi 200. Tím by ve městě vzniklo asi 20 000 bytových jednotek.
Konverze mají zásluhu na tom, že se Dolní Manhattan změnil ze čtvrti, která se za soumraku zavírala, ve vyhledávanou destinaci pro rodiny i gurmány. „Viděli jste někde rychleji rostoucí rezidenční čtvrť? ptá se Ross Moskowitz, partner advokátní kanceláře Stroock & Stroock & Lavan, která se specializuje na nemovitosti, využití půdy a partnerství veřejného a soukromého sektoru. „Najednou venku vidíte kočárky, psy… takže to zřejmě znamená, že sem lidé nepřicházejí jen pracovat. Ve skutečnosti tady žijí,“ vysvětluje.
Ani konverze v New Yorku či jinde však pravděpodobně nevrátí lidem zpět celé čtvrti v centru města, ani automaticky nevyřeší krizi dostupného bydlení. Ve své březnové zprávě CBRE zjistila, že konverze kanceláří na byty představují jen asi 1 procento nových projektů vícebytových domů a že navzdory humbuku neexistují důkazy o jejich výrazném nárůstu. „Přestavba budov není snadná,“ potvrzuje Luke Bronin, starosta Hartfordu ve státě Connecticut. „Existuje například mnoho budov, které se k tomu prostě nehodí,“ dodává.
Nebe nad New Yorkem opanují helikoptéry. Stížností na hluk je víc než na krysy |
Mezi hlavní problémy bydlení zde patří nedostatek přirozeného světla i vzduchu, absence balkonů ve většině kancelářských budov a nutnost instalovat stovky koupelen a kuchyní spolu s doprovodnými instalacemi v budovách, které jsou často postaveny pouze se dvěma velkými koupelnami na patro.
„Mohou se vyskytnout i problémy s životním prostředím,“ říká Anoop Davé, generální ředitel společnosti Victrix, která se zabývá správou investic do nemovitostí a specializuje se na přestavbu většinou prázdných kancelářských budov na obytné budovy a hotely. „V mnoha těchto budovách může být azbest nebo něco podobného. To nemusí být nutně zabiják byznysu, ale někdy jsou náklady nebo sanace tak vysoké, že i když vám dům dají zadarmo, nefunguje to,“ dodává.
Problémy může představovat také financování, současní nájemci anebo územní plánování. Například ve Washingtonu je přehršel prázdných federálních budov, které jsou v podstatě nedotknutelné a nikdo s tím nic neudělá.
Cena za kompromisy
Osmatřicetiletý Christopher Nicholson je analytik technických operací. Zná na vlastní kůži výhody i nevýhody bydlení v přestavěné kancelářské budově v centru města. Bydlel již ve dvou takových v centru Denveru. V roce 2018 se přestěhoval do 31patrové bývalé kancelářské výškové budovy postavené v roce 1967, která byla v roce 2006 přestavěna na byty. „Bylo to v obchodní čtvrti v centru města, takže všude kolem byly kancelářské budovy a hned vedle byl velký parkovací dům,“ řekl. „Nebyla tam žádná zeleň, nejbližší park byl vzdálený více než půl kilometru. Obchod s potravinami byl dál než kilometr,“ vzpomíná.
V roce 2020 se přestěhoval na místo, kde žije dosud, do více než sto staré devítipatrové bývalé kancelářské budovy přestavěné v roce 2000. Jeho nová budova se nachází přímo u zastávek podzemky i autobusů a v blízkosti hotelů, které mají příjemné restaurace a koktejlové bary. Díky tomu je snadné sehnat přátele a kolegy z byznysu, kteří se scházejí v blízkosti jeho domu,“ říká.
„Nedokážu si představit, že bych bydlel někde jinde,“ říká Nicholson. „To, co zde dostávám, mi stojí za kompromisy, které jsem udělal.“
