Pátek 23. dubna 2021, svátek má Vojtěch
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Pátek 23. dubna 2021 Vojtěch

Prodej bytu s hypotékou se od jiných neliší. Jen papírování trvá déle

Prodám byt či dům, tak začínají inzeráty na realitních serverech. Řada majitelů, kteří byt k prodeji nabízí, na něj však má hypotéku, kterou z prodeje potřebuje doplatit. Kupující se ale obávat nemusí, neznamená to žádný handicap. Takové prodeje probíhají zcela běžně. Celý proces jen trvá o něco déle.
ilustrační snímek

ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Hypotéka je závazek na desítky let. Za tu dobu se ale naše životní, pracovní i finanční podmínky mohou změnit. A s nimi v nejednom případě také požadavky na naše bydlení. Někdo bude potřebovat byt větší, třeba když založí rodinu. Jiný se dostane do obtížné situace, například kvůli ztrátě zaměstnání. Ten zase může uvažovat o prodeji větší nemovitosti a pořízení levnější.

Hypotéka ovšem v tomto směru není žádnou překážkou. „V případě prodeje nemovitosti, na které vázne zástavní právo banky a prodávající není v prodlení se splácením, se postupuje stejně jako při prodeji kterékoliv jiné nemovitosti,“ potvrzuje Jan Fleishner z Remax Search. 

Tedy pouze s tím rozdílem, že se do hry zapojuje také banka, u které má prodávající hypotéku. Jelikož má banka prodávajícího na nemovitosti zástavní právo, musí s prodejem souhlasit. A zástavní právo vymaže, až bude mít váš úvěr splacený.

Prodávající tedy musí informovat banku, u níž má hypotéku, o předčasném splacení. „Učinit by tak měl ideálně alespoň čtyři týdny před plánovanou změnou,“ doplňuje Štěpán Dlouhý z mBank. Uvést musí důvod předčasného splacení, tedy prodej.

Rovněž musí banku požádat o bankovní informace, a to ke konkrétnímu termínu. Tento dokument obsahuje data k doplacení úvěru, tedy číslo účtu, zůstatek úvěru (vyčíslení) a den provedení splátky. Obvykle prodávající počítá s tím, že hypotéku doplatí právě z peněz získaných prodejem, tedy od kupujícího. 

„Vyčíslení je tak důležité i pro doladění smluvní dokumentace, tedy kupní smlouvy a smlouvy o úschově, kam se příslušné částky zaznamenávají,“ zdůrazňuje Fleishner.

Konkrétní postup, jak bude celá transakce probíhat, se bude mírně lišit podle konkrétní situace.

Kupující má hotovost

Nejjednodušší je varianta, kdy má kupující vlastní peníze. Po podpisu rezervační smlouvy prodávající požádá banku o vyčíslení, následuje podpis kupní smlouvy a smlouvy o úschově. Poté kupující posílá peníze do úschovy, nejčastěji bankovní nebo advokátní.

Pak je třeba podat návrh na vklad změny vlastnictví. Tím podle Fleishnera získává kupující jistotu, že nemovitost bude převedena a advokát vyplácí peníze bance (úhrada hypotéky prodávajícího). Zbytek kupní ceny zůstává v úschově. 

Teprve poté, kdy banka prodávajícího vydá výmaz zástavního práva, odejde z úschovy zbytek peněz prodávajícímu. „Je proto užitečné, když v kupní smlouvě bude definován přesný postup, aby měl kupující jistotu, že nemovitost na něj přejde bez závazků,“ upozorňuje Zuzana Filipová z Moneta Money bank.

Kupující si vezme hypotéku u jiné banky

V případě, že si kupující bude brát hypotéku, bude celá akce trvat déle. Dočasně totiž budou na nemovitosti váznout dvě zástavní práva. „Původní věřitel, tedy banka prodávajícího, musí souhlasit s tím, aby na druhé místo byla jako zástavní věřitel uvedena banka kupujícího,“ popisuje Lenka Molnárová z Raiffeisen stavební spořitelny. 

Jakmile bude hypotéka splacena, první banka se vzdá svého zástavního práva a v katastru zůstane zapsaná jen „nová“ banka. Celý proces tak bude delší, protože lhůty na katastru jsou 21 dní. Jinak ale bude probíhat obdobně, jako když má kupující hotovost.

Prodávající si od banky nechá vystavit vyčíslení, podepíšou se smlouvy. Po načerpání peněz do úschovy – v tomto případě od banky, která kupujícímu poskytne hypotéku, přichází na řadu podání návrhu na vklad změny vlastnictví, a navíc ještě podání návrhu na zápis zástavního práva banky kupujícího.

Poté již může dojít k výplatě peněz. „Částky jsou rozděleny podle kupní smlouvy, kdy jde část finančních prostředků na doplacení původního úvěru stávající bance a zbylá část prodávajícímu,“ říká Joanna Samková ze společnosti M&M Finance. Často si také banky peníze (doplatek původní hypotéky) vymění přímo mezi sebou, aniž by je posílaly do úschovny.

Kupující si vezme hypotéku u stejné banky

O něco snazší průběh bude mít prodej v případě, že by si vzal kupující hypotéku u stejné banky, jako ji má prodávající. U nemovitosti by totiž docházelo pouze ke změně vlastníka, nebylo by nutné řešit zástavu.

Jinak bude průběh opět obdobný. Kupující si vyřídí hypotéku a banka uvolní prostředky nejprve na splacení hypotéky původní (prodávajícího) a následně zbytek kupní ceny převede na účet prodávajícího.

Kupující převezme hypotéku prodávajícího

Některé banky pak nabízí ještě další možnost, kdy kupující převezme hypotéku prodávajícího. Dohodnout se však musí všechny tři strany – kupující, prodávající i banka. „Z kupní ceny se odečte aktuální výše hypotéky a rozdíl získá původní majitel,“ popisuje Filipová.

Dodává, že kupující musí samozřejmě splnit všechny podmínky banky, jako by si bral úvěr nový. Parametry hypotéky ale zůstanou stejné, jako měl původní dlužník. To může být výhodné, pokud měl prodávající dobré podmínky původního úvěru, například velmi nízkou úrokovou sazbu. „V tomto případě není potřeba vystavovat nové zástavní smlouvy a také v některých případech by nemusel být požadován znalecký posudek,“ doplňuje Dlouhý.

Toto řešení nebude nikdy možné v případě, že má prodávající úvěr u stavební spořitelny. Ty totiž z podstaty věci převzít někým jiným nejdou. „Úvěr u stavební spořitelny je svázán se stavebním spořením, které je vedeno na účastníka a je nepřevoditelné na jakoukoliv jinou osobu,“ vysvětluje Molnárová.

Jaké budou sankce za předčasné splacení

Prodávající by si měl ověřit ještě podmínky předčasného splacení. Pokud se „trefí“ do výročí fixace, bude vždy zdarma. V ostatních případech je ale třeba potřeba počítat i se sankcemi. Jejich výše se bude lišit podle toho, kdy byla hypotéka sjednána.

U hypoték a úvěrů od stavebních spořitelen uzavřených po 1. prosinci 2016 bude poplatek více méně symbolický v řádu stokorun. Stejně tak u úvěrů, které po tomto datu měly výročí fixace a měnily se tak podmínky pro další období. V těchto případech si totiž dle stanoviska České národní banky mohou finanční instituce účtovat jen účelně vynaložené náklady související s předčasným splacením.

Diametrálně odlišná situace ovšem může nastat u starších úvěrů. Tam mohou být sankce opravdu vysoké.

Autor:

Daňové přiznání za rok 2020

Interaktivní daňové formuláře vám usnadní práci, protože umí vypočítat daně za vás. Termín pro odevzdání formuláře a úhradu daně za rok 2020 byl posunut na 3. května 2021.

  • Nejčtenější

Pohřbít psa na zahradě? Splnit podmínky vyhlášky je téměř nemožné

Chov zvířecího mazlíčka nepřináší jen radosti. Každý bude muset jednou řešit otázku kam s ním, až život jeho čtyřnohého...

Zavřeli mu tělocvičny. Našel ale řešení a Češi mu přispěli miliony

Michal Vrátný podniká v oboru, který pandemie obrovsky zasáhla. Jeho tělocvičny Železná koule jsou už rok zavřené....

Konec levných hypoték. Úrokové sazby obracejí vzhůru, trh trhá rekordy

Úrokové sazby u hypoték obrátily a rostou. Zatím jen nepatrně. Průměrná úroková sazba hypotečních úvěrů podle ukazatele...

Průlom: o digitální občanku je velký zájem, šetří čas a ulehčuje život

Češi mají možnost využívat svoji bankovní identitu k přihlašování k digitálním službám už čtvrt roku. Jde v podstatě o...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Méně nabídek a za méně peněz. Taková je realita pro mladé uchazeče

Letošní absolventi musí počítat s menším počtem vypsaných juniorských pozic a také se skromnějšími finančními...

Jsme inspektoři, ohlásili se agenti do Vrbětic. Později se ozval výbuch

Premium Přijeli do muničních skladů ve Vrběticích a prokázali se jako zaměstnanci ostravské firmy Imex Group. Jednalo se však o...

Muž z Imex Group: Do beden k odeslání by se ve Vrběticích nikdo nedostal

Premium Sklady ve Vrběticích na Zlínsku, které podle českých tajných služeb vyhodili do povětří ruští tajní agenti, měla...

Války budoucnosti mohou probíhat v lidské mysli, říká bezpečnostní analytička

Premium Její znalosti sice využívají vojáci a jeden kolega ji prý s nadsázkou navrhl jmenovat čestnou generálkou britské...

  • Další z rubriky

Komentář: Úvěrové moratorium skončilo, co bude dál?

Řada spotřebitelů i firem využila moratorium a požádala o odklad splátek svých úvěrů. Druhá vlna pandemie však opět...

Kdo může, ať refinancuje hypotéku teď, radí odborníci

Horkým tématem se v posledních měsících stalo refinancování hypoték k jiné bance. Stojí za ním nízké úrokové sazby,...

Expert: Lidé si berou hypotéky, protože jsou levné a vidí v nich investici

Navzdory krizi zájem o hypotéky roste. A rok 2020 bude na hypotečním trhu nejspíše rokem rekordním. „Řada klientů je...

Hypotéky dál zlevňují, úroková sazba pokořila magickou 2% hranici

Pád úrokových sazeb u hypoték nemá konce, průměrná úroková sazba klesla již pod magickou dvouprocentní hranici....

Zlom 3. května. Otevřou se obchody a služby, další žáci se vrátí do škol

Systém PES nahradí šest vln rozvolnění, oznámil ve středu premiér Andrej Babiš. Od 3. května by se mohl vrátit druhý...

Hráče vyloučili z turnaje, protože měl příliš vysoko nastavený jas obrazu

Známý streamer Tfue přišel o vítězství v turnaji o dvanáct tisíc dolarů kvůli tomu, že měl příliš vysoko nastavený jas...

Královna se rozloučila s Philipem bílými květinami a vlastnoručním vzkazem

Královna Alžběta II. se rozloučila s mužem, který stál po jejím boku celých 73 let. Posledními vzkazy pro prince...

Bojím se, že papírové peníze v Česku skončí do pěti let, říká ekonom

Premium Mezinárodní měnový fond již před pár lety poukázal na to, že by papírové bankovky či kovové mince mohly z ekonomiky...

Z Philipova pohřbu odcházeli bratři William a Harry v důvěrném hovoru

Na hradu Windsor byl v sobotu pohřben princ Philip, manžel královny Alžběty II. Velká pozornost se upírala také na...