Prodej bytu s hypotékou se od jiných neliší. Jen papírování trvá déle

Prodám byt či dům, tak začínají inzeráty na realitních serverech. Řada majitelů, kteří byt k prodeji nabízí, na něj však má hypotéku, kterou z prodeje potřebuje doplatit. Kupující se ale obávat nemusí, neznamená to žádný handicap. Takové prodeje probíhají zcela běžně. Celý proces jen trvá o něco déle.
ilustrační snímek

ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Hypotéka je závazek na desítky let. Za tu dobu se ale naše životní, pracovní i finanční podmínky mohou změnit. A s nimi v nejednom případě také požadavky na naše bydlení. Někdo bude potřebovat byt větší, třeba když založí rodinu. Jiný se dostane do obtížné situace, například kvůli ztrátě zaměstnání. Ten zase může uvažovat o prodeji větší nemovitosti a pořízení levnější.

Hypotéka ovšem v tomto směru není žádnou překážkou. „V případě prodeje nemovitosti, na které vázne zástavní právo banky a prodávající není v prodlení se splácením, se postupuje stejně jako při prodeji kterékoliv jiné nemovitosti,“ potvrzuje Jan Fleishner z Remax Search. 

Tedy pouze s tím rozdílem, že se do hry zapojuje také banka, u které má prodávající hypotéku. Jelikož má banka prodávajícího na nemovitosti zástavní právo, musí s prodejem souhlasit. A zástavní právo vymaže, až bude mít váš úvěr splacený.

Prodávající tedy musí informovat banku, u níž má hypotéku, o předčasném splacení. „Učinit by tak měl ideálně alespoň čtyři týdny před plánovanou změnou,“ doplňuje Štěpán Dlouhý z mBank. Uvést musí důvod předčasného splacení, tedy prodej.

Rovněž musí banku požádat o bankovní informace, a to ke konkrétnímu termínu. Tento dokument obsahuje data k doplacení úvěru, tedy číslo účtu, zůstatek úvěru (vyčíslení) a den provedení splátky. Obvykle prodávající počítá s tím, že hypotéku doplatí právě z peněz získaných prodejem, tedy od kupujícího. 

„Vyčíslení je tak důležité i pro doladění smluvní dokumentace, tedy kupní smlouvy a smlouvy o úschově, kam se příslušné částky zaznamenávají,“ zdůrazňuje Fleishner.

Konkrétní postup, jak bude celá transakce probíhat, se bude mírně lišit podle konkrétní situace.

Kupující má hotovost

Nejjednodušší je varianta, kdy má kupující vlastní peníze. Po podpisu rezervační smlouvy prodávající požádá banku o vyčíslení, následuje podpis kupní smlouvy a smlouvy o úschově. Poté kupující posílá peníze do úschovy, nejčastěji bankovní nebo advokátní.

Pak je třeba podat návrh na vklad změny vlastnictví. Tím podle Fleishnera získává kupující jistotu, že nemovitost bude převedena a advokát vyplácí peníze bance (úhrada hypotéky prodávajícího). Zbytek kupní ceny zůstává v úschově. 

Teprve poté, kdy banka prodávajícího vydá výmaz zástavního práva, odejde z úschovy zbytek peněz prodávajícímu. „Je proto užitečné, když v kupní smlouvě bude definován přesný postup, aby měl kupující jistotu, že nemovitost na něj přejde bez závazků,“ upozorňuje Zuzana Filipová z Moneta Money bank.

Kupující si vezme hypotéku u jiné banky

V případě, že si kupující bude brát hypotéku, bude celá akce trvat déle. Dočasně totiž budou na nemovitosti váznout dvě zástavní práva. „Původní věřitel, tedy banka prodávajícího, musí souhlasit s tím, aby na druhé místo byla jako zástavní věřitel uvedena banka kupujícího,“ popisuje Lenka Molnárová z Raiffeisen stavební spořitelny. 

Jakmile bude hypotéka splacena, první banka se vzdá svého zástavního práva a v katastru zůstane zapsaná jen „nová“ banka. Celý proces tak bude delší, protože lhůty na katastru jsou 21 dní. Jinak ale bude probíhat obdobně, jako když má kupující hotovost.

Prodávající si od banky nechá vystavit vyčíslení, podepíšou se smlouvy. Po načerpání peněz do úschovy – v tomto případě od banky, která kupujícímu poskytne hypotéku, přichází na řadu podání návrhu na vklad změny vlastnictví, a navíc ještě podání návrhu na zápis zástavního práva banky kupujícího.

Poté již může dojít k výplatě peněz. „Částky jsou rozděleny podle kupní smlouvy, kdy jde část finančních prostředků na doplacení původního úvěru stávající bance a zbylá část prodávajícímu,“ říká Joanna Samková ze společnosti M&M Finance. Často si také banky peníze (doplatek původní hypotéky) vymění přímo mezi sebou, aniž by je posílaly do úschovny.

Kupující si vezme hypotéku u stejné banky

O něco snazší průběh bude mít prodej v případě, že by si vzal kupující hypotéku u stejné banky, jako ji má prodávající. U nemovitosti by totiž docházelo pouze ke změně vlastníka, nebylo by nutné řešit zástavu.

Jinak bude průběh opět obdobný. Kupující si vyřídí hypotéku a banka uvolní prostředky nejprve na splacení hypotéky původní (prodávajícího) a následně zbytek kupní ceny převede na účet prodávajícího.

Kupující převezme hypotéku prodávajícího

Některé banky pak nabízí ještě další možnost, kdy kupující převezme hypotéku prodávajícího. Dohodnout se však musí všechny tři strany – kupující, prodávající i banka. „Z kupní ceny se odečte aktuální výše hypotéky a rozdíl získá původní majitel,“ popisuje Filipová.

Dodává, že kupující musí samozřejmě splnit všechny podmínky banky, jako by si bral úvěr nový. Parametry hypotéky ale zůstanou stejné, jako měl původní dlužník. To může být výhodné, pokud měl prodávající dobré podmínky původního úvěru, například velmi nízkou úrokovou sazbu. „V tomto případě není potřeba vystavovat nové zástavní smlouvy a také v některých případech by nemusel být požadován znalecký posudek,“ doplňuje Dlouhý.

Toto řešení nebude nikdy možné v případě, že má prodávající úvěr u stavební spořitelny. Ty totiž z podstaty věci převzít někým jiným nejdou. „Úvěr u stavební spořitelny je svázán se stavebním spořením, které je vedeno na účastníka a je nepřevoditelné na jakoukoliv jinou osobu,“ vysvětluje Molnárová.

Jaké budou sankce za předčasné splacení

Prodávající by si měl ověřit ještě podmínky předčasného splacení. Pokud se „trefí“ do výročí fixace, bude vždy zdarma. V ostatních případech je ale třeba potřeba počítat i se sankcemi. Jejich výše se bude lišit podle toho, kdy byla hypotéka sjednána.

U hypoték a úvěrů od stavebních spořitelen uzavřených po 1. prosinci 2016 bude poplatek více méně symbolický v řádu stokorun. Stejně tak u úvěrů, které po tomto datu měly výročí fixace a měnily se tak podmínky pro další období. V těchto případech si totiž dle stanoviska České národní banky mohou finanční instituce účtovat jen účelně vynaložené náklady související s předčasným splacením.

Diametrálně odlišná situace ovšem může nastat u starších úvěrů. Tam mohou být sankce opravdu vysoké.

Nejčtenější

Být nezávislý v penzi netáhne? Češi spoření DIP nerozumí, zůstává nevyužité

Čtyři z deseti Čechů nemají žádné informace o nejnovějším spoření na penzi známém pod zkratkou DIP. Skutečně dobře se v dlouhodobém investičním produktu orientuje jen minimum lidí, ukázal průzkum...

Ze začátku to v Česku nebyl paradise, říká Egypťan. Dnes vede úspěšnou firmu

Premium

I typická plážová love story může mít happy end. E-shop s egyptskou kosmetikou Nakupyzegypta.cz a mladý pár Simona Csesznoková a Sherif Hassan, kteří za ním stojí, jsou toho dokladem. Doma v Egyptě...

KVÍZ: Peníze světem vládnou. Jak se rodí a kdo je provádí životem? Otestujte znalosti

Českou korunu nosíme ve svých peněženkách už více než 30 let. Víte ale, jaké jsou základní formy peněz a jak vznikají a zanikají? Otestujte své znalosti v našem kvízu, který jsme pro vás připravili...

Víme, která stavební spořitelna zhodnotí vklady nejvíc. Spočítali jsme to za vás

Stavební spoření je u nás považováno za spořicí produkt, který při dodržení šestileté doby spoření přináší bezpečný, a přitom zajímavý výnos. Stavební spořitelny se však ve svých nabídkách liší....

Rozvést se půjde od roku 2026 rychleji a snáz. Chystané novinky přibližuje advokátka

Od příštího roku by mělo dojít ke zjednodušení a také urychlení rozvodového řízení. Upraví se i péče o nezletilé děti po rozvodu. To vše díky novele občanského zákoníku, kterou na začátku července...

Češi sní o dřívější penzi, navíc důstojné. Ale jdou na to špatně

Premium

Více než polovina Čechů chce do důchodu odejít nejpozději v 60 letech, což však může znamenat i 30 let života s omezeným příjmem. A na to se mnozí z nich připravují. Jenže nedostatečně. Často volí...

18. července 2025

Aby po dovolené nepřišel šok. Při vykradení pomůže pojistka, má však své podmínky

Premium

Policejní statistiky hovoří jasně. Do bytů i rodinných domů se zloději nejčastěji vloupávají vstupními dveřmi, balkonem nebo oknem. Právě jejich zabezpečení by tak mělo být základem. A to i kvůli...

17. července 2025

Být nezávislý v penzi netáhne? Češi spoření DIP nerozumí, zůstává nevyužité

Čtyři z deseti Čechů nemají žádné informace o nejnovějším spoření na penzi známém pod zkratkou DIP. Skutečně dobře se v dlouhodobém investičním produktu orientuje jen minimum lidí, ukázal průzkum...

16. července 2025

Flexibilita práce neznamená jen „kdy a odkud“, zásadní je i „kolik hodin“

Česko se již delší dobu potýká s nedostatkem pracovní síly. Na vině však není jen nízká nezaměstnanost, ale také nízká flexibilita ze strany firem. Ne všichni totiž mohou či chtějí pracovat naplno....

15. července 2025

Rozvést se půjde od roku 2026 rychleji a snáz. Chystané novinky přibližuje advokátka

Od příštího roku by mělo dojít ke zjednodušení a také urychlení rozvodového řízení. Upraví se i péče o nezletilé děti po rozvodu. To vše díky novele občanského zákoníku, kterou na začátku července...

14. července 2025

KVÍZ: Peníze světem vládnou. Jak se rodí a kdo je provádí životem? Otestujte znalosti

Českou korunu nosíme ve svých peněženkách už více než 30 let. Víte ale, jaké jsou základní formy peněz a jak vznikají a zanikají? Otestujte své znalosti v našem kvízu, který jsme pro vás připravili...

vydáno 13. července 2025

Ze začátku to v Česku nebyl paradise, říká Egypťan. Dnes vede úspěšnou firmu

Premium

I typická plážová love story může mít happy end. E-shop s egyptskou kosmetikou Nakupyzegypta.cz a mladý pár Simona Csesznoková a Sherif Hassan, kteří za ním stojí, jsou toho dokladem. Doma v Egyptě...

12. července 2025

Víme, která stavební spořitelna zhodnotí vklady nejvíc. Spočítali jsme to za vás

Stavební spoření je u nás považováno za spořicí produkt, který při dodržení šestileté doby spoření přináší bezpečný, a přitom zajímavý výnos. Stavební spořitelny se však ve svých nabídkách liší....

11. července 2025

V Rumunsku mají lidé hlad po úspěchu, říká expert na expanzi firem

Finanční skupina Partners má v plánu expandovat a vydobýt si dobrou pozici nejen v Česku, ale i v Evropě. Vůbec nejsilnější je nyní v Rumunsku, kde nákupem další firmy posílila svoji pozici. O jaké...

10. července 2025

Hypotéky v průměru opět zdražily. Kdo má šanci dojednat si lepší sazby?

Začátek července přinesl zájemcům o hypotéku nečekané překvapení. Po dvou měsících poklesů hypotečních sazeb došlo k mírnému obratu. Začátkem července vzrostla průměrná nabídková sazba podle Swiss...

9. července 2025

Letní tábory pro děti nejsou levné. Víte, kdo vám může přispět nemalé částky?

I letos přispějí na letní tábor pro děti zdravotní pojišťovny, zaměstnavatelé, odbory a někdy i města a obce Nabídku podpor se vyplatí sledovat hlavně rodičům s více dětmi. Průměrná cena běžného...

8. července 2025

Cla mohou změnit globální obchodní řád. Na pozoru musí být jihovýchodní Asie

Firmy v Asii se musí přizpůsobit protekcionistické politice Donalda Trumpa. Ta totiž nejspíš povede k výrazným změnám v dodavatelských řetězcích. Už za pár dnů navíc uplyne devadesátidenní lhůta,...

7. července 2025
Nastavte si velikost písma, podle vašich preferencí.