Čtvrtek 7. července 2022, svátek má Bohuslava
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Čtvrtek 7. července 2022 Bohuslava

Prodej bytu s hypotékou se od jiných neliší. Jen papírování trvá déle

Prodám byt či dům, tak začínají inzeráty na realitních serverech. Řada majitelů, kteří byt k prodeji nabízí, na něj však má hypotéku, kterou z prodeje potřebuje doplatit. Kupující se ale obávat nemusí, neznamená to žádný handicap. Takové prodeje probíhají zcela běžně. Celý proces jen trvá o něco déle.
ilustrační snímek

ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Hypotéka je závazek na desítky let. Za tu dobu se ale naše životní, pracovní i finanční podmínky mohou změnit. A s nimi v nejednom případě také požadavky na naše bydlení. Někdo bude potřebovat byt větší, třeba když založí rodinu. Jiný se dostane do obtížné situace, například kvůli ztrátě zaměstnání. Ten zase může uvažovat o prodeji větší nemovitosti a pořízení levnější.

Hypotéka ovšem v tomto směru není žádnou překážkou. „V případě prodeje nemovitosti, na které vázne zástavní právo banky a prodávající není v prodlení se splácením, se postupuje stejně jako při prodeji kterékoliv jiné nemovitosti,“ potvrzuje Jan Fleishner z Remax Search. 

Tedy pouze s tím rozdílem, že se do hry zapojuje také banka, u které má prodávající hypotéku. Jelikož má banka prodávajícího na nemovitosti zástavní právo, musí s prodejem souhlasit. A zástavní právo vymaže, až bude mít váš úvěr splacený.

Prodávající tedy musí informovat banku, u níž má hypotéku, o předčasném splacení. „Učinit by tak měl ideálně alespoň čtyři týdny před plánovanou změnou,“ doplňuje Štěpán Dlouhý z mBank. Uvést musí důvod předčasného splacení, tedy prodej.

Rovněž musí banku požádat o bankovní informace, a to ke konkrétnímu termínu. Tento dokument obsahuje data k doplacení úvěru, tedy číslo účtu, zůstatek úvěru (vyčíslení) a den provedení splátky. Obvykle prodávající počítá s tím, že hypotéku doplatí právě z peněz získaných prodejem, tedy od kupujícího. 

„Vyčíslení je tak důležité i pro doladění smluvní dokumentace, tedy kupní smlouvy a smlouvy o úschově, kam se příslušné částky zaznamenávají,“ zdůrazňuje Fleishner.

Konkrétní postup, jak bude celá transakce probíhat, se bude mírně lišit podle konkrétní situace.

Kupující má hotovost

Nejjednodušší je varianta, kdy má kupující vlastní peníze. Po podpisu rezervační smlouvy prodávající požádá banku o vyčíslení, následuje podpis kupní smlouvy a smlouvy o úschově. Poté kupující posílá peníze do úschovy, nejčastěji bankovní nebo advokátní.

Pak je třeba podat návrh na vklad změny vlastnictví. Tím podle Fleishnera získává kupující jistotu, že nemovitost bude převedena a advokát vyplácí peníze bance (úhrada hypotéky prodávajícího). Zbytek kupní ceny zůstává v úschově. 

Teprve poté, kdy banka prodávajícího vydá výmaz zástavního práva, odejde z úschovy zbytek peněz prodávajícímu. „Je proto užitečné, když v kupní smlouvě bude definován přesný postup, aby měl kupující jistotu, že nemovitost na něj přejde bez závazků,“ upozorňuje Zuzana Filipová z Moneta Money bank.

Kupující si vezme hypotéku u jiné banky

V případě, že si kupující bude brát hypotéku, bude celá akce trvat déle. Dočasně totiž budou na nemovitosti váznout dvě zástavní práva. „Původní věřitel, tedy banka prodávajícího, musí souhlasit s tím, aby na druhé místo byla jako zástavní věřitel uvedena banka kupujícího,“ popisuje Lenka Molnárová z Raiffeisen stavební spořitelny. 

Jakmile bude hypotéka splacena, první banka se vzdá svého zástavního práva a v katastru zůstane zapsaná jen „nová“ banka. Celý proces tak bude delší, protože lhůty na katastru jsou 21 dní. Jinak ale bude probíhat obdobně, jako když má kupující hotovost.

Prodávající si od banky nechá vystavit vyčíslení, podepíšou se smlouvy. Po načerpání peněz do úschovy – v tomto případě od banky, která kupujícímu poskytne hypotéku, přichází na řadu podání návrhu na vklad změny vlastnictví, a navíc ještě podání návrhu na zápis zástavního práva banky kupujícího.

Poté již může dojít k výplatě peněz. „Částky jsou rozděleny podle kupní smlouvy, kdy jde část finančních prostředků na doplacení původního úvěru stávající bance a zbylá část prodávajícímu,“ říká Joanna Samková ze společnosti M&M Finance. Často si také banky peníze (doplatek původní hypotéky) vymění přímo mezi sebou, aniž by je posílaly do úschovny.

Kupující si vezme hypotéku u stejné banky

O něco snazší průběh bude mít prodej v případě, že by si vzal kupující hypotéku u stejné banky, jako ji má prodávající. U nemovitosti by totiž docházelo pouze ke změně vlastníka, nebylo by nutné řešit zástavu.

Jinak bude průběh opět obdobný. Kupující si vyřídí hypotéku a banka uvolní prostředky nejprve na splacení hypotéky původní (prodávajícího) a následně zbytek kupní ceny převede na účet prodávajícího.

Kupující převezme hypotéku prodávajícího

Některé banky pak nabízí ještě další možnost, kdy kupující převezme hypotéku prodávajícího. Dohodnout se však musí všechny tři strany – kupující, prodávající i banka. „Z kupní ceny se odečte aktuální výše hypotéky a rozdíl získá původní majitel,“ popisuje Filipová.

Dodává, že kupující musí samozřejmě splnit všechny podmínky banky, jako by si bral úvěr nový. Parametry hypotéky ale zůstanou stejné, jako měl původní dlužník. To může být výhodné, pokud měl prodávající dobré podmínky původního úvěru, například velmi nízkou úrokovou sazbu. „V tomto případě není potřeba vystavovat nové zástavní smlouvy a také v některých případech by nemusel být požadován znalecký posudek,“ doplňuje Dlouhý.

Toto řešení nebude nikdy možné v případě, že má prodávající úvěr u stavební spořitelny. Ty totiž z podstaty věci převzít někým jiným nejdou. „Úvěr u stavební spořitelny je svázán se stavebním spořením, které je vedeno na účastníka a je nepřevoditelné na jakoukoliv jinou osobu,“ vysvětluje Molnárová.

Jaké budou sankce za předčasné splacení

Prodávající by si měl ověřit ještě podmínky předčasného splacení. Pokud se „trefí“ do výročí fixace, bude vždy zdarma. V ostatních případech je ale třeba potřeba počítat i se sankcemi. Jejich výše se bude lišit podle toho, kdy byla hypotéka sjednána.

U hypoték a úvěrů od stavebních spořitelen uzavřených po 1. prosinci 2016 bude poplatek více méně symbolický v řádu stokorun. Stejně tak u úvěrů, které po tomto datu měly výročí fixace a měnily se tak podmínky pro další období. V těchto případech si totiž dle stanoviska České národní banky mohou finanční instituce účtovat jen účelně vynaložené náklady související s předčasným splacením.

Diametrálně odlišná situace ovšem může nastat u starších úvěrů. Tam mohou být sankce opravdu vysoké.

Autor:
  • Nejčtenější

Ani závěť už není zárukou hladkého dědictví. Nejvyšší soud změnil pravidla

Premium Nedávný rozsudek Nejvyššího soudu změnil zažitá pravidla prokazování platnosti závětí, které nejsou sepsány notářem....

Češi podceňují budoucí nízké penze, ukázal průzkum finančních poradců

Češi se obávají inflace, vážné nemoci a ztráty zaměstnání. Zároveň ale přehlíží riziko nízkých starobních penzí....

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Začínal jako portýr, dnes šéfuje dvěma stovkám zaměstnanců i robotům

V patnácti letech obsluhoval po večerech se servisním vozíkem na plesech v Mladé Boleslavi. Jak sám říká, tato náhoda...

Přivýdělky začínají být pro mnohé nutností. Jaké jsou možnosti?

Kvůli rostoucí inflaci má stále více lidí problém vyjít se svým stálým příjmem. Buď už nestačí vůbec, nebo s ním vyjdou...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Expert: Máme indikace, že se pojišťovny intenzivně zabývají zvýšením cen

Revize pojistných smluv doporučují odborníci aspoň jednou za rok. Vyhnete se tak nemilému překvapení, že vyplacená...

Můj syn je blázen, říká Redlova matka. Kam až sahají majetky vlivné rodiny

Premium Kdo jsou Redlovi? MF DNES přináší reportáž z místa, odkud pochází klíčová postava korupční kauzy hnutí STAN Michal Redl...

Cesta do Chorvatska 2022: Jak projet rozkopané Slovinsko a tankovat v Maďarsku

Premium Dobrá zpráva pro dovolenkáře mířící autem na Jadran. Cesta byla letos hladká, na nejrychlejší trase přes Vídeň, Graz...

Zbraně, které zaskočily Putina: „Muskovo“ bombardování

Premium Už druhý den po nočním překročení hranic měli triumfálně projíždět centrem Kyjeva, po čtyřech měsících místo toho vězí...

  • Další z rubriky

Lidé investující do akcií tyto cenné papíry přímo nevlastní. Proč?

Investování na finančních trzích se řídí mnoha pravidly. Zdaleka nejde jen o dodržení investičních strategií, důležité...

Komu letos končí fixace hypotéky, měl by hledat rezervy, radí odborník

Zhruba 50 tisíc dlužníků se týká konec fixace hypotéky. Jak stoupnou měsíční splátky a kdy se vyplatí refinancovat,...

Vlastní bydlení bude ještě nedostupnější, říká odborník na hypotéky

Hypotéky zdražují a od dubna pro jejich poskytování platí přísnější podmínky. Jak to ovlivní situaci na trhu, budou...

Sazby hypoték přerostly 5% hranici. Splátky se prodražují o tisíce

Levné hypotéky jsou minulostí. Úrokové sazby již překonaly pětiprocentní hranici a banky dál zdražují. Průměrná...

Ne, ne, já nemusím, já už ho vidím. Holčička z reklamy na Kofolu se vrací

Malá holčička z vánoční „prasátkové“ reklamy na Kofolu, ve které zazněly hlášky „a bude mít ty velký zahnutý zuby...

Pavla Tomicová výrazně zhubla a s kolegy oslavila šedesátiny

Pavla Tomicová měla s Dášou Zázvůrkovou v květnu nehodu, když do kolegyniny Vespy před Národním divadlem nabouralo...

Móda z Varů: Luxus i lacinost. Sexy Ramba a Plodková. Třeštíková přestřelila

Na červeném koberci zazářily v den slavnostního zahájení 56. ročníku karlovarského filmového festivalu v luxusních...

Hvězdy ve Varech: Bývalí milenci Jágr s Verešovou po 20 letech opět spolu

Jaromír Jágr (50) a modelka Andrea Verešová (42) patřili kdysi k nejsledovanějším párům showbyznysu. Hokejista vyrazil...

Ruská ekonomika se hroutí, už není pochyb, ukazují nová statistická data

Ekonomika v Rusku se postupně hroutí, píše americký týdeník Newsweek. Průmyslová výroba se propadla hned v několika...