Neděle 10. prosince 2023, svátek má Julie
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Neděle 10. prosince 2023 Julie

Prodej bytu s hypotékou se od jiných neliší. Jen papírování trvá déle

Prodám byt či dům, tak začínají inzeráty na realitních serverech. Řada majitelů, kteří byt k prodeji nabízí, na něj však má hypotéku, kterou z prodeje potřebuje doplatit. Kupující se ale obávat nemusí, neznamená to žádný handicap. Takové prodeje probíhají zcela běžně. Celý proces jen trvá o něco déle.
ilustrační snímek

ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Hypotéka je závazek na desítky let. Za tu dobu se ale naše životní, pracovní i finanční podmínky mohou změnit. A s nimi v nejednom případě také požadavky na naše bydlení. Někdo bude potřebovat byt větší, třeba když založí rodinu. Jiný se dostane do obtížné situace, například kvůli ztrátě zaměstnání. Ten zase může uvažovat o prodeji větší nemovitosti a pořízení levnější.

Hypotéka ovšem v tomto směru není žádnou překážkou. „V případě prodeje nemovitosti, na které vázne zástavní právo banky a prodávající není v prodlení se splácením, se postupuje stejně jako při prodeji kterékoliv jiné nemovitosti,“ potvrzuje Jan Fleishner z Remax Search. 

Tedy pouze s tím rozdílem, že se do hry zapojuje také banka, u které má prodávající hypotéku. Jelikož má banka prodávajícího na nemovitosti zástavní právo, musí s prodejem souhlasit. A zástavní právo vymaže, až bude mít váš úvěr splacený.

Prodávající tedy musí informovat banku, u níž má hypotéku, o předčasném splacení. „Učinit by tak měl ideálně alespoň čtyři týdny před plánovanou změnou,“ doplňuje Štěpán Dlouhý z mBank. Uvést musí důvod předčasného splacení, tedy prodej.

Rovněž musí banku požádat o bankovní informace, a to ke konkrétnímu termínu. Tento dokument obsahuje data k doplacení úvěru, tedy číslo účtu, zůstatek úvěru (vyčíslení) a den provedení splátky. Obvykle prodávající počítá s tím, že hypotéku doplatí právě z peněz získaných prodejem, tedy od kupujícího. 

„Vyčíslení je tak důležité i pro doladění smluvní dokumentace, tedy kupní smlouvy a smlouvy o úschově, kam se příslušné částky zaznamenávají,“ zdůrazňuje Fleishner.

Konkrétní postup, jak bude celá transakce probíhat, se bude mírně lišit podle konkrétní situace.

Kupující má hotovost

Nejjednodušší je varianta, kdy má kupující vlastní peníze. Po podpisu rezervační smlouvy prodávající požádá banku o vyčíslení, následuje podpis kupní smlouvy a smlouvy o úschově. Poté kupující posílá peníze do úschovy, nejčastěji bankovní nebo advokátní.

Pak je třeba podat návrh na vklad změny vlastnictví. Tím podle Fleishnera získává kupující jistotu, že nemovitost bude převedena a advokát vyplácí peníze bance (úhrada hypotéky prodávajícího). Zbytek kupní ceny zůstává v úschově. 

Teprve poté, kdy banka prodávajícího vydá výmaz zástavního práva, odejde z úschovy zbytek peněz prodávajícímu. „Je proto užitečné, když v kupní smlouvě bude definován přesný postup, aby měl kupující jistotu, že nemovitost na něj přejde bez závazků,“ upozorňuje Zuzana Filipová z Moneta Money bank.

Kupující si vezme hypotéku u jiné banky

V případě, že si kupující bude brát hypotéku, bude celá akce trvat déle. Dočasně totiž budou na nemovitosti váznout dvě zástavní práva. „Původní věřitel, tedy banka prodávajícího, musí souhlasit s tím, aby na druhé místo byla jako zástavní věřitel uvedena banka kupujícího,“ popisuje Lenka Molnárová z Raiffeisen stavební spořitelny. 

Jakmile bude hypotéka splacena, první banka se vzdá svého zástavního práva a v katastru zůstane zapsaná jen „nová“ banka. Celý proces tak bude delší, protože lhůty na katastru jsou 21 dní. Jinak ale bude probíhat obdobně, jako když má kupující hotovost.

Prodávající si od banky nechá vystavit vyčíslení, podepíšou se smlouvy. Po načerpání peněz do úschovy – v tomto případě od banky, která kupujícímu poskytne hypotéku, přichází na řadu podání návrhu na vklad změny vlastnictví, a navíc ještě podání návrhu na zápis zástavního práva banky kupujícího.

Poté již může dojít k výplatě peněz. „Částky jsou rozděleny podle kupní smlouvy, kdy jde část finančních prostředků na doplacení původního úvěru stávající bance a zbylá část prodávajícímu,“ říká Joanna Samková ze společnosti M&M Finance. Často si také banky peníze (doplatek původní hypotéky) vymění přímo mezi sebou, aniž by je posílaly do úschovny.

Kupující si vezme hypotéku u stejné banky

O něco snazší průběh bude mít prodej v případě, že by si vzal kupující hypotéku u stejné banky, jako ji má prodávající. U nemovitosti by totiž docházelo pouze ke změně vlastníka, nebylo by nutné řešit zástavu.

Jinak bude průběh opět obdobný. Kupující si vyřídí hypotéku a banka uvolní prostředky nejprve na splacení hypotéky původní (prodávajícího) a následně zbytek kupní ceny převede na účet prodávajícího.

Kupující převezme hypotéku prodávajícího

Některé banky pak nabízí ještě další možnost, kdy kupující převezme hypotéku prodávajícího. Dohodnout se však musí všechny tři strany – kupující, prodávající i banka. „Z kupní ceny se odečte aktuální výše hypotéky a rozdíl získá původní majitel,“ popisuje Filipová.

Dodává, že kupující musí samozřejmě splnit všechny podmínky banky, jako by si bral úvěr nový. Parametry hypotéky ale zůstanou stejné, jako měl původní dlužník. To může být výhodné, pokud měl prodávající dobré podmínky původního úvěru, například velmi nízkou úrokovou sazbu. „V tomto případě není potřeba vystavovat nové zástavní smlouvy a také v některých případech by nemusel být požadován znalecký posudek,“ doplňuje Dlouhý.

Toto řešení nebude nikdy možné v případě, že má prodávající úvěr u stavební spořitelny. Ty totiž z podstaty věci převzít někým jiným nejdou. „Úvěr u stavební spořitelny je svázán se stavebním spořením, které je vedeno na účastníka a je nepřevoditelné na jakoukoliv jinou osobu,“ vysvětluje Molnárová.

Jaké budou sankce za předčasné splacení

Prodávající by si měl ověřit ještě podmínky předčasného splacení. Pokud se „trefí“ do výročí fixace, bude vždy zdarma. V ostatních případech je ale třeba potřeba počítat i se sankcemi. Jejich výše se bude lišit podle toho, kdy byla hypotéka sjednána.

U hypoték a úvěrů od stavebních spořitelen uzavřených po 1. prosinci 2016 bude poplatek více méně symbolický v řádu stokorun. Stejně tak u úvěrů, které po tomto datu měly výročí fixace a měnily se tak podmínky pro další období. V těchto případech si totiž dle stanoviska České národní banky mohou finanční instituce účtovat jen účelně vynaložené náklady související s předčasným splacením.

Diametrálně odlišná situace ovšem může nastat u starších úvěrů. Tam mohou být sankce opravdu vysoké.

Autor:
  • Nejčtenější

Výchovné k důchodu už brzo rodiče s jedním či dvěma dětmi nedostanou

7. prosince 2023

Od ledna 2027 by se měly nově přiznané důchody vyplácet bez výchovného 500 korun na dítě těm...

Vložil se do rodinného podnikání s ponožkami a rozvíjí úspěšnou značku

9. prosince 2023

Dominik Mašek se narodil mezi ponožkami. Jeho rodina vede už několik desetiletí zakázkovou pletárnu...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Kupujeme s manželkou byt. Jak na to, aby měla bydlení i po mé smrti?

8. prosince 2023

Pokud není ujednáno jinak, majetek nabytý za trvání manželství se stává součástí společného jmění...

Úrokové sazby u hypoték stagnují. Co čekat v roce 2024?

6. prosince 2023

Banky nepatrně snížily sazby kratších fixací hypoték, dlouhodobé fixace ale naopak zdražily....

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Mince nepřijímám, karty neberu. Co musí obchodník a kde se za bankomat platí

7. prosince 2023

Bezhotovostních transakcí přibývá, někde ale s kartou nepochodíme, a tak je třeba občas si vybrat...

Vyhráli čtvrt miliardy ve sportce, roky se schovávají. Radost nikdy nepřišla, říkají

Premium Na těle má vytetovaných šest čísel. 3, 5, 7, 8, 25 a 29. Jsou to čísla, která jemu a jeho manželce přinesla 250 milionů...

RECENZE: Lucii se kočky rozutekly a žáby proklouzly mezi prsty

Premium Příští rok to bude třicet let, kdy skupina Lucie vydala své třetí a v mnohém přelomové album Černý kočky mokrý žáby. V...

„To bylo odbojové znásilňování.“ Izrael pouští detaily a dělá si hořkou legraci

Premium Izrael, který je znechucen reakcí OSN a organizací „hájících práva žen“ včetně MeToo, začal světovým médiím a v OSN...

KVÍZ: Vaše data jsou denně vystavena rizikům. Jak dobře je chráníte?

10. prosince 2023

Téměř 7,5 miliardy lidí na světě dnes používá mobilní telefon a více než 65 % světové populace má...

Vložil se do rodinného podnikání s ponožkami a rozvíjí úspěšnou značku

9. prosince 2023

Dominik Mašek se narodil mezi ponožkami. Jeho rodina vede už několik desetiletí zakázkovou pletárnu...

Kupujeme s manželkou byt. Jak na to, aby měla bydlení i po mé smrti?

8. prosince 2023

Pokud není ujednáno jinak, majetek nabytý za trvání manželství se stává součástí společného jmění...

Firmy utahují opasky. Budou přesto odměny a vánoční večírky?

8. prosince 2023

Pro firmy z mnoha oborů je současná doba velmi náročná. Před Vánocemi se ale i tak snaží své...

České croblihy končí. Špatné rozhodnutí srazilo pekárně vaz

Pekárna Oh Deer Bakery, kterou v roce 2017 otevřel Lukáš Vašek, v polovině prosince zavírá své provozy v Praze. Důvodem...

Vyhráli čtvrt miliardy ve sportce, roky se schovávají. Radost nikdy nepřišla, říkají

Premium Na těle má vytetovaných šest čísel. 3, 5, 7, 8, 25 a 29. Jsou to čísla, která jemu a jeho manželce přinesla 250 milionů...

Nádor ho připravil o část úst, teď Kvasnička míří do Událostí. Výzvu přijímám, říká

Moderátor Josef Kvasnička (51) v minulosti kvůli zhoubnému nádoru v čelisti přišel o čtvrtinu úst a zubů a musel se...

Zemřel herec Ladislav Županič, jehož proslavily Troškovy filmy a muzikály

Ve věku 80 let zemřel herec a dabér Ladislav Županič. Vedle divadla se uplatnil i v rozhlase, filmu a televizi. O úmrtí...

Mám kládu v kalhotách. Hvězdný Depardieu má nové trable kvůli svému chování

Francouzská televize France 2 vzbudila rozruch, když se rozhodla odvysílat nelichotivé záběry slavného herce Gérarda...