V současnosti platí, že pozemek a budova na něm umístěná jsou v právním smyslu dvě samostatné věci. Tento pohled zde vznikl v roce 1951 a je typický pro právní řády socialistických států. Naopak ve světě je obvyklé vycházet z myšlenky, že vše, co je pevně spojeno se zemským povrchem, je součástí příslušného pozemku. A k tomuto pohledu se právě kloní i nový český občanský zákoník.
Pozemek i stavba jedno budou
Co se tedy změní? Nejzásadnější je nové chápání staveb. Ty se totiž od roku 2014 stanou součástí pozemků, na kterých stojí, a nebudou se nadále zapisovat samostatně do katastru nemovitostí (sloučí se do jedné nemovitosti).
Pokud jste majitelem stavby na cizím pozemku, nemusíte se bát, že by vás vlastník pozemku připravil o střechu. Naopak vy na tento pozemek získáte předkupní právo. Zároveň ale i majitel pozemku získá předkupní právo na vaši stavbu. To znamená, že bude-li chtít jeden z vás svoji věc (pozemek nebo stavbu) prodat, bude ji muset nejdříve nabídnout ke koupi druhému. Jestliže tyto záměry nemáte, zůstane vaše stavba zvláštní věcí v právním smyslu. Pokud čerpáte na tuto stavbu hypoteční úvěr, nemělo by se pro vás nic změnit.
"Dosud není zcela jasné, zda stavba zůstane i po nabytí účinnosti nového občanského zákoníku samostatnou nemovitou věcí a nestane se tak součástí pozemku v případě, že bude ke stavbě či pozemku do konce roku 2013 zřízeno zástavní právo. Odborné názory se na tuto otázku různí, a proto bude třeba nadále sledovat vývoj odborných názorů v této oblasti," doplňuje Josef Hlavička, partner advokátní kanceláře Havel, Holásek & Partners.
Komplikace způsobí rozestavěné stavby
Nový zákoník výrazně zkomplikuje poskytování hypotečních úvěrů na rozestavěné stavby, protože od roku 2014 už je nebude možné zapsat do katastru nemovitostí.
Jednoduché to bude v případě, když budete stavět na vlastním pozemku. Stavba bude k tomuto pozemku automaticky přirůstat.
Stavbu nacházející se na cizím pozemku už nebude možné zastavit, změna se dotkne lidí, kteří budou žádat o hypotéku. Řešením je uzavření smlouvy o právu stavby nebo sjednocení vlastnictví. |
Stavbu na cizím pozemku budete ovšem moci postavit pouze na základě takzvaného práva stavby, které vám majitel pozemku musí udělit. Toto právo má dobu platnosti 99 let a je předmětem zápisu do katastru nemovitostí, takže jej budete moci převést, dědit nebo zatížit zástavním právem, které je nezbytné k uzavření hypotečních úvěrů. "Nevýhodou tohoto řešení však je jeho časová omezenost vzhledem k tomu, že nemovitost se obvykle užívá dlouhodobě," dodává Josef Hlavička.
Na katastr běžte co nejdříve
Pokud máte v současnosti rozestavěný dům, na který čerpáte, nebo chcete čerpat hypoteční úvěr, je třeba začít podnikat potřebné kroky co nejdříve, abyste neměli od nového roku problém s financováním.
Důležitý je stav rozestavěnosti vašeho domu. Pokud stavba do konce roku 2013 nesplní podmínky pro zápis do katastru (tj. obvodové stěny alespoň do výše 1. nadzemního podlaží), nedojde ke vzniku samostatné stavby a po 1. lednu 2014 se stavba stane součástí pozemku.
NepřehlédněteCo je také v novém občanském zákoníku: |
I pokud bude stavba splňovat podmínku pro zápis do katastru, ale přesto k němu nedojde, třeba proto, že se něco zdrží na katastrálním úřadu, nebo vaší vlastní vinou, mohou vám vzniknout mnohé komplikace. Příští rok už budete muset dokazovat, že stavba vznikla ještě podle starých předpisů, a že se tedy nemá stát součástí pozemku. Katastr po vás bude pravděpodobně požadovat smlouvu s majitelem pozemku, stavební povolení a prohlášení o stavu rozestavěnosti stavby k 1. lednu 2014.
"Se změnami provedenými novým občanským zákoníkem je nutné provést i změny v katastrálním řízení. Z tohoto důvodu byl přijat nový zákon o katastru nemovitostí (15. 8. 2013 ho podepsal prezident). Dále se v legislativním procesu stále nachází katastrální vyhláška. Tyto právní předpisy upraví konkrétní detailnější požadavky na zápis nových skutečností po 1. lednu 2014 do katastru nemovitostí," doplňuje Josef Hlavička.
Pokud tedy nebude stavba z jakéhokoliv důvodu zapsána v katastru, nebude ji stavebník moci zastavit bance. A tím pádem problém s čerpáním hypotečního úvěru.
Není-li zápis v katastru, na hypotéku zapomeňte
"Tato situace samozřejmě není neřešitelná. Je možné například zřídit právo stavby a úvěr získat jeho zástavou, nebo můžete zastavit jinou nemovitost. Ale zajištění stavebním právem bude pro banku rizikovější než zajištění nemovitostí, která má stejného majitele jako pozemek," vysvětluje Jan Bureš, odborník na hypoteční úvěry z Raiffeisenbank.
Bohužel ani v případě, že vlastníte jak pozemek, tak stavbu, se vám komplikace nemusejí vyhnout. Záleží na tom, čím zastavujete úvěr. "V případě, že se bude zástava vztahovat na pozemek i na dům, neměl by být s poskytnutím úvěru problém. Pokud ale chcete pro první čerpání zastavit jen pozemek, a pro další čerpání počítáte s tím, že zastavíte rozestavěný objekt, musí být vaše rozestavěná stavba do konce roku 2013 zapsána do katastru, jinak bude čerpání úvěru ohroženo," uvádí Jan Bureš.
Jak konkrétně budou situaci banky posuzovat ještě není jasné. Dosud nebyly schválené prováděcí předpisy a banky zatím nemají vytvořenou přesnou metodiku. Na to, jak začlení nový občanský zákoník do svých metodik banky, čekají v těchto týdnech podle mluvčí Petry Horákové Krištofové i členové Asociace hypotečních makléřů. "Vedle toho členové sami problematiku konzultují s externími právními společnostmi," dodává předseda AHM Jan Kruntorád. Podle dalších odborníků je však většina postupů vlastního čerpání úvěrů dána až praxí a teprve v praxi se konkrétní postupy vytříbí.
Změna se vztahuje i na developerské projekty
Jak moc ovlivní čerpání hypotéky u rozestavěného developerského projektu závisí především na tom, kde developer staví. Jestli na vlastním pozemku, nebo na pozemku pronajatém (například od obce), nebo na pozemku klienta.
- Na pozemku developera - v případě, že se bude jednat o bytové jednotky, bude to prakticky stejné jako dosud, protože rozestavěné bytové jednotky bude i nadále možné zapsat do katastru nemovitostí. U stavby rodinných domků bude stavba přirůstat k pozemku, developer bude prodávat pozemek se stavbou.
- Na pronajatém pozemku - od 1. ledna 2014 by měl mít developer s majitelem pozemku uzavřenu smlouvu o právu stavby, jinak by se totiž budovaná stavba stala součástí pozemku a majetkem jeho vlastníka, developer by ji pak nemohl prodat. Po dokončení klient od developera koupí stavbu a od majitele pozemku pozemek.
- Na pozemku klienta - stavba bude přirůstat k pozemku a přecházet tak postupně do klientova vlastnictví.
Pozor na staré hypotéky na výstavbu
Smlouvy o hypotečním úvěru uzavřené do 31. prosince 2013 se budou řídit dosavadním občanským zákoníkem, pokud se smluvní strany nedohodnou jinak.
"Nicméně i těchto smluv, zejména smluv na financování výstavby, se dotknou nová ustanovení. Především ta, která hovoří o tom, že stavba je součástí pozemku. Pokud například klient nestihne rozestavěnou stavbu zapsat do katastru nemovitostí ještě letos, bude moci stavbu zastavit až po jejím úplném dokončení a kolaudaci, což znamená, že banka mu ji bude moci profinancovat až ex post. Podmínka zastavit rozestavěnou stavbu totiž nebude splnitelná," vysvětluje Jan Bureš z Raiffeisenbank.
Obdobná situace nastane, když majitel pozemku bude odlišný od majitele stavby. Pokud stavebník neuzavře s majitelem pozemku smlouvu o právu stavby, stane se stavba součástí pozemku a stavebník nebude mít čím zajistit úvěr.
Co dělat, abyste předešli případným komplikacím
Zdroj: Raiffeisenbank |
Říkáte si, že se vás tyto případy netýkají, protože pozemek a dům vlastníte spolu s manželem nebo manželkou? I takovéto vlastnictví může být ze zákona problematické. Teoreticky by se mohlo i stát, že pokud budou manželé z prostředků ve společném vlastnictví manželů stavět na pozemku, který je výlučným vlastnictvím jen jednoho z nich, dostane se postavená stavba do jeho výlučného vlastnictví.
| Majitel pozemku | Majitel stavby |
|---|---|
| jeden z manželů | manželé v režimu společného jmění |
| manželé v podílovém spoluvlastnictví | manželé v režimu společného jmění |
| obec (stát) | fyzická osoba |
| libovolný | developer s nájemní smlouvou, nebo smlouvou o budoucí kupní smlouvě |
| Zdroj: interní materiály Raiffeisenbank | |
