Česko dnes patří mezi země s nejmenším podílem nájemního bydlení. Podle statistických údajů žije v nájmu zhruba 24 procent lidí. Průměr zemí Evropské unie přitom činí 30 %. „Vůbec největší podíl nájemního bydlení je v Rakousku či Německu, kde v nájmu bydlí téměř polovina obyvatel,“ říká Vladimír Staňura, hlavní poradce České bankovní asociace (ČBA).
Jak bydlí Češi:
zdroj: ČSÚ, SLDB 2011 |
Češi přišli na chuť vlastnímu bydlení po sametové revoluci. „Privatizaci silně podpořil zákon o vlastnictví bytů vydaný v roce 1994, který umožňoval převod jednotlivých bytů do vlastnictví občanů,“ poznamenává Vlastimil Nigrin, místopředseda představenstva Hypoteční banky. Vlastní bydlení nyní upřednostňují tři čtvrtiny Čechů a 71 procent Čechů vnímá nemovitost jako dobrou investici pro zajištění na stáří.
Koupit byt do osobního vlastnictví bylo po roce 1994 velmi výhodné a doslova za hubičku. „Tehdy jsme za převod družstevního bytu 3+1 o 76 m² v panelovém domě zaplatili jen zhruba 65 tisíc korun, což byl zbytek úvěru plus poplatky za převod a smlouvu,“ říká pan Jaromír z Prahy. Dnes se takový byt v Praze prodává za několik milionů korun.
Bytů je nedostatek
Bytová výstavba po sametové revoluci začala stagnovat. Stát se zaměřil na podporu sociálních bytů, nájemního bydlení, stavební spoření a domy s pečovatelskou službou. „V roce 1995 dosáhla intenzita bytové výstavby absolutně nejnižších hodnot, kdy klesla na 1,26 dokončeného bytu na 1 000 obyvatel. Druhá polovina 90. let byla ve znamení ustálení situace. V tomto pětiletém období bylo dostavěno 15 tisíc bytů a u 30 tisíc se započalo s výstavbou. V roce 2009 a 2010 však počet nových bytů rapidně klesá,“ přibližuje Vlastimil Nigrin.
Ročně se v Česku v letech 2009 až 2017 dokončilo průměrně přes 29 tisíc nových bytů. Současným problémem, především ve větších městech, je však jejich nedostatek. Snížená dostupnost bydlení se stala v posledním období velkým společenským problémem a podle odborníků to podvazuje potenciál ekonomického rozvoje.
Praha například potřebuje podle svého strategického plánu ročně více než 6 tisíc nových bytů. „Dnes se jich v metropoli z potřebného počtu nepovoluje ani polovina. Jestliže toto tempo bude pokračovat i nadále, v roce 2050 v hlavním městě bude chybět více než 50 tisíc bytů,“ upozorňuje Michaela Tomášková, výkonná ředitelka Central Group.
„Největším úzkým hrdlem rozvoje bydlení jsou nesmírně zdlouhavé povolovací procedury související s přípravou staveb. Uvedená omezení podvazují potenciální tempo růstu české ekonomiky, zostřují problém přehřívání trhu nemovitostí a výrazně omezují dostupnost bydlení zejména pro mladé rodiny. Jsou makroekonomicky významnou brzdou a současně i sociálním problémem s přesahem do politiky,“ vysvětluje Miroslav Zámečník, ekonomický analytik ČBA.
Ceny mají růstový apetit
„Jestliže je na trhu nezdravě omezená nabídka a na druhé straně výrazná poptávka, ceny mají logicky silný růstový apetit. „Když se k tomu ještě připočtou levné hypotéky a ekonomický růst, je zaděláno na velký problém, kterému určitě nepomůže regulace České národní banky. Nestačí hasit, je potřeba intenzivně stavět,“ dodává Tomášková.
Hlavní důvody růstu cen:
zdroj: Central Group |
Dostupnost bydlení ve velkých městech a zvlášť v Praze se v posledních letech stále zhoršuje a ceny bytů v Praze rostou velmi dramaticky. Zatímco v roce 2012 dosahovala průměrná nabídková cena za metr čtvereční 58,5 tisíce korun včetně DPH, v roce 2016 se vyšplhala 75,5 tisíce korun a v prvním čtvrtletí letošního roku to už bylo 94,2 tisíce korun.
„Pokud si chce rodina pořídit třípokojový nový byt v Praze, musí mít našetřeno téměř 1,5 milionu korun a zároveň disponovat příjmem přes 50 tisíc hrubého. Od října 2018, kdy začnou platit další restrikce ČNB, už bude potřeba hrubý příjem téměř 76 tisíc korun, což je pro drtivou většinu domácností naprosto mimo jejich možnosti,“ přibližuje Michaela Tomášková.
Plánujete vlastní bydlení? Najděte si levnější hypotéku. |
Kdyby nabídka nebyla uměle omezena, ceny by podle odborníků mohly být přibližně o 25 % nižší. Řada lidí, zejména mladých, proto začíná hledat levnější varianty bydlení, nebo se rozhoduje pro hypotéku a zadlužuje nadoraz. V případě výpadku příjmu a růstu úrokových sazeb to může mít na domácnosti obrovský negativní dopad.
ČNB proto teď bankám doporučila, aby utáhly kohoutky ve schvalování hypoték. Od října 2018 se bude přihlížet i k tomu, kolik žadatel o hypotéku vydělává. Celková výše dluhu by nově neměla překročit devítinásobek ročního čistého příjmu. Na splátku by měl žadatel vydat nejvýše 45 procent čistého měsíčního příjmu.
Co přinese doporučení ČNB
Kolik žadatelů po dalším zpřísnění podmínek na hypotéku nejspíš nedosáhne? Česká bankovní asociace spočítala, že dopad může být velmi citelný. Pokud by banky přihlížely k příjmům žadatelů již v roce 2017, musely by odmítnout přibližně 20 % žádostí o hypoteční úvěr, což je 22 tisíc z celkových 110 tisíc žadatelů. Stavební spořitelny by pak zamítly dalších 5 tisíc žadatelů o zajištěný úvěr ze stavebního spoření.
„Nejvíce by byla postižena věková kategorie žadatelů mezi 25 až 35 let, ale silný negativní vliv by regulace měla i na věkovou kategorii mezi 35 a 50 lety. Největší dopad by opatření měla na domácnosti s čistým příjmem do 30 tisíc Kč měsíčně, ale negativně by byly ovlivněny i domácnosti s čistým příjmem do 60 tisíc korun měsíčně,“ říká Vladimír Staňura, hlavní poradce ČBA.
Bydlení v Česku je drahé
Výdaje za bydlení přitom v poměru ke spotřebě domácností patří v Česku mezi nejvyšší v Evropské unii. Obyvatelé České republiky v průměru zaplatí za náklady spojené s bydlením 26 % ze své celkové spotřeby. Jako velkou zátěž to vnímá téměř čtvrtina českých rodin. Částečně je to způsobeno i tím, že řada lidí bydlí v porovnání se svými příjmy ve větších bytech či domech. Příkladem jsou senioři a seniorky, kteří pobírají státní penzi. Vyplývá to z průzkumu Českomoravské stavební spořitelny, která se snažila zmapovat bydlení Čechů.
Další důvod, proč jsou výdaje na bydlení v Česku vysoké, souvisí se zastaralým bytovým fondem. Průměrné stáří rodinných domů je 50 let, bytové domy jsou v průměru staré 53 let. Energetická náročnost starých domů je tak vyšší, vyšší jsou i náklady na údržbu a opravy. Průměrná velikost českého bytu je přitom menší, než je standard v Evropské unii. Pro srovnání. Zatímco průměrný byt v České republice má 78 m², v Evropské unii je to 96 m². Řada českých rodin se tak v bytech tísní a bydlení vnímá jako malé téměř 300 tisíc domácností.
Češi tedy bydlí ve srovnání s Evropskou unií nejen dráž, ale i hůře. A dostupnost bydlení, zvlášť pro mladé lidi, se nadále zhoršuje.
