1. Faktické vady nemovitostí
Faktické vady nemovitostí, tedy například popraskané zdivo nebo narušená statika, se mohou objevit až po podpisu smlouvy a po převodu nemovitosti. Tedy po převzetí vlastnictví. „Proto je dobré ve smlouvě předem ošetřit, jak takovou situaci řešit. Možností je například odstoupení od smlouvy, smluvní pokuta apod. Za skryté vady totiž prodávající odpovídá pět let, jedná se tedy o dlouhodobou věc, kterou je dobré upravit smluvně,“ radí notář Radim Neubauer, prezident Notářské komory ČR.
2. Právní vady nemovitostí
Ve výpisu z katastru nemovitostí zjistíte, zda nemovitost má, či nemá tzv. právní vady (např. služebnosti – vedení kanalizace, odpadních vod, nebo exekuce, věcná břemena, předkupní právo smluvní, zástavní právo včetně exekutorského zástavního práva). Ale všechny vady se v katastru neevidují. Při prohlídce si proto všímejte, zda přes pozemek například nevede elektrické vedení, jak vypadá přístupová komunikace k nemovitosti apod.
Nemovitost může být zatížena také dalšími smluvními závazky či jednostranným příslibem původního vlastníka, jako je třeba evidování trvalého bydliště třetích osob na adrese pořizované nemovitosti, nebo třeba právem bezplatného či úplatného nájmu. „Smlouva by proto měla počítat i s takovými vadami a měla by obsahovat, jak situaci řešit, pokud by vady vyšly najevo až po podpisu smlouvy. Možností je například odstoupení od smlouvy nebo smluvní pokuta,“ poznamenává notář.
3. Právní situace a postavení vlastníka
Je třeba počítat i s finanční situací vlastníka. Tedy jestli má dluhy či exekuce, nebo zda na něj dopadají účinky insolvenčního zákona. To může ovlivnit platnost jeho právního jednání při převodu, a to nejen momentálně, ale i do budoucna. Tuto skutečnost ale nemusí být vždy možné zjistit z katastru nemovitostí nebo z insolvenčního rejstříku. Zatajit to může i samotný vlastník. „Proto je opět vhodné takovou situaci smluvně ošetřit pro případ, že vlastník nějaké skutečnosti zamlčí, zkreslí nebo o nich nebude mluvit pravdu,“ říká Radim Neubauer.
4. Vlastník věci nemovité
Aby k převodu nemovitosti došlo bez budoucích potíží či negativních následků, je potřeba, aby převod uskutečnil ten, kdo má vlastnické právo a aby smlouva nebyla relativně neplatná. „Toto riziko hrozí zejména v případě, kdy je nemovitost ve společném jmění manželů. Ani tato skutečnost nemusí být z katastru nemovitostí zřejmá. Abyste se vyvarovali takovým potížím, je třeba posoudit nabývací tituly a opět smlouvu sepsat tak, aby budoucí vlastník měl v rukou případnou obranu,“ doporučuje notář.
5. Zajištění zaplacení kupní ceny
Při koupi nemovitosti může nastat problém s úhradou kupní ceny. Pokud prodávající neobdrží platbu ihned při podpisu smlouvy, nese riziko, že vkladem do katastru pozbude vlastnictví a kupní cenu již v budoucnu nedostane nebo ji bude obtížně vymáhat. Jestliže ale platbu obdrží ihned, nese riziko naopak kupující, protože může nastat situace, že se na nemovitost objeví například exekuce. Vše navíc komplikuje skutečnost, že v hotovosti, tedy přímo při podpisu smlouvy, je možné dát z ruky do ruky nejvýše částku 270 tisíc korun.
Čtěte také Radim Neubauer, prezident Notářské komory ČR |
Abyste se nedostali do situace, kdy už nemáte nemovitost, ale ještě ani peníze, využijte úschovu u třetí strany. Notáři poskytují zajišťovací úschovu, která je výslovně upravena zákonem. Ten předepisuje, aby bylo zajištěno pojištění vkladu, pojištění výkonu notářské činnosti i riziko úmrtí kohokoli, kdo se transakce účastní. Tedy i samotného notáře. Zákonná úprava u notáře pamatuje i na způsob, jak řešit financování prostřednictvím hypotéky. Nejedná se tedy o tzv. nepojmenovanou smlouvu, kterou provádějí ostatní subjekty. U notáře jsou zákonem daná pravidla, jak má smlouva o úschově vypadat.
6. Vykonatelnost závazku
Smlouva může obsahovat mnoho závazků jedné či druhé strany. Jde například o úhradu kupní ceny ve splátkách nebo závazek předat vyklizenou nemovitost v určité lhůtě. Jakmile však nastane situace, kdy je třeba závazek splnit a ten, kdo má plnit, to odmítne, nebo nesplní, je potřeba soudní cestou, tedy podáním žaloby, jeho povinnosti prokázat. To proto, aby vůbec bylo možné přistoupit k jejich právnímu vymožení. Zdlouhavému soudnímu sporu je však možné předejít tak, že už při podpisu smlouvy dotčená strana odsouhlasí, že její závazek bude vykonatelný. V praxi to znamená, že k němu může být automaticky vedena exekuce pro případ, že závazky nesplní tak, jak má. „K tomu poslouží notářský zápis a není pak nutné se o celou záležitost soudit,“ vysvětluje Radim Neubauer.
7. Energetický štítek a znalecký posudek
Při většině převodů je nutné předložit takzvaný průkaz energetické náročnosti budovy, jinak hrozí sankce. O tom, zda je průkaz třeba, nebo je možné ho něčím nahradit, by vás měl informovat ten, kdo smlouvu sepisuje. „Nemusí být vyhotoven například u budov menších než 50 m², u rekreačních objektů a u budov postavených před 1. lednem 1947, u nichž nebyla provedena podstatná rekonstrukce,“ poznamenává Neubauer.
8. Faktické převzetí věci a úhrada závazků
Plánujete vlastní bydlení? Najděte si levnější hypotéku. |
Dobu a situaci, kdy si kupující nemovitost opravdu převezme, je důležité ošetřit ve smlouvě. „Základem je alespoň stanovit konkrétní podmínky a lhůty, které neurčuje zákon – například vyklizení nemovitosti, změnu smluv na dodávku vodného, stočného, plynu, elektřiny či odhlášení trvalého pobytu původního vlastníka. A to opět s navázáním na případné zajištění takových plnění, kdyby smluvní strana své závazky později odmítala,“ upozorňuje notář.
V době mezi tím, kdy prodávající nemovitost už prodal, ale kupující ještě oficiálně nenabyl, což trvá třeba i měsíc, může vzniknout i nemalý náklad za vyúčtování za vodu, energii, plyn a internet. „Proto je třeba smluvně ošetřit i to, kdo, odkdy a dokdy je za kterou platbu zodpovědný, a kdo tyto náklady uhradí,“ uzavírá notář Radim Neubauer.
