„V domě obvykle nejsou odborníci na technickou, právní ani ekonomickou správu, kteří by komplexní služby externího správce mohli zastat. Ve většině domů už je dnes angažován, ať už na celkovou správu, nebo jen na její část,“ uvádí Kateřina Horáková ze Svazu českých a moravských bytových družstev (SČMBD).
Zvýšený zájem o služby potvrzují externí správci z řad soukromých firem. „Je to trend posledních čtyř až pěti let,“ říká Petr Kollman ze správcovské společnosti Kollman & Partners. Podobné firmy nabízejí bytovým domům širokou škálu služeb. Kromě běžných oprav či údržby společných prostorů domu se mohou zabývat také účetnictvím, technickou dokumentací či přípravou nájemních smluv.
Značný zájem je také o externí předsedy, kteří vykonávají funkce statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek. „Poptávka po těchto službách výrazně roste. Je to dáno tím, že občanský zákoník od roku 2014 umožňuje společenstvím vlastníků jednotek zvolit si za statutární orgán osobu, ať už právnickou, nebo fyzickou, která není členem společenství,“ vysvětluje jednatel správcovské firmy Parkers.
Důvody převádění této funkce na někoho zvenku mohou být podle něj různé: obyvatele domu odrazuje časová náročnost, mnohdy pouze symbolická finanční odměna nebo riziko narušení vztahů s ostatními vlastníky v případě provádění nepopulárních kroků.
Správa bytových domů
|
Ceníky externích správcovských firem se značně liší, řada z nich sestavuje cenovou nabídku pouze individuálně. V praxi totiž správa závisí na mnoha faktorech, mimo jiné na velikosti spravovaného bytového domu či na jeho stáří. Základní sazby se pohybují zhruba v rozmezí 100 až 200 Kč na jednu bytovou jednotku měsíčně.
Externí správcovské služby pro společenství vlastníků jednotek však neposkytují pouze soukromé firmy, stále častěji se do nich pouštějí také bytová družstva. „Je to jasný trend,“ potvrzuje Martin Kroh, předseda představenstva Stavebního bytového družstva (SBD) Praha. „V současné době spravuje SBD Praha 2 pětkrát více domů společenství vlastníků, která historicky nikdy nebyla součástí družstva,“ dodává.
Angažmá externích správců na vedení bytových domů pravděpodobně dál poroste. „Nezájem vlastníků o podíl na správě společných prostor je dlouhodobý. S tím, jak se správa domu komplikuje, ochota zapojit se do vedení v posledních letech výrazně klesá,“ míní Kateřina Horáková ze SČMBD.
Odpovědnost odrazuje
Obyvatele odrazuje hlavně funkce statutárního orgánu. „Statutární orgány mají poměrně mnoho povinností, přestože tyto funkce jsou zpravidla vykonávány dobrovolně, mnohdy i bezplatně. Velké množství nových předpisů, povinností a odpovědnosti na úrovni kapitálových společností od dobrovolného výkonu těchto funkcí odrazuje,“ říká předseda Sdružení bytových družstev a SVJ ČR František Lebl.
Zásadní legislativní změnou bylo zmíněné přijetí nového občanského zákoníku v roce 2014, který pro členy statutárního orgánu společenství vlastníků zavedl stejnou odpovědnost jako pro členy orgánů obchodních korporací – tedy povinnost vykonávat funkci s péčí řádného hospodáře. Za případnou škodu člověk v této funkci ručí majetkem.
I proto se vlastníkům bytů do vedení SVJ příliš nechce a mnohá ze společenství jsou bez vedení. „Naše členská družstva spravují zhruba 14 tisíc SVJ, z nichž již více než 1 700 nebylo schopno zvolit si předsedu či členy výboru nebo žádný z vlastníků nebyl ochoten tuto funkci vykonávat,“ říká Horáková.
Někteří obyvatelé bytových domů se nechtějí na správě podílet vůbec a neúčastní se shromáždění vlastníků. Při nedostatečném počtu účastníků však shromáždění nemůže dělat klíčová rozhodnutí a je de facto paralyzováno. Na rozdíl od bytových družstev totiž SVJ neumožňuje odhlasovat konání náhradní schůze, která by byla usnášeníschopná.
Chybějící vedení bytového domu může mít řadu negativních důsledků. V tomto případě nemá kdo kontrolovat smlouvy, svolávat shromáždění vlastníků či schvalovat doporučení k opravám a údržbě domu.
