Středa 19. ledna 2022, svátek má Doubravka
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Středa 19. ledna 2022 Doubravka

PŘEHLEDNĚ: Ceny bytů v Česku stále rostou. Proč a jaký bude další vývoj

  1:00
Ceny bytů v Česku vzrostly za poslední čtyři roky v průměru o více než čtyřicet procent a trend stále pokračuje. Odborníci se shodují, že minimálně v Praze a Brně bude ještě dráž.
Ilustrační snímek

Ilustrační snímek | foto: Martin Stolař, MAFRA

K zaručeně nejdražším bytům patří ty v metropoli. Podle statistik portálu CenovaMapa.org, který analyzuje reálné prodejní ceny, stál pětašedesátimetrový byt v novostavbě v prvním čtvrtletí letošního roku v průměru 5,7 milionu korun. Panelák o 1,7 milionu korun méně. Nejlevnější byly tradičně byty v Ústeckém kraji. Byt stejné velikosti v paneláku se prodával šestkrát levněji než v hlavním městě, za průměrnou cenu 673 075 korun.

Kolik stojí byty v Česku

Nejvíce podražily byty v cihlové zástavbě ve Zlínském kraji. Zatímco v prvním čtvrtletí roku 2014 stál průměrný pětašedesátimetrový byt v tomto kraji milion korun, v prvním čtvrtletí letošního roku se prodával již téměř za 1,8 milionu . Za nárůst ceny o skoro osmdesát procent může podle Petra Makovského z Reality.iDNES.cz boom, který Zlín zažívá posledních pár let. „Hlavními příčinami takového růstu jsou vysoká poptávka po bydlení a nedostatek možností stavět,“ vysvětluje Makovský.

K druhému nejvýraznějšímu zdražení došlo v panelových bytech na Vysočině, kde se cena během čtyř let zvýšila o 68,2 procenta. Podle Radima Ptáčka z Re/max A-City souvisel růst cen nemovitostí s obecným republikovým trendem. „Nyní pozorujeme, že ceny začínají narážet na svá maxima. Další výraznější zdražení místních nemovitostí neočekáváme,“ říká Ptáček.

Plánujete vlastní bydlení? Najděte si levnější hypotéku.

K totožnému růstu ceny došlo u bytů v developerských projektech v Praze. Zatímco v celém Česku novostavby podražily v průměru o 43 procent, v Praze to bylo o 68 procent. Podle developerů za to může omezené povolování staveb a nedostatek bytů na trhu. „Čeho je málo, to je zkrátka drahé,“ okomentovala vývoj tisková mluvčí společnosti Central Group Marcela Fialková. Naopak nejméně podražily novostavby v Ústeckém kraji (0,9 procenta) a cihlové byty v Karlovarském kraji (15,8 procenta).

Byty budou zdražovat i nadále. Provozovatel portálu CenovaMapa.org Milan Roček očekává, že zdražovat se bude hlavně v Praze a Brně. „Nemyslím si, že tak moc jako v minulých dvou letech, ale nemůžeme si namlouvat, že by vysoké ceny mávnutím začaly klesat. To by mohlo nastat v případě globální ekonomické krize,“ říká Roček.

Růst cen se bude týkat i trhu se staršími byty. „Ceny starších bytů v žádaných lokalitách obecně dál mírně rostou v jednotkách procent a tento trend bude pravděpodobně pokračovat,“ říká oblastní ředitel pro Hlavní město Praha společnosti M&M reality Jan Martina. Záležet ale bude na tom, zda se jedná o paneláky nebo cihlovou zástavbu. „Ceny panelových bytů jsou v tuto chvíli nad limitem toho, co jsou potenciální kupci ochotni a schopni zaplatit,“ dodal Martina.

Sedm důvodů, proč máme drahé byty

Bydlení v Česku nezdražilo ze dne na den. Rozhodující faktory se vyvíjely několik desetiletí. Odborníci na trhu se shodují, že k hlavním příčinám současného stavu patří nejen rodící Husákovy děti, ale také státní zásahy.

1.Demografický vývoj a měnící se chování lidí

Současný trh s bydlením ovlivňují zásadně dvě populační vlny. Jednak poválečný babyboom, během něhož se narodily dva miliony dětí, a pak 1,75 milionu jejich potomků zhruba ze sedmdesátých let, nazývaných Husákovy děti. U první skupiny se významně prodloužil věk dožití a u druhé se prodloužila doba, kdy zakládaly nebo zakládají rodiny.

Zvýšil se tak počet bytů, které jsou obývány jen jedno- nebo dvojčetnými domácnostmi. „Lidé z generace Husákových dětí se dostali do stavu, kdy chtěli nakupovat, ale kvůli ekonomické krizi pořízení bytu odkládali. Rozhodnutí přestali odkládat počínaje lety 2013 a 2014, tedy v dobách nízkých úrokových sazeb,“ vysvětluje provozovatel portálu CenovaMapa.org Milan Roček.

Lidé se navíc stěhují z venkova do měst a města na tento tlak dostatečně nereagují. Kvůli výrazně vyšší rozvodovosti žijeme mnohem více v jednočetných domácnostech.

2.Historicky nejnižší úrokové sazby

Od roku 2010 začaly klesat úrokové sazby. Ve druhé polovině roku 2016 dosáhly dosavadního historického minima. „Mezi lety 2010 až 2014 to poptávku po koupi bytů nijak zvlášť nezvýšilo, protože lidé měli stále obavu o budoucnost. V roce 2014 se ale situace otočila a lidé se přestali bát nakupovat nemovitosti,“ říká Vratislav Donát ze společnosti Hyposervis.

3.Stát zaváděl nová pravidla a zvyšoval daně

Od roku 2007 probíhá plíživé zvyšování různých daní (zejména DPH) u novostaveb nebo pravidel pro výpočet plochy nových bytů. To opět zvyšuje podíl daně, kterou je třeba z „produktu nový byt“ uhradit státu. Petr Hána ze společnosti Deloitte připomíná, že za posledních jedenáct let se daň z bytu zvýšila čtyřikrát až šestkrát podle jeho velikosti a typu.

V roce 2016 došlo ke změně daně z nabytí nemovitosti, kdy ji začal hradit kupující. „Souhrnná daňová zátěž, kterou hradí kupující v ceně bytu, dnes běžně přesahuje milion korun u každého nového bytu o velikosti 70 metrů čtverečních,“ dodává Hána.

V roce 2016 začal také platit nový zákon o spotřebitelském úvěru, který poprvé za 20 let zcela změnil fungování hypotečního trhu a zpřísnily se podmínky pro poskytování hypoték. „Setkání těchto tří faktorů vytvořilo opravdu extrémní katalyzátor poptávky, zejména u lidí, kteří by jinak sami od sebe nakupovali třeba až v letech 2017 až 2019,“ soudí Roček.

„Je možné otevřeně říci, že na výstavbě nových bytů vydělá ze všech článků ve výstavbě nejvíc stát v podobě daní,“ vysvětluje Hána s tím, že je to zarážející, protože v Česku je nejhorší dostupnost bydlení v Evropě.

4.Důsledky tuzemské politické situace

Komunální volby v roce 2014 znamenaly výměnu části politické reprezentace, především v Praze a zčásti v Brně, která nebyla příliš nakloněna developerským projektům. Po roce 2014 se přestalo stavět a razantně se prodloužily všechny povolovací procesy na všechny byty. V letech 2015 a 2016 se rychle vyprodaly byty na secondhandovém trhu a zastavila se výstavba nových bytů tam, kde byla nejvíc poptávaná.

5.Schvalovací procesy a technické předpisy

Za posledních 10 let se doba povolování výstavby nových bytů prodloužila z běžných dvou až tří let na dnešních osm až deset let. Nejsou dodržovány správní lhůty, což ještě prohlubuje nedostatečnou nabídku.

Ceny novostaveb navíc silně ovlivňuje zpřísňování norem a předpisů. Kvůli tomu je v dnešní době nemožné postavit levnější byty s nízkým standardem. Šéf Finepu Tomáš Pardubický je toho názoru, že nové technické normy při výstavbě bytů klienti v mnoha případech vůbec neocení, a v některých situacích je dokonce diskutabilní, zda kvalitě bydlení spíše neškodí. „Všechny tyto technické požadavky nakonec zaplatí spotřebitel v ceně bytu. Za technickými normami často stojí silné lobby, protože každá nová ‚technická norma‘ generuje byznys,“ říká Pardubický

6.Nedostatečná nabídka nájemního bydlení

V Česku došlo postupnou privatizací bytového fondu k extrémní situaci, kdy jsou více než tři čtvrtiny bytů v osobním vlastnictví. Stát a města ztratily schopnost korigovat růst cen nájmů. Podle Ročka celou stranu nabídky vytváří vlastně drobní vlastníci bytů, kteří kupují byty spíše proto, aby se zajistili na důchod nebo aby pořídili bydlení dětem, a zatím je pronajímají.

„V západní Evropě je běžné, že portfolia bytových domů k pronájmu vlastní penzijní fondy, pojišťovny či hedgeové fondy. Nic takového u nás momentálně nefunguje,“ říká Roček.

7.Konjunktura, krize a zase konjunktura

Kvůli minimální nezaměstnanosti a rostoucím příjmům v posledních třech letech se lidé přestali bát utrácet a investovat do nemovitostí. Podle Hány se vyšší poptávka objevila po opadnutí krize v letech 2013 až 2015. „Lidé, kteří odkládali koupi bytu, zejména pro své bydlení, začali nakupovat,“ vysvětluje.

Navíc se rychle střídaly extrémy. Období konjunktury v letech 2006 až 2009 bylo rychle vystřídáno obdobím nedůvěry lidí v budoucnost v letech 2010 až 2013 – a to bylo rychle vystřídáno obdobím konjunktury počínaje rokem 2015 do současnosti.

Rychlé střídání období „předzásobení se, dokud to jde“ s obdobím „odložím nákup, až bude líp“ způsobilo, že lidé volí při pořizování bydlení extrémní řešení.

  • Nejčtenější

Chybné ceny Lega vyvolaly vlnu nákupů. E-shop objednávky stornoval

První lednový víkend byl plný slev napříč všemi kategoriemi. Ovšem pro milovníky Lega se stal infarktovým momentem. Na...

Každý by měl v 18 letech dostat 20 tisíc eur, říkají němečtí vědci

Chudší polovina německých obyvatel zdědí něco málo, anebo vůbec nic. Němečtí výzkumníci přichází s nápadem, jak takovou...

Nebývalá věc. Už v polovině ledna jsou evropské zásobníky plynu poloprázdné

Naplněnost evropských zásobníků plynu ve středu klesla pod 50 procent. Jde o rekord, většinou se zásoby dostanou pod...

Ani očkování nepomůže. Lidé ruší cesty do zahraničí, obávají se karantény

Rychle se šířící varianta omikron přiškrtila křehké oživení cestovního ruchu. Turisté ve velkém ruší plánované cesty do...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Doplatí stavebko na škrty v rozpočtu? Ekonomové jsou pro zrušení podpory

Ministerstvo financí v současné době pracuje na novém státním rozpočtu pro rok 2022. Zbyněk Stanjura, který v jeho čele...

Velký test samotestů na covid: lépe fungují výtěrové, některé neodhalí nic

Premium Ještě před dvěma lety znamenaly dvě čárky na testu, že se budou chystat křtiny, delta byly americké aerolinky, gama...

Nečekaný příbuzenský vztah. Vévodkyně Kate a Meghan pojí krev Přemyslovců

Premium Učebnice mluví jasně. Přemyslovci vymřeli po meči v roce 1306, kdy byl mladičký král Václav III. zákeřně zavražděn...

Češi investují do kryptoměn ve velkém. Stát řeší, jak je přinutit přiznat zisky

Premium Ještě nedávno byly virtuální měny jako bitcoin investicí především pro lidi, kteří chtěli experimentovat a nebáli se...

  • Další z rubriky

Vyřeší bytovou krizi banky? Česká spořitelna chce obohatit chudý bytový fond

Premium Tuzemské nemovitosti zdražují nejrychleji v Evropě. Tempo navíc zrychluje, podle čerstvých údajů Eurostatu stouply ceny...

KOMENTÁŘ: Hazard rozpočtového provizoria během oživování ekonomiky

Premium Rozpočtové provizorium hrozilo v Česku naposledy před čtyřmi lety, ale na poslední chvíli, na sklonku roku 2017, bylo...

Symbolická odměna a dva dny práce za měsíc. To čeká na poradce Petra Fialy

Diskuse nad vizí, strategií i nad střednědobými a dlouhodobými trendy České republiky – to jsou úkoly, které čekají na...

Nebe nad Českem osiřelo. Vyletělo nejméně letadel za dvacet let

Letový provoz nad Českem loni klesl na 361 522 letů, to je asi o 18 tisíc méně než v roce 2020. Proti období před krizí...

Akční letáky
Akční letáky

Všechny akční letáky na jednom místě!

Co bolí nejvíc? Ani porod, ani kopanec do varlat. Lékaři sestavili žebříček

Bolí nejvíc porod, nebo když muže nakopnete do varlat? Ani jedno. Podle průzkumu britské Národní zdravotnické služby...

Zemřela Adalia Rose. Holčička, která předčasně stárla

Adalia Rose byla velkou bojovnicí. Podle lékařů měla zemřít kvůli progerii krátce po porodu. Dožila se ovšem patnácti...

Německá pošta startuje diesely. Elektrododávky v zimě nevyjedou kopec

Německá Deutsche Post DHL provozuje největší flotilu elektrických dodávek, které si navíc sama vyvinula. V horském...

Čtyři typy žen, které by chtěl mít každý muž po svém boku. Jste mezi nimi?

Možná právě vy si lámete hlavu nad tím, jak si zajistit přízeň stávající či budoucího partnera? V tomto směru záleží na...

Začínal se čtyřmi zaměstnanci, dnes jich má devadesát a prodává i do světa

Svou firmu založil navzdory již existující konkurenci. Po úspěšném startu začal s vlastní výrobou výtahů, později...