Dvaadvacetiletá Žaneta H. zdědila po babičce byt v Praze. Po několika měsících samostatného bydlení se rozhodla, že se o náklady na bydlení podělí se spolubydlící. Jasnou volbou byla její kamarádka a zároveň spolužačka, která již delší dobu toužila odejít z koleje a najít si pokoj v soukromí.
„Byla jsem ráda, že se podělíme o výdaje a ještě budu mít nějakou tu kačku k dobru. Ani jsem po ní nechtěla vysoký nájem. V porovnání s dnešními cenami to bylo o pár tisíc korun méně,“ uvedla Žaneta H. Vzhledem k tomu, že se jednalo o letitou kamarádku, tak ji ani nenapadlo sepisovat nějakou smlouvu. O tom, že by tímto krokem mohla porušovat zákon, Žaneta H. ani nepřemýšlela.
Advokát Václav Kučera z advokátní kanceláře Toman, Devátý & Partneři ale upozorňuje, že i když v tomto případě nešlo čistě o zisky, je i toto pronájem načerno.
„Zákon jasně stanovuje, že za byt se pro účely nájmu rozumí i jen místnost nebo soubor místností, které jsou součástí domu. Majitelka bytu, která v něm pronajímá pokoj kamarádce a dostává za to od ní zaplaceno, musí tento příjem zahrnout do daní,“ upozorňuje Kučera.
Smlouva a kauce je základ
Majitelé nemovitostí se domnívají, že v řadě případů, jako například v tom výše popsaném, se o tom finanční úřad nedozví. Realita může být jiná a podnět se na úřad nemusí dostat jen od nespokojeného nájemce nebo nepřejícího souseda.
„Už jsem se setkala s tím, že na menším městě si finanční úřad povolal majitelku jednoho bytu a žádal vysvětlení, proč neplatí daň z příjmů z pronájmu. Kontroloři zjistili, že vlastní byt, ve kterém nemá trvalé bydliště, a tedy pravděpodobně slouží k pronájmu,“ uvedla příklad z praxe Kamila Buráňová z realitní kanceláře Re/Max Plus.
V případě prokázaného nezdanění příjmů z nájmu nemovité věci se postupuje standardním způsobem jako u jiného nepřiznaného příjmu. „Pokud přiznání nebylo vůbec podáno, a to ani na základě výzvy, správce daň vyměří a daňovému subjektu vzniká povinnost uhradit pokutu a úrok z prodlení,“ vysvětlil mluvčí Generálního finančního ředitelství Lukáš Heřtus.
Pronájem bytu bez smlouvy je velmi riskantní, a to nejen kvůli potenciálním problémům s finančním úřadem. Zhruba po pěti měsících se Žanetina kamarádka omluvila, že jí nevycházejí peníze a částku uhradí později. „Příští měsíc zaplatila jen malou část nájmu a následující měsíce se situace opakovala. Po třech a půl nezaplacených nájmech se pak bez varování odstěhovala, postěžovala si Žaneta H., které bez řádné smlouvy nezbylo nic jiného než se smířit s tím, že už peníze neuvidí.
I když podpis smlouvy není zárukou, že se pronajímatel vyhne problémovým nájemníkům, vyjednávací pozice je v případě problémů mnohem lepší. Své o tom ví i advokát Michal Ševčík z advokátní kanceláře Vilímková Dudák & Partners Consulting. „Řešili jsme mnoho případů s problematickými nájemníky,“ potvrdil Ševčík s tím, že vystěhovat problémového člověka není nic jednoduchého a ani rychlého.
Základem je vždy prevence. Tou může být například prověření nájemníka. Jak vyplynulo z průzkumu portálu IdeálníNájemce.cz, který v loňském roce prověřil celkem 13 863 osob, má až čtvrtina lidí záznam v některém z veřejně dostupných rejstříků. Nejčastěji jsou to exekuce.
Výpověď musí být písemná
Dalším krokem je přiměřená kauce, ze které si majitel může nájemné v případě problémů strhnout.
„Maximální výše kauce je podle zákona ve výši trojnásobku nájemného. Podle občanského zákoníku platí, že pronajímatel může okamžitě vypovědět nájem v případě, že nájemce nezaplatil nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců,“ vysvětlil Kučera a dodal, že nájem může být ukončen i tehdy, pokud nájemce poškozuje byt nebo dům závažným způsobem nebo užívá-li byt neoprávněným způsobem. „V takovém případě může pronajímatel požadovat, aby mu nájemce byt bez zbytečného odkladu odevzdal, nejdéle pak do jednoho měsíce od skončení nájmu,“ radí Kučera. Během té doby je samozřejmě povinný platit nájemné.
Pokud nájemce ke dni skončení nájmu byt neodevzdá, je pronajímatel oprávněn podat na nájemce žalobu na vyklizení. „Není však oprávněn do bytu svémocně vstoupit, neboť by se dopustil trestného činu porušování domovní svobody,“ upozornil advokát Ševčík.
Výpověď z nájmu musí být písemná. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně. Pronajímatel musí ve výpovědi uvést důvod a před doručením výpovědi nájemce vyzvat, aby závadné chování odstranil, jinak se podle advokátů k výpovědi nepřihlíží.
I nájemníci ale bez smlouvy riskují. Pronajímatel je může vystěhovat ze dne na den a v horším případě jim ani nevrátit kauci, pokud od nich nějakou vybral.
