Trh s novými byty zakončil rok 2022 přesně podle předpovědí. Nabídkové i prodejní ceny ve čtvrtém kvartálu loňského roku stále mírně rostly. V Praze to bylo meziročně o téměř 10 procent. Mezikvartálně šlo o stagnaci, resp. minimální nárůst. Kvůli výraznému zdražení klíčových vstupů nelze očekávat plošné snížení cen ani v letošním roce. Obdobná je situace i v Brně a dalších městech, kde se nové byty staví.
Plošnou redukci cen nového bydlení nelze očekávat ani v letošním roce. Investoři a developeři se potýkají se zvýšením finančních nákladů, ve kterém se promítá skokové zdražení některých stavebních materiálů, prací a energií.
„Trojnásobně také vzrostly úrokové sazby. Vyšší jsou ceny pozemků, finanční a režijní náklady spojené s přílišnou byrokracií a příliš pomalými povolovacími procesy, na trhu je nedostatek lidských zdrojů ve stavebnictví,“ popisuje situaci Marcel Soural, předseda představenstva investiční skupiny Trigema.
To všechno podle něj už investor v rámci výstavby hodně pocítí. Právě to je i hlavním důvodem, proč nelze čekat plošné snižování cen nových bytů. Nic na tom tedy nezmění ani momentální pokles prodejů, který do značné míry kopíruje křivku poklesu hypoték.
Rozestavěné projekty běží dál
Nic se také nezměnilo v již rozběhnutých projektech. Jejich výstavba běží dál podle původních plánů. Ani tak ale bytů v nabídce není žádné velké množství.
Například v Brně bylo v lednu v nabídce 56 developerských projektů, ve kterých mohou zájemci vybírat z necelých 1 400 volných bytů. „Jedná se o meziroční nárůst o 83 procent. K dispozici je oproti nedávným rokům nadprůměrný počet bytů ve všech velikostních kategoriích,“ popisuje František Šudřich, ředitel společnosti IMPERA styl, která zpracovává pravidelné analýzy brněnského trhu novostaveb.
Porovnejte si sazby hypoték a vyberte tu nejvýhodnější. |
V Praze bylo na konci posledního čtvrtletí loňského roku volných 5 100 bytů, což je téměř stejné číslo jako na konci roku 2020. V posledním čtvrtletí se na pražský trh dostalo pouze 950 nových bytů, a to je druhý nejhorší kvartální výsledek od roku 2017.
„Na konci roku se tedy sice nabídka ustálila na úrovni dlouhodobého průměru, pro potřeby metropole je však stále nedostatečná. Bytů se také nadále povoluje velmi málo. Zatímco v roce 2021 se mohla rozběhnout výstavba téměř deseti tisíc jednotek, za minulý rok to bude zhruba o polovinu méně,“ uvedl Petr Michálek, předseda představenstva Skanska Residential.
Z čeho je možné v metropoli vybírat
Nejvíce nových projektů běží v Praze. Například společnost UBM Development Czechia nabízí aktuálně byty ve dvou projektech. V ulici U Průhonu v Praze 7 staví rezidenční projekt Astrid Garden. V něm vzniká 138 bytů, z nichž je 94 malometrážních typu 1+kk a 2+kk. Dokončení projektu plánuje developer na druhou polovinu roku 2024.
„V nabídce máme také druhou etapu rezidenčního projektu Arcus City v městské části Praha-Řeporyje v ulici U Řepory. Ta nabízí 63 bytů a její dokončení plánujeme na konec roku 2024,“ říká Alice Slámová, obchodní ředitelka UMB Development Czechia. Ceny zůstávají na stejné cenové hladině jako loni. Pro představu, byt 2+kk o velikosti 44 metrů čtverečních v projektu Astrid Garden vyjde na zhruba 7,75 milionu korun, byt 1+kk o velikost 28 metrů čtvereční stojí okolo 5,5 milionu korun.
Developerská společnost YIT Stavo má v nabídce nové byty hned v 6 projektech. Například na místě bývalé továrny Meopta v pražských Košířích vyrůstá projekt Parvi Cibulka, moderní bydlení v industriálním duchu. Bude zde 150 bytů s plochou od 44 do 250 metrů čtverečních. Prodáno je 70 procent.
V Hloubětíně má developer rozestavěné první dvě etapy projektu Lappi Hloubětín, kolaudace je naplánovaná již na letošní podzim. V Libni se blíží k dokončení projekt Koti Libeň se 140 byty, v areálu Vesi Hostivař jich bude 208. Menšími projekty jsou Happi Milánská se 72 dvěma byty a Rivi Bachova se 47 byty. V posledně jmenovaném vyjde například 65metrový byt 2+kk s balkonem na sumu lehce přes 9 milionů korun.
Další velký hráč, Central Group, má momentálně v nabídce téměř 600 bytů v sedmi lokalitách po celé Praze. „Jsou mezi nimi i byty v našich dvou největších projektech, luxusní Parkové čtvrti na Praze 3 a industriální Tesle Hloubětín na Praze 9. Nabízíme ale i bydlení v komornějších projektech, například v oblíbených viladomech v Letňanech a na Střížkově,“ říká Michaela Tomášková, výkonná ředitelka Central Group. Mezi další atraktivní rodinné lokality patří Výhledy Chodovec poblíž meandrů Botiče a Trojmezí nebo moderní byty u Hostivařské přehrady.
Staví se i byty družstevní a nájemní
Pět rezidenčních projektů v různých částech Prahy a v různém stadiu výstavby má také JDR Development. Hotové by měly být za půl až tři čtvrtě roku.
A několik projektů najdete v nabídce rovněž u Finepu. Ten jde ovšem už delší dobu trochu jinou cestou než ostatní developeři. Byty jsou drahé. „Zásadní ale je, že se nemění potřeba bydlet, daná globálními trendy, které vidíme mimo jiné i v Praze,“ vysvětluje Tomáš Hečko, tiskový mluvčí Finep.
Co se ale mění, to je forma, kterou se lidé k bydlení dostávají. „Nám funguje dobře družstevní bydlení. A také jsme před pěti lety udělali strategicky správné rozhodnutí, kdy jsme si analyzovali možný budoucí vývoj a začali s přípravou produktu pro nájemní bydlení. I díky tomu máme za sebou první transakce pro nájemní fondy a jednáme s dalšími,“ říká Hečko.
Například v projektu Malý háj v pražských Štěrboholích nabízí Finep byty do družstevního bydlení, vlastnické bydlení najdou zájemci v třeba v lokalitě Nad Krocínkou na Praze 9 – Proseku. V Praze 7 a v Praze 9 pak developer také uzavřel dohodu s fondy a staví tam nájemní bydlení.
„Bez ohledu na současnou situaci je jedním z našich dlouhodobých záměrů rozšiřování podílu v segmentu nájemního bydlení. Založili jsme proto i samostatnou divizi JRD Invest, která si část bytů z našeho portfolia ponechá a zpřístupní jej formou nájmu,“ říká Alexandra Tomášková, generální ředitelka JRD Development.
Společnost AFI Europe pak výstavbu bytů do osobního vlastnictví opustila úplně a aktuálně má v realizaci rozsáhlé portfolio nájemních bytů. Rezidence AFIHOME Třebešín ve Strašnicích 3 a AFIHOME Karlín byly již dokončeny. V Třebešíně již dokonce všech 61 bytů našlo své nájemce. Ve výstavbě je aktuálně další projekt AFIHOME Kolbenova. Ten vyrůstá na městském brownfieldu v Praze 9.
Podobně začínají uvažovat také další developeři. Například Luxent – Exclusive Properties připravuje vedle projektů s byty do osobního vlastnictví i produkty s družstevním financováním.
Většina plánovaných projektů se odkládat nebude
O změnách či stopce řada developerů neuvažuje ani v případě projektů s byty do osobního vlastnictví.
„Vzhledem k dlouhodobému nedostatku bytů na pražském trhu určitě naše projekty brzdit nebudeme. Jejich zahajování je s ohledem na zdlouhavé povolovací procesy i tak velmi pomalé,“ potvrzuje Dana Bartoňová, obchodní ředitelka YIT Stavo. Na dalších projektech, které má tento developer nyní v přípravě, proto intenzivně pracují. Jedná se o projekty například v lokalitě Prahy 4, 5, 11 a 12. A YIT Stavo chystá také první mimopražskou výstavbu v Kladně, kde v etapách plánuje postupně postavit asi 800 bytů.
Podobně hovoří také v JRD Developement. „U připravovaných projektů samozřejmě detailně vyhodnocujeme vhodnou strategii pro zahájení prodeje a výstavby ve vazbě na aktuální situaci. Na základě našich interních analýz však předpokládáme na přelomu let 2023 a 2024 postupné oživování realitního trhu, výrazné posuny projektů proto nepředpokládáme,“ potvrzuje Alexandra Tomášková. Také UBM Development Czechia pokračuje v dalších projektech podle plánu.
Někteří ale přece jen trochu přibržďují. „Zvažovali jsme uvést do prodeje další etapy projektů Parková čtvrť a Tesla Hloubětín, ve kterých je dohromady přibližně 730 bytů, ale vzhledem k nepříznivému vývoji trhu jsme se rozhodli je zhruba o rok odložit,“ říká Tomášková. Dodává, že všechny rozestavěné projekty v nabídce Central Group se však dále budou stavět a prodávat podle plánu s garancí pevného termínu dokončení.
Totéž potvrzuje i obchodní ředitel brněnské společnosti IMOS Jiří Heinl: „Odložili jsme zahájení realizace nových projektů. Budeme nyní spíše doprodávat byty, které máme aktuálně v nabídce. Rozšiřovat ji hodláme jen minimálně.“
Pozastavení projektů však může mít docela neblahé následky. Povede ke totiž snížení již tak malé nabídky bytů na volném trhu v České republice.
„Tím se rozjíždí spirála nedostatku produktu a z toho vyplývajících následků. Ty se projeví sice až s odstupem, ale budou silné,“ uvedl Hečko. Jakmile totiž dojte k obnovení trhu, což odborníci předpokládají v horizontu jednoho až dvou roků (s výraznějším poklesem úrokových sazeb u úvěrů na bydlení), skokově naroste poptávka. A omezená nabídka pak může způsobit další tlak na ceny.
