Při výběru nového bydlení je pro lidi nejdůležitější jeho cenová dostupnost, lokalita a také velikost bytu či domu. Tak zní závěry průzkumu, který na konci loňského roku uskutečnila agentura Ipsos pro Fórum Zlaté koruny.
V praxi ovšem musí Češi ze svých přestav v nejednom případě dost slevit, zejména pokud jde o velikost bytu. Zatímco donedávna byly díky snadno dostupným hypotékám v kurzu i velké rodinné byty, dnes je jednoznačně nejžádanější dispozice 2+kk. A někteří se svého snu o vlastním bydlení musí minimálně dočasně vzdát zcela. Zvláště ve velkých městech už má totiž mnoho zájemců problém pořídit si i malý byt 1+kk.
Důvodem jsou především „vyšroubované“ ceny nemovitostí a také skutečnost, že část lidí po zpřísnění pravidel nedosáhne na hypotéku. „Počet poptávajících klientů o koupi nemovitosti klesl, prohlídek je asi o osm až deset procent méně. Pro trh to ale neznamená katastrofu,“ myslí si Ondřej Mašín, výkonný ředitel Bidli reality.
Volných nemovitostí k prodeji je totiž na trhu stále málo. „Není příliš mnoho motivovaných prodávajících, kteří by nutně potřebovali prodat rychle,“ konstatuje Daniel Kotula, majitel Re/max City. A nových bytů se moc nestaví. Není tedy pravděpodobné, že by šly ceny nějak razantněji dolů. Naopak, v některých lokalitách a u některých nemovitostí dokonce ještě letos půjdou o něco nahoru. Týká se to zejména Prahy a Brna. Důvod je stále stejný: nesoulad nabídky s poptávkou a další a další lidé, kteří se do měst stěhují.
V Praze ceny ještě porostou
Podle developerů i realitních makléřů není důvod, aby se růst cen v metropoli zastavil. „Alespoň dokud se do nabídky nedostane několik velkých bytových projektů pro střední segment, které by mohly vytvořit konkurenci na trhu a tlačit ceny dolů,“ vysvětluje Dušan Kunovský, předseda představenstva developerské společnosti Central Group.
Od roku 2015 ceny nových bytů v Praze narostly o zhruba 60 procent. „Letos očekáváme další nárůst, a to okolo pěti procent,“ dodává David Jirušek z developerské společnosti Finep. Hovoří se tak o tom, že u novostaveb letos překročí ceny za metr čtvereční hranici 100 tisíc korun.
A nijak růžová není situace ani na sekundárním trhu. „Zásoba starších bytů v Praze už několik čtvrtletí po sobě klesá,“ přibližuje výsledky pravidelné kvartální analýzy Marcel Soural, předseda představenstva společnosti Trigema. To je mimo jiné způsobeno i nedostatečnou nabídkou nového bydlení.
Na strop narazily v Praze jen byty v panelácích
„Díky tomu si drží vysokou cenu i starší cihlové a panelákové byty,“ říká Mašín. A ve vybraných lokalitách a u vybraných typů nemovitostí ještě dále porostou.
„Například cenový trh s byty v panelových domech již ale dosáhl svého stropu,“ uvedl Goran Andonov, ředitel Maxima Reality. Pro letošek předpokládají realitní odborníci jejich stagnaci, v případě zjevně předražených nemovitostí pak možná velmi mírný pokles.
Pro představu uvádíme příklad. „Zatímco na konci roku 2015 se panelákový byt 1+1 o rozloze 28 metrů čtverečních prodával za ceny okolo 1,8 milionu korun, v tuto chvíli stojí o 700 tisíc korun více, tedy okolo 2,5 milionu korun,“ přibližuje situaci Jan Martina, manažer pražské kanceláře M&M Reality. Za stejné peníze šlo přitom podle něj v roce 2015 sehnat byt 2+kk o rozloze 44 metrů čtverečních.
Drahá příčka patří Brnu
Vysoko se drží ceny nemovitostí také v Brně. Nejatraktivnějšími částmi jsou Brno střed, Masarykova čtvrť a Žabovřesky. „V těchto částech jsou cenově i starší byty na úrovni novostaveb,“ říká Aleš Kavín, majitel kanceláře Century 21 Alfa. Metr čtvereční v brněnské novostavbě se podle statistik Century 21 vyšplhal již loni průměrně na 64 tisíc korun za metr čtvereční, ve starší budově pak na 53 tisíc korun za metr čtvereční.
Přesto i zde hovoří odhady o dalším zdražování. Jarmila Odehnalová z brněnské kanceláře M&M Reality předpokládá, že letos budou ceny v moravské metropoli růst zhruba o čtyři až šest procent. Více budou zdražovat malé byty, které jsou v tuto chvíli nejžádanější. Ceny velkých bytů budou stagnovat, případně růst o 2 až 3 procenta.
| 2+kk | 2010 | 2015 | 2018 |
|---|---|---|---|
| Hlavní město Praha | 2 603 745 | 2 804 077 | 3 779 864 |
| Jihočeský | 1 182 286 | 1 266 681 | 1 759 667 |
| Jihomoravský | 1 797 714 | 1 890 785 | 2 533 641 |
| Karlovarský | - | - | - |
| Královéhradecký | 1 800 625 | 1 830 000 | 1 965 278 |
| Liberecký | 1 026 333 | 1 035 991 | 1 684 585 |
| Moravskoslezský | 812 714 | 947 801 | 1 369 143 |
| Olomoucký | 1 455 800 | 1 506 667 | 2 090 273 |
| Pardubický | 1 600 165 | 1 667 290 | 2 051 513 |
| Plzeňský | 2 071 016 | 1 968 584 | 2 387 200 |
| Středočeský | 1 449 681 | 1 512 644 | 1 995 211 |
| Ústecký | 768 111 | 543 104 | 641 819 |
| Vysočina | 1 175 833 | 1 032 333 | 1 616 375 |
| Zlínský | 1 190 000 | 1 664 585 | 2 325 759 |
| Pozn: Pro Karlovarský kraj není k dispozici dostatek relevantních údajů. | |||
| Zdroj: Re/max | |||
Drahá jsou i další velká města
Výrazný nárůst cen se však netýkal jen dvou největších měst. „Například v Pardubicích ceny bytů 1+kk meziročně vzrostly řádově o 300 až 400 tisíc korun, což je o nějakých 35 procent,“ říká Michal Burian, vedoucí pardubické pobočky M&M Reality. U velkých bytů v Pardubicích už byl tento nárůst nižší, samozřejmě v závislosti na konkrétní lokalitě.
Další růst již ale neočekává. V Pardubicích aktuálně vznikají čtyři developerské projekty, které dohromady nabídnou zhruba tisíc bytů. A kupující půjdou raději do nového, zvlášť když jsou ceny staršího bydlení přemrštěné. To na ceny vyvine určitý tlak.
Podobná je situace v Olomouci, kde se rovněž staví několik developerských projektů. „Ceny nemovitostí jsou zde na maximu,“ říká Antonín Hrudník, majitel kanceláře Century 21 Benefit Reality. Nějaký výrazný pokles cen se však ani zde očekávat nedá, spíše stagnace.
Zájem se přesouvá do okolí velkých měst
Pozornost kupujících se tudíž už nějaký čas přesouvá mimo velká města, jakými jsou nejen Praha a Brno, ale třeba i Olomouc. A zřejmě to tak zatím stále zůstane. „Ceny jsou pořád vysoké a řada lidí, kteří chtějí bydlet ve vlastním, se stěhuje na okraje měst nebo do přilehlých vesnic,“ potvrzuje trend Lukáš Křetínský, ředitel OK Point v Olomouci. Atraktivní jsou přitom lokality s dobrou občanskou vybaveností a dopravní dostupností do města.
Ale například oblíbené lokality na Praze západ a Praze východ už jsou tak drahé, že i ty se staly pro mnoho lidí nedostupnými. Zájem se tedy už nějaký čas přelévá ještě dále od metropole.
Příkladem je Nymburk, který se nachází na jedné z hlavních železničních tratí ve Středočeském kraji a blízko dálnice D11. V Nymburce se podle statistik společnosti M&M Reality v letech 2015 a 2016 pohybovaly průměrné ceny bytů v panelových domech okolo 23 tisíc korun za metr čtvereční. Rok 2017 pak přinesl skokový nárůst a průměrná cena za metr čtvereční vyšplhala na 32 tisíc korun. Průměrná cena panelového bytu 2+kk ve městě se tak na konci roku 2017 pohybovala okolo 1,7 milionu korun.
A růst pokračoval ještě v první polovině roku 2018. „Během léta 2018 už ceny nemovitostí v Nymburce evidentně narazily na svůj strop a s příchodem podzimu začaly mírně klesat,“ říká Jiří Jelínek, vedoucí nymburské pobočky M&M Reality. V první polovině roku 2019 očekává spíše mírný pokles cen nemovitostí, a to o zhruba o 5 až 10 procent. Největší vlna poptávky z uplynulých let už totiž podle něj byla uspokojena.
Obdobně se situace vyvíjela prakticky napříč celu republikou, jak se můžete přesvědčit v následující tabulce, která zahrnuje vývoj cen bytů po krajích od roku 2010. Data vycházejí ze statistik sítě realitních kanceláří Re/max.
Jak si stojí sever Čech a Moravy
Pokud jde o jednotlivá menší města, záleží další vývoj cen nemovitostí vždy na konkrétním trhu. „V atraktivních lokalitách s nedostatečnou nabídkou bydlení mohou ceny i nadále mírně stoupat,“ říká Jan Martina. Ale na většině míst spíše stagnují, někde začaly mírně klesat.
Vezměme například Ústecký kraj, kde obecně patří ceny nemovitostí k nejlevnějším v republice. „V Žatci, Chomutově a Lounech došlo ke zpomalení trhu na konci loňského roku,“ říká Tomáš Hejda z Re/max. V Chomutově tak na konci loňského roku stál metr čtvereční bytu zhruba 8 500 korun (v roce 2014 to bylo 5 500 korun), v Žatci to bylo 17 000 korun (9 500 korun v roce 2014).
Pokles cen se ani zde předpokládat nedá. „Vzhledem k relativně nízkým cenám v porovnání s průměrem v České republice se zde dokonce lokálně nedá vyloučit ani další mírný nárůst,“ doplňuje Hejda. A to i přes ochlazení ze strany zájemců. Další výjimkou mohou být podle Hejdy také Litoměřice, které jsou velmi žádaným místem pro bydlení a kde je malá nabídka.
Plánujete vlastní bydlení? Najděte si levnější hypotéku. |
A jednoznačná není situace ani v Teplicích. V určitých lokalitách by ceny mohly ještě mírně růst, jinde stagnují a někde šly již celkem výrazně dolů. „Například družstevní byt 3+1 v Teplicích, místní část Prosetice, se v polovině prosince 2018 prodal nezrekonstruovaný za 450 tisíc korun. Na jaře byl stejný byt na prodej za 495 tisíc korun,“ dává příklad Ondřej Mašín.
Ceny stagnují či mírně klesají také v Moravskoslezském kraji. Na strop narazily již loni například i v Ostravě. A podobná je situace na jihu Moravy. „Například na Břeclavsku již také ceny nemovitostí nerostou. Zcela výjimečně, pokud se jedná o velmi žádanou nemovitost či lokalitu, přistupujeme k aukci a cenu navyšujeme o zhruba pět procent původní ceny,“ dodává Tomáš Hejda.
