Středa 17. srpna 2022, svátek má Petra
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Středa 17. srpna 2022 Petra

KOMENTÁŘ: České právo nepřiměřeně silně chrání nájemníky

Hypotéka se po zvýšení sazeb stala nástrojem pro bohaté. Pro většinu lidí bude nájem jedinou cestou k bydlení. Nájem ve smlouvě však ještě neznamená, že nájemník vždy zaplatí. Vystěhovat neplatiče je ale problém. „V tomto smyslu je naše právo nevyrovnané,“ říká v komentáři investor Vladimír Brůna.

Vladimír Brůna, investiční odborník | foto: archiv Vladimíra Brůny

České právo nepřiměřeně silně chrání nájemníky a dostává pronajímatele do patu, chtějí-li jednat stoprocentně v souladu se zákonem. Je to dané nejen ustanoveními v občanském zákoníku, ale i procesním právem. Zakládá na vleklost ve vykonatelnosti rozhodnutí a umožňuje téměř nekonečná účelová podání.

O nájemní vztah vlastníka bytu a nájemníka je potřeba pečovat jako o vztah mezi přáteli či partnery. I zde můžete jednou skončit v něčem, co známe z filmu Válka Roseových. A kvalitní nájemník je pro majitele výhra.

První krok – snaha o dohodu

Minimálně na začátku je potřeba maximálně komunikovat a snažit se o dohodu. Pokuste se shodnout na předčasném ukončením nájmu a vyklizení bytu.

Vladimír Brůna

  • Je uznávaný investiční odborník.
  • Vysokoškolský diplom získal na fakultě financí a účetnictví na VŠE v Praze. Vzdělání prohloubil jako člen Asociace certifikovaných účetních.
  • Profesní kariéru zahájil u firmy Ernst & Young Audit, následně zastával manažerské a vedoucí pozice v Česku i zahraničí.
  • V Londýně se setkával s úspěšnými investory. Zkušenosti zúročil jako zakladatel několika investičních společností.
  • Věnuje se rovněž osvětě a poradenství v oblasti financí a investování.
Vladimír Brůna, investiční odborník

Pokud se strany nedohodnou, je potřeba dlužné platby započíst na kauci a nájem vypovědět. Pak zbývá držet se naděje, že nájemník odejde a nedojde k soudu či exekuci. Vystěhování nájemníka svépomocí může být i trestným čin.

Hlavně je důležité nájemníka na prodlení s úhradou nájemného písemně upozornit. Může se totiž stát, že důvodem nezaplacení je opomenutí. Dluží-li ale nájemník nájemné a náklady na služby alespoň za tři měsíce, může pronajímatel nájem vypovědět bez výpovědní doby.

Nájemník ale nemusí být v prodlení s úhradou za tři po sobě jdoucí měsíce, může jít o občasná neplnění.

Pronajímatel je však povinen ještě před podáním výpovědi pro zvlášť závažné porušení povinností nájemníka vyzvat, aby dlužné nájemné doplatil. Pokud se tak nestane v době, kterou mu pro tento účel pronajímatel dodatečně dá, může teprve přikročit k podání výpovědi.

Pozor na neplatnou výpověď

Ve výpovědi pak musí pronajímatel uvést, v čem konkrétně spatřuje zvlášť závažné porušení nájemníkových povinností, v tomto případě tedy přesně vymezit, za které měsíce nájemník dluží platby.

Když před podáním výpovědi nevyzvete k nápravě nebo neuvedete, v čem je závažné porušení nájemníkových povinností, výpověď nemusí platit.

Okamžikem doručení výpovědi nájemníkovi nájem bytu nebo domu zaniká s tím, že pronajímatel má právo na předání bytu bez zbytečného odkladu, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

Obecně však platí, že výpověď pronajímatele z jakéhokoliv důvodu musí být vždy písemná a musí obsahovat poučení nájemníka o možnosti vznést proti výpovědi námitky a navrhnout její přezkoumání soudem. V opačném případě by byla výpověď neplatná.

Co bude mít vliv na ceny nemovitostí

V Česku loni rostly ceny nemovitostí rekordním tempem nejvíce ze všech zemí EU. Nájmy vzrostly o pětinu. Otázka je, jak to půjde dál, a zda se nájmy a starosti s nimi ještě vyplatí.

Výnosnost z nájmů bytů je v Praze aktuálně okolo tří procent ročně z ceny bytu. V regionech jde vydělat víc. Platí, že čím chudší region, tím často lepší výnos pro majitele. Nejlépe vychází Mostecko nebo Ústí nad Labem, ale je to relativní.

Jednak se v těchto regionech nájemník hledá déle a byty zůstávají déle neobsazené než ve velkých městech, na druhou stranu je zde více neplatičů. Nájem ve smlouvě ještě neznamená, že nájemník vždy zaplatí. V chudších regionech je obecně těžší nájmy vymáhat.

Přijdou kolektivní investoři ze zahraničí

Hypotéka se po zvýšení sazeb stala nástrojem pro bohaté. Pro většinu lidí bude nájem jedinou cestou k bydlení.

Zdražily také energie, což bude mít větší dopad na cenu rodinných domů, které jsou více energeticky náročné než byty. Bude tlak na pokles jejich ceny.

Obzvlášť v krajských městech se bude zvyšovat podíl nájemního bydlení. Kvůli rostoucím úrokovým sazbám hypotečních úvěrů klesne poptávka od individuálních majitelů, kteří kupují byt buď na pronájem nebo pro budoucí využití.

Tato poptávka bude nahrazena kolektivním investováním. Stejně jako v Německu se u nás bude vlastnictví bytů koncentrovat k větším hráčům. Očekávám, že u nás více začnou investovat i zahraniční subjekty a objeví se více realitních fondů zaměřených na byty.

Tyto fondy můžou být financovány úvěry v eurech, protože mají nižší úrokové sazby než korunové úvěry. Prémiové lokality nezlevní, hezkého místa je čím dál méně.

Autor:
  • Nejčtenější

Zápach z grilu, hluk sekačky i večírků. Právník radí, jak na sousedské problémy

Sousedy si nevybíráme, ale musíme vedle nich žít. Co když nás však obtěžují jejich letní grilovačky nebo bujaré...

Spořicí účty už zhodnotí vklady i o více než 5 procent. Kde úročí nejvíc?

Inflace meziročně stoupla na 17,5 procenta a nejspíš dál poroste. Základní úroková sazba, kterou se ČNB snaží krotit...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Domácnosti mají podle odborníků revidovat své rozpočty hned teď

Vyšší šanci zvládnout aktuální zdražování mají ty domácnosti, které ho vezmou na vědomí. To mimo jiné značí revizi...

KOMENTÁŘ: Přichází doba stěhování, paneláky jsou časovaná bomba

Premium Bydlení v Česku prochází prudkým vývojem. Díky nízkým sazbám hypoték si i méně majetní Češi mohli dopřát vlastní...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Očekávám těžký rok, rok a půl, říká ekonom Bezděk. Zdražování se mu zdá přehnané

Premium Vladimír Bezděk je uznávaný ekonom a investor. Má zkušenosti z České národní banky i korporátu a byl expert na...

Porucha imunity je první známka, že je v našem životě něco špatně, říká lékařka

Premium Lidí s poruchami imunity přibývá. Příčinou je často špatný životní styl, což vede k vážným nemocem, třeba k rakovině....

Bude hůř. Považuji za férové sdělit to divákům předem, přiznal šéf ČT

Premium Inflace, energie, válka na Ukrajině a k tomu nízké koncesionářské poplatky. Současná situace postihla i Českou...

První díl rozhovoru s Shopaholicadel: Práci neseženu, každý den můžu umřít!

Premium Rozhovorům se dlouho úspěšně vyhýbala, nyní ale udělala výjimku a Expresu poskytla exkluzivní sondu do své duše....

  • Další z rubriky

Nesoudí se, přesto k soudu musí. Soudy zatěžují i dohodnuté rozvody

Rozvod u notáře. Pokud se tedy rozvádějící se manželé dokážou na všem podstatném dohodnout sami. V mnoha evropských...

KOMENTÁŘ: Přichází doba stěhování, paneláky jsou časovaná bomba

Premium Bydlení v Česku prochází prudkým vývojem. Díky nízkým sazbám hypoték si i méně majetní Češi mohli dopřát vlastní...

Proč už před svatbou je třeba mluvit otevřeně o financích i zdraví

Vyložit karty na stůl ohledně financí se v partnerském vztahu vyplatí ještě před uzavřením manželství. Stejně tak by...

Zvyšování cen energií ohrožuje existenci SVJ. Jak na dlužníky, radí advokát

Před topnou sezónou by si majitelé bytů měli upravit výši záloh na vodu a vytápění. „V opačném případě může být...

Bude hůř. Považuji za férové sdělit to divákům předem, přiznal šéf ČT

Premium Inflace, energie, válka na Ukrajině a k tomu nízké koncesionářské poplatky. Současná situace postihla i Českou...

K vulgárnímu nápisu musela tatéra přemluvit sexem. Teď ho chce pryč

Její nápad se v salónech nikomu nelíbil. Žádný tatér s ním nechtěl mít nic společného, tak moc nápis svou nositelku...

Herečka Anne Heche zemřela, nepřežila následky zranění po autonehodě

Třiapadesátiletá herečka Anne Heche zemřela. Uvedla to její přítelkyně Nancy Davisová. Herečka skončila v nemocnici v...

Stav herečky Anne Heche je téměř beznadějný. Má vážně poškozený mozek

Herečka Anne Heche (53) s největší pravděpodobností nepřežije nehodu, při níž autem narazila do dvoupodlažní budovy v...

Rýn během pátku přestane být splavný. Ekonomické dopady pocítí celá Evropa

Hladina řeky Rýn v německé oblasti Rheingau podle úřadů v pátek klesne na kritickou úroveň, na klíčovém místě naměří už...