Úrokové sazby hypoték sice v posledních měsících rostly, ale stále se v průměru dle Hypoindexu drží pod hranicí dvou procent. To je z historického hlediska výrazně méně, než za kolik si nabrala hypotéky většina Čechů.
Nejvýhodnější hypotékyKde jsou aktu nejvýhodnější podmínky pro získání hypotéky, zjistíte v přehledném online srovnávači cen. |
Přesto se okruh lidí, kteří budou moci nákup nemovitosti hradit hypotékou, zužuje. Od dubna totiž platí nové omezení České národní banky. Podle něj by banky neměly půjčit na vyšší podíl hodnoty nemovitosti než 90 procent. Regulované je navíc nově i pásmo 80 až 90procentních hypoték.
V tomto rozmezí si dřív bralo hypotéku asi 40 procent klientů bank. Nyní to bude moci být maximálně 15 procent portfolia banky.
| Praha | cena za m² | cena za 75 m² | nutná hotovost |
| novostavba | 65 058 | 4 879 350 | 975 870 |
| cihla | 64 195 | 4 814 625 | 1 155 510 |
| panel | 50 946 | 3 820 950 | 917 028 |
| Brno | |||
| novostavba | 52 840 | 3 963 000 | 792 600 |
| cihla | 45 566 | 3 417 450 | 820 188 |
| panel | 43 760 | 3 282 000 | 787 680 |
Jak to banky vyřeší? „Například zvýšením úrokové sazby v regulovaném pásmu, což sníží poptávku po vysokoprocentních hypotékách natolik, aby nepřekročily regulovaný objem produkce,“ dává příklad mluvčí Komerční banky Pavel Zúbek. Konkurenti z ostatních velkých bank mluví velmi podobně.
Legenda k tabulkámVýpočty v boxu se zakládají na datech z portálu CenováMapa.org. Všechna data jsou z údajů z kupních smluv, které ve třetím čtvrtletí loňského roku dorazily na jednotlivé katastry nemovitostí. Jedná se tedy o ceny, za kterou byly byty reálně prodány. U bytů v panelových a cihlových (tedy starších) domech se jedná o aktuální ceny (tam prodej zpravidla trvá maximálně týdny). Složitější je to u novostaveb. Tam může jít o cenu klidně i rok starou (prodává se - či přesněji za smluvenou cenu uzavírá rezervační smlouva - běžně před zahájením stavby, smlouva do katastru ale dorazí až po kolaudaci). Sloupeček „Cena (m²)“ ukazuje průměrnou cenu za čtvereční metr v daném městě pro daný typ bytu prodaný ve 3. čtvrtletí 2016. Kolonka „Cena bytu 75 m²“ je prosté vynásobení tohoto průměru počtem metrů modelového třípokojového bytu. Nutná hotovost je vypočítána tak, aby se kupující vyhnul regulovanému pásmu. Jde tedy o 20 procent ceny u novostaveb, u bytů v cihlových a panelových domech o 24 procent (tam kupující platí ještě daň 4 procenta). |
Podle hypotečního poradce z Golem Finance Radka Slavíka může činit rozdíl mezi nízkou hypotékou a tou v regulovaném pásmu klidně celý procentní bod. Zároveň Slavík předpokládá, že hypotéky budou v tomto pásmu dostupné jen zpočátku čtvrtletního období, za které se regulace ČNB počítá. Pak lidově řečeno „dojdou“.
Doporučovat někomu, aby si na hypotéku počkal na začátek čtvrtletí však může znamenat, že o nemovitost přijde. Prodávající nebo developer budou těžko držet rezervaci, dokud si někdo nevyřídí regulovanou hypotéku.
Na kupujícího tak regulace klade poměrně vysoké nároky. Je totiž nutné vzít v úvahu i čtyřprocentní daň z nabytí nemovitosti (jež se nevztahuje na prvoprodeje v novostavbách), kterou od listopadu platí kupující (psali jsme zde). Dohromady tak člověk, který chce hypotéku bez problémů, musí složit „na dřevo“ bezmála čtvrtinu ceny nemovitosti.
| Hradec Králové | cena za m² | cena za 75 m² | nutná hotovost | |||
| novostavba | 42 655 | 3 199 125 | 639 825 | |||
| cihla | 32 537 | 2 440 275 | 585 666 | |||
| panel | 34 031 | 2 552 325 | 612 558 | |||
| Plzeň | ||||||
| novostavba | 41 252 | 3 093 900 | 618 780 | |||
| cihla | 29 630 | 2 222 250 | 533 340 | |||
| panel | 30 867 | 2 315 025 | 555 606 | |||
| České Budějovice | ||||||
| novostavba | 40 752 | 3 056 400 | 611 280 | |||
| cihla | 32 199 | 2 414 925 | 579 582 | |||
| panel | 26 571 | 1 992 825 | 478 278 | |||
| Karlovy Vary | ||||||
| novostavba | 40 541 | 3 040 575 | 608 115 | |||
| cihla | 18 280 | 1 371 000 | 329 040 | |||
| panel | 19 047 | 1 428 525 | 342 846 | |||
V Praze by to při koupi průměrného 75metrového bytu v cihlovém domě podle prosincových dat znamenalo 1,15 milionu korun a u paneláku 917 tisíc. Na průměrnou pražskou novostavbu musí mít zájemce v hotovosti 975 tisíc.
I v menších městech (s výjimkou nejlevnějších regionů) jdou částky do statisíců. Mnoho klientů tak na hypotéky zřejmě nedosáhne. „V souvislosti s omezením možnosti některých klientů dofinancovat koupi nemovitosti z vlastních zdrojů očekáváme pokles zájmu o hypotéky ve výši zhruba 15 procent,“ říká třeba mluvčí Raiffeisenbank Petra Kopecká.
Poslední roky objemy poskytovaných hypoték rychle rostly, loni se rozdalo 114 550 hypoték dohromady za 225,8 miliardy korun. V některých měsících výše průměrné půjčky překročila dva miliony korun. Zároveň v posledních letech rychle rostly ceny bytů - v celém Česku o více než pětinu (o cenách jsme přehledně psali v prosinci).
| Olomouc | cena za m² | cena za 75 m² | nutná hotovost |
| novostavba | 38 672 | 2 900 400 | 580 080 |
| cihla | 30 737 | 2 305 275 | 553 266 |
| panel | 29 556 | 2 216 700 | 532 008 |
| Pardubice | |||
| novostavba | 37 472 | 2 810 400 | 562 080 |
| cihla | 31 113 | 2 333 475 | 560 034 |
| panel | 31 267 | 2 345 025 | 562 806 |
| Liberec | |||
| novostavba | 33 582 | 2 518 650 | 503 730 |
| cihla | 23 757 | 1 781 775 | 427 626 |
| panel | 25 380 | 1 903 500 | 456 840 |
| Ostrava | |||
| novostavba | 32 748 | 2 456 100 | 491 220 |
| cihla | 17 799 | 1 334 925 | 320 382 |
| panel | 17 568 | 1 317 600 | 316 224 |
Česká národní banka chce zchladit hypoteční a nemovitostní trh. Proto už od podzimu nedoporučovala vyšší než 95% hypotéky a nyní přichází ještě tvrdší regulace, podle mnoha bankéřů největší, jakou kdy hypoteční trh za dvě dekády svého působení v Česku zažil.
Dále se projevily změna zdanění nebo zákon o úvěru, který umožnil snáze předčasně splácet hypotéku, což zvýšilo úroky u delších fixací.
Expert na hypotéky a autor projektu monitorující ceny bytů CenováMapa.org Milan Roček regulaci kritizuje. „Problém cen bytů v Praze a v několika dalších městech, který je způsoben pomalým přibýváním bytů na trh, se řeší plošným opatřením přes hypotéky,“ říká.
| Zlín | cena za m² | cena za 75 m² | nutná hotovost |
| novostavba | 31 644 | 2 373 300 | 474 660 |
| cihla | 23 377 | 1 753 275 | 420 786 |
| panel | 26 569 | 1 992 675 | 478 242 |
| Jihlava | |||
| novostavba | 30 617 | 2 296 275 | 459 255 |
| cihla | 30 075 | 2 255 625 | 541 350 |
| panel | 22 862 | 1 714 650 | 411 516 |
| Ústí | |||
| cihla | 12 048 | 903 600 | 216 864 |
| panel | 9 927 | 744 525 | 178 686 |
Podle něj se tím problém nevyřeší a zároveň nezdravý růst cen ještě zrychlil v posledních měsících, kdy obava před novou regulací motivovala mnoho lidí k nákupu bytu ještě za starých podmínek. Za účinnější považuje individuálnější přístup. „Třeba kdyby banky posuzovaly schopnost klienta splácet úrokovou sazbu čtyři procenta (tedy s patřičnou rezervou, pozn. red.) a podle toho úvěry udělovaly,“ myslí si.
