Místo osmi standardních pater jen dvě a půl. Tolik smí podle nových pravidel pro schvalování územního plánu postavit firma Bau Invest v pražských Holešovicích. Nižší dům jí však přinese výrazně nižší zisk, než s jakým původně počítala. „Po magistrátu budeme požadovat úhradu škody ve výši 1,095 miliardy korun,“ říká šéf Bau Investu Petr Svinka.
Dům v Holešovicích přišel o pět a půl patra proto, že s vyšší budovou tady nepočítal územní plán. Radnice jej kvůli Bau Investu změnila. Jenomže – jak se později ukázalo – neměla na to právo.
Úřady pod palbou
Do podobné situace se dnes dostaly městské úřady po celé zemi. A počty investorů postižených stejně jako Bau Invest dosahují zřejmě stovek. Na úřady teď míří kvůli dodatečným změnám územních plánů obrovský balík žalob.
Ke stavbám, u nichž padly původně odsouhlasené podmínky, patří třeba obří projekt polyfunkčního domu zvaného „Lední medvěd“ na dejvickém Vítězném náměstí v Praze, který patří skupině PPF Real Estate. Nebo bytové domy s až tisícem bytů ve Kbelích firmy Skanska a soubor rodinných domů v Suchdole firmy Suchdol Vistas.
„Oba projekty - Kbely i Branické náměstí, kde jsme spoluinvestorem - jsme nabyli v dobré víře a prošly v té době standardními procesy, které zde byly obvyklé více než 20 let. Nemyslíme si, že je férové, aby změna byla aplikována zpětně,“ říká Naďa Ptáčková, generální ředitelka Skanska Reality. Do projektů podle ní investovali vlastníci desítky milionů a jsou připraveni hájit svá práva.
Čáru přes rozpočet udělal všem těmto investorům jediný nečekaný rozsudek Nejvyššího správního soudu ze září roku 2013. Ten rozhodl v případu brněnského obytného domu, že změna územního plánu, která určuje, jak bude stavba vysoká a kolik pozemku zabere, se musí schvalovat v delším řízení, do kterého bude moci mluvit i veřejnost.
Narušil třináctiletou praxi územních odborů měst. Dřív totiž stačilo, aby investor podal žádost o úpravu nezávazné části územního plánu, a do čtyř měsíců úřad rozhodl.
Podle rozsudku postupovala města až dosud nezákonně, když změny územního plánu povolovala jednoduše a bez veřejnosti. Radnice tak nesou odpovědnost i za škody, které investorům zrušení již schválené změny způsobí. Rozhodnutím se začaly řídit úřady po celé zemi, sporné projekty se hromadí. Na druhou stranu občané mohou být spokojeni, snáz dají stopku stavbám, které ve svém okolí nechtějí.
„Jsme přesvědčeni, že závažné změny v územním plánu se nemohou dít pouze na žádost investora a de facto tajně, bez projednání zejména s dotčenými vlastníky sousedních nemovitostí,“ vysvětluje Jiří Nezhyba z právní kanceláře Frank Bold.
Ta stojí za žalobou obyvatel Braníku na úpravy projektu obytných domů s původně 400 byty Multiprojekt Braník. Změna umožňovala investorovi, aby pětipatrové domy narostly až na pater sedm. Po rozsudku správního soudu se budova vrací zpátky na pět pater.
Rozhodnutí soudu se týká také projektu rodinného domu v památkově chráněném území v pražské Troji. Majitel Oldřich Petráček nechtěl přistavovat patra, ale protáhnout dům o zhruba čtyři metry. Na to potřeboval upravit čísla v územním plánu.
Žaloba souseda nicméně úpravu po třech letech zrušila. „Vzhledem k tomu, že rozšiřovaný dům je na sever od domu stěžovatele, a nemůže tedy jeho pozemek ani nijak zastínit, jde pouze o zlou vůli souseda,“ myslí si podnikatel, který provozuje a vlastní obchodní dům Bílá labuť. Žalobu na zrušení změny podal soused Martin Procházka, podnikatel a majitel společnosti OKsystem.
„Není to o zlé vůli. Byla tu pravidla, že zastavěnost bude 10 procent plochy. Pan Petráček koupil hrubou stavbu a měl vlastní projekt, tak dosáhl změny územního plánu. Dozvěděli jsme se to až po roce,“ říká Procházka.
Tři roky na žaloby
Podobně může veřejnost do tří let napadnout dosavadní – podle soudu nezákonný – způsob úpravy územního plánu. Jen v Praze se tato možnost teoreticky týká aktuálně zhruba 200 projektů.
Pražský magistrát už prohrál 15 sporů s investory, z toho šest pravomocně. U ostatních se čeká, jak dopadne kasační stížnost, kterou magistrát poslal k Nejvyššímu správnímu soudu.
„Od konce roku 2013 se s žalobami roztrhl pytel, dostáváme je jak na běžícím pásu,“ říká František Nováček, právník z Magistrátu hlavního města Prahy, který má žaloby ohledně staveb na starosti.
Praha už má za sebou také první soudní spor o náhradu škody „způsobenou při výkonu veřejné moci rozhodnutím nebo nesprávným úředním postupem“. Společnost Košířské výhledy chtěla bezmála 40 milionů korun, magistrát vyhrál, společnost se odvolala.
„Žádný z investorů doposud nenárokoval náhradu škody soudní ani mimosoudní cestou,“ říká Martin Ander, náměstek primátora města Brna. Tam napadla veřejnost zatím šest investorských úprav.
Pražský magistrát teď řeší, jak hrozbu dalších žalob odvrátit. „Zvažujeme ústavní stížnost,“ říká Nováček. Věc by vyřešilo, kdyby se stará rozhodnutí nedala napadat zpětně a investorům tak nevznikaly škody. Pomohlo by také zkrácení lhůty pro změnu územního plánu z dnešních zhruba tří let na rok.
