Nepřeplácejte zbytečně hypotéku

Každý sice ví, že s delší dobou splatnosti zaplatí více na úrocích, ale co když nemá na vysoké měsíční splátky spojené s krátkou dobou splatnosti? Nevyplatí se třeba zvolit nižší splátky u hypotéky a ušetřené peníze investovat jinam?

Rozhodnutí o tom, jak dlouho bude dlužník splácet hypotéku, nemusí být vždy jednoduché. Optimální splatnost dluhu totiž ovlivňuje hned několik faktorů, které by měl vzít dlužník v potaz dříve, než podepíše s hypoteční bankou úvěrovou smlouvu. Délka splatnosti ovlivňuje nejen výši měsíční splátky a sumu zaplacených úroků, ale i případnou výši úvěru, kterou bude banka ochotna půjčit. To je důležitý moment především pro ty, kteří se pohybují na hranici akceptovatelných příjmů pro určitou výši dluhu a nemají jinou možnost, jak svůj záměr financovat. Prodloužení splatnosti a následné snížení měsíční splátky, od které se odvíjí i nároky na bonitu, může být pro takové žadatele velmi užitečné i za cenu prodražení úvěru.

Při úvahách o optimální době splatnosti úvěru si v první řadě musíme uvědomit několik faktů. Delší doba splatnosti úvěru snižuje výši měsíčních splátek a tím zvyšuje přístupnost úvěru. Zároveň ovšem oddalování splatnosti úvěru znamená zvýšení sumy zaplacených úroků a tím znevýhodnění celého úvěru. Pokud si tedy může dlužník dovolit splácet vyšší splátky, může zvolit i kratší dobu splatnosti. To ovšem platí jen za předpokladu, že nemá možnost investovat rozdíl mezi stávající a potenciální výší splátky do instrumentu, jehož výnos převyšuje úrokovou sazbu z hypotečního úvěru.

Jaká splatnost se vyplatí?

Podívejme se nyní na to, jak se vyvíjejí jednotlivé parametry nastíněné v prvním odstavci v závislosti na tom, jak měníme dobu splatnosti hypotečního úvěru. Jako příklad nám může posloužit hypoteční úvěr ve výši 1 milion korun. V následujícím grafu je zachycen vývoj výše měsíční anuity a celkově zaplacených úroků při různých dobách splatnosti.

Výsledek je zřejmý. Pokud se budeme pohybovat v levé části grafu, přinese nám prodloužení splatnosti o pět let výrazné snížení anuity při akceptovatelném zvýšení sumy zaplacených úroků. Naopak v pravé části grafu je patrné, že i při výrazném prodloužení splatnosti úvěru poklesne anuita jen velmi nepatrně. Vývoj výše měsíční splátky má samozřejmě vliv i na výši příjmů, které bude banka pro daný úvěr od žadatele o úvěr požadovat. Zajímavá je tak splatnost úvěru pohybující se kolem patnácti, maximálně však dvaceti let. Třicetiletá hypotéka je tak spíše pověstnou pastí na vaše peníze.

To plyne i z následující tabulky, která odhalí vliv délky splatnosti na minimální příjem žadatele o úvěr. Vychází rovněž z úvěru 1 milion Kč s úrokovou sazbou 6,5%, o který žádá svobodný muž. U částek ve sloupci s požadovaným čistým měsíčním příjmem musíme navíc počítat s tím, že banka zvýší požadovaný příjem o částky placeného pojistného, splátek leasingu a podobných pravidelných výdajů.

Splatnost úvěru	Měsíční anuita	Přibližný minimální čistý měsíční příjem žadatele	Celková suma zaplacených úroků
5 let	19 566 Kč	27 100 Kč	173 960 Kč
10 let	11 355 Kč	17 200 Kč	362 600 Kč
15 let	8 711 Kč	14 000 Kč	567 980 Kč
20 let	7 456 Kč	12 400 Kč	789 440 Kč
25 let	6 752 Kč	11 600 Kč	1 025 600 Kč
30 let	6 321 Kč	11 100 Kč	1 275 560 Kč

Jakou délku splácení hypotečního úvěru byste zvolili vy? Jste ochotni v případě třicetileté hypotéky zaplatit na úrocích více, než činil samotný dluh?