O záměru Českomoravské hypoteční banky (ČMHB) zavést hypotéku na 100% hodnoty nemovitosti jsme informovali již v minulém týdnu (článek naleznete zde). Na včerejší tiskové konferenci se naše domněnky potvrdily a ČMHB představila nový produkt pod názvem Hypoteční úvěr 100. Úvěr může mít skutečně hodnotu rovnou odhadní ceně nemovitosti stanovené odhadcem banky a banka nepožaduje žádné dodatečné zaručení jinou nemovitostí nebo ručitelem. Zde je třeba připomenout, že se nejedná o cenu kupní, nýbrž odhadní. Ta se s cenou kupní může shodovat například u nových bytů v atraktivních lokalitách, ale zřídkakdy bude stejná u nemovitostí starších nebo nějakým způsobem atypických, které by mohly být v budoucnu hůře prodejné. Proto je lepší počítat vždy s odhadní cenou nižší oproti ceně kupní o alespoň 10%. Je samozřejmé, že ani Hypoteční úvěr 100 není určen každému, kdo do banky přijde a o úvěr požádá. Podívejme se tedy blíže na parametry tohoto úvěru.
Hypotéku bez zálohy získají pouze bonitní klienti
Poskytnout úvěr na celou hodnotu zastavené nemovitosti je pro banku pochopitelně rizikovější než poskytnout úvěr na sedmdesát procent. Proto jsou také nároky na bonitu případného žadatele o několik tisícikorun vyšší. Hypoteční úvěr 100 tedy neřeší situaci rodin, pro které je problém našetřit dosud požadovaných 30 procent vlastních prostředků. Podle mého názoru je určen spíše těm, kteří mají dostatečné příjmy a chtějí řešit svou bytovou otázku okamžitě i za cenu toho, že si budou muset něco připlatit. Nároky na bonitu se liší podle dvou případů:
-
u půjčky do 85 procent hodnoty zastavené nemovitosti bude banka požadovat minimální příjem rodiny ve výši: životní minimum rodiny + výše splátky úvěru + rezerva ve výši 50% splátky úvěru
-
u půjčky přesahující 85 procent hodnoty zastavené nemovitosti je požadován minimální příjem rodiny ve výši: životní minimum rodiny + výše splátky úvěru + rezerva ve výši 100% splátky úvěru. Navíc zde musí klient podepsat notářský zápis o uznání dluhu, který by v případě nesplácení úvěru umožnil bance rychleji vymáhat své pohledávky vůči dlužníkovi.
Pro tříčlennou rodinu s pětiletým dítětem by byl požadovaný příjem pro úvěr 750 000 Kč spočítán jako součet životního minima rodiny (9 200 Kč) + splátka úvěru (6 200 Kč) + rezerva 50% nebo 100% splátky úvěru (0,5 * 6 200 Kč, resp. 6 200 Kč). V případě čerpání úvěru do 85% hodnoty zastavené nemovitosti by tak rodina potřebovala čisté měsíční příjmy ve výši 18 500 Kč, v případě úvěru převyšujícího 85% by potřebovala měsíční příjmy 21 600Kč.
Kolik za stoprocentní hypotéku zaplatíme?
Vyšší rizikovost úvěru se kromě požadavku na bonitu promítne bohužel i do výše úrokové sazby. Ke standardní úrokové sazbě je zde připočtena riziková marže ve výši 1,6%. Při stávající průměrné sazbě pohybující se u nově poskytnutých hypoték kolem 6,9% by to znamenalo, že úroková sazba z Hypotečního úvěru 100 by byla na úrovni 8,5% ročně.
Případní dlužníci ovšem jistě uvítají to, že je tato přirážka počítána pouze po dobu, kdy výše úvěru převyšuje 70% hodnoty zastavené nemovitosti. Přirážka tedy odpadne na konci období fixace úrokové sazby v případě, že aktuální výše nesplaceného úvěru je nižší než 70% hodnoty zastavené nemovitosti. Vzhledem k tomu, že je úvěr splácen anuitě a převážný podíl na splátkách mají z počátku úhrady úroků, ovšem nelze očekávat, že by tato situace nastala hned v období konce první pětileté fixace. Kvůli tomu umožňuje banka kdykoli v době, kdy úvěr tuto hranici převyšuje, splatit část úvěru přesahující 70% bez jakéhokoli zvláštního poplatku či sankce.
Jak si novinka stojí v porovnání se zbylou nabídkou?
Parametry nové hypotéky můžeme srovnat s ostatními úvěry, které ČMHB nabízí. Při koupi nového bytu o rozloze 70 m2, na který bude použit úvěr 750 000 Kč se splatností 20 let, by získala mladá rodina s pětiletým dítětem následující podmínky:
|
|
Klasický hypoteční úvěr |
Hypoteční úvěr 100 |
Hypoteční úvěr PROGRES |
|
Minimální úroková sazba |
6,2% |
7,8% |
6,9%* |
|
Měsíční splátka úvěru při min. úrokové sazbě |
5 460 Kč |
6 180 Kč |
4 480 Kč** |
|
Státní finanční podpora |
425 Kč |
460 Kč |
430 Kč |
|
Úspora na dani z příjmu |
860 Kč |
1 100 Kč |
910 Kč |
|
Měsíční zatížení rodiny |
4 170 Kč |
4 620 Kč |
3 140 Kč |
|
Požadovaný měsíční příjem rodiny |
15 930 Kč |
21 430 Kč |
14 700 Kč |
* pevná sazba pro všechny úvěry PROGRES
** splátka na počátku splácení, která se postupně zvyšuje a tím se mění i ostatní parametry
K uvedenému příkladu je ještě nutno podotknout, že v případě prvního a třetího hypotečního úvěru by mladá rodina musela již mít naspořeno alespoň přibližně 320 000 Kč vlastních prostředků.
Je tedy stoprocentní hypotéka „in“ nebo „out“?
Rozhodně „in“ je Hypoteční úvěr 100 pro lidi s nadprůměrnými příjmy, kteří ještě nestihli naspořit potřebné vlastní prostředky a potřebují rychle řešit svou bytovou situaci. Zároveň jim ovšem nesmí vadit to, že za hypotéku zaplatí díky vyšší úrokové sazbě více než u standardního hypotečního úvěru. „In“ je rovněž možnost splatit bez sankcí část úvěru přesahující 70% hodnoty zastavené nemovitosti.
Rozhodně „out“ je Hypoteční úvěr 100 pro ty, kteří jsou i u klasických hypotečních úvěrů na hranici bankou akceptovatelných příjmů. Smůlu mají zájemci také v případě, že by si chtěli k úvěru nasmlouvat úrokovou sazbu vázanou na PRIBOR s jednoletou fixací. K Hypotečnímu úvěru 100 je totiž možno využít pouze pevnou sazbu na 5 let. „Out“ je také omezení použitelnosti prostředků z úvěru výhradně na vlastní bydlení – pokud byste tedy chtěli v novém domě kromě bydlení rovněž podnikat, budete muset využít úvěr jiný.
Uchytí se Hypoteční úvěr 100 na trhu stejně dobře jako mladší PROGRES? Rozpoutá novinka ČMHB novou vlnu konkurenčního boje na trhu hypoték?
