Osm procent z hypotéky zaplatíte předem

aktualizováno 
Článků na téma stávající výhodnosti hypotečních úvěrů již bylo napsáno v uplynulých měsících mnoho. Úrokové sazby jsou skutečně na historických minimech a nové produkty umožní získat hypotéku i méně bonitním klientům. Stále zde ovšem zůstávají poplatky a některé skryté náklady, které mohou budoucí schopnost splácet ohrozit.

Ačkoli je zájem o hypoteční úvěry nebývalý, stále na ně nedosáhnou zdaleka všichni a v porovnání s ekonomicky vyspělejšími zeměmi je u nás těchto úvěrů poskytováno žalostně málo. Zdají se snad i stávající úrokové sazby mezi šesti a sedmi procenty tuzemských žadatelům stále příliš vysoké? Pojďme se společně podívat na to, jak výhodné skutečně hypoteční úvěry jsou. Nebudeme zde jen porovnávat minimální úrokové sazby a různé poplatky hypotečních bank. Zkusíme se naopak podívat na dva modelové příklady a spočítáme si, jaká je skutečná efektivní úroková míra po započtení veškerých poplatků a zohlednění státních podpor hypotečního úvěrování.

Náklady na hypoteční úvěr spočteme pro dva fiktivní zájemce o úvěr. První rodinu zvolíme jako rodinu středně majetnou, která dosáhne na hypoteční úvěr jen těsně. Druhá rodina bude majetnější a na vlastním pozemku bude chtít postavit malý rodinný domek. Přesněji můžeme rodiny charakterizovat třeba takto:

Rodina A žijící mimo Prahu                                 

  • muž, žena                                                           
  • hrubý příjem rodiny 22 tis. Kč měsíčně               
  • úspory 200 tis. Kč                                               
  • chce koupit starší byt v hodnotě 600 tis. Kč       
  • požadovaný úvěr 400 tis. Kč splatný za 15 let   

Rodina B žijící v Praze

  • muž, žena, syn 4 roky
  • hrubý příjem rodiny 45 tis. Kč měsíčně
  • úspory 500 tis. Kč
  • chce postavit nový dům v hodnotě 2 mil. Kč na vlastním pozemku
  • požadovaný úvěr 1,5 mil. Kč splatný za 15 let

Z námi zvolených předpokladů vyplývá, že zatímco rodina B dosáhne pravděpodobně na hypoteční úvěr bez větších problémů, u rodiny A bude hypotéka na hranici podmínek pro přidělení. Předpokládejme přesto, že se oběma rodinám podaří hypotéku získat. Jaké je čekají náklady, pokud budeme předpokládat neměnnost přidělené úrokové sazby a neměnnost výše státní podpory? Jaká bude skutečná roční efektivní úroková míra?

 

Rodina A

Rodina B

Podmínky úvěru

400 tis. Kč, splatnost 15 let, úr. sazba 7% p.a.

1,5 mil. Kč, splatnost 15 let, úr. sazba 6,5% p.a.

Poplatky spojené s žádostí a přidělením úvěru

4 300 Kč

11 600 Kč

Poplatek za odhad hodnoty nemovitosti

3 000 Kč

7 000 Kč

Měsíční anuitní splátka

3 595 Kč

12 256 Kč

Roční poplatek za správu hypotečního úvěru

1 800 Kč

1 800 Kč

Úspory na dani z příjmů v důsledku odečtení úroků z úvěru od základu daně

- 37 000 Kč

- 148 000 Kč

Celkové náklady spojené s hypotečním úvěrem za 15 let

644 400 Kč

2 103 680 Kč

Efektivní roční úroková míra z hypotečního úvěru

6,9%

4,7%

Provize realitní kanceláři 4% z ceny nemovitosti

24 000 Kč (zahrnuje veškeré administrativní poplatky na katastrálním úřadu, ošetření smluv apod.)

0 Kč (administrativu kolem stavby provádí stavební firma)

Rizikové životní pojištění s pojistnou částkou ve výši úvěru placené ročně

1 000 Kč

12 000 Kč

Pozn.:
- u rodiny A je počítáno se sazbou daně z příjmů 15%, u rodiny B se sazbou 25%,
- rodina B má nárok na státní podporu hypotečních úvěrů ve výši 1%,
- pro pojištění je počítán věk pojištěného 25 let u rodiny a 35 let u rodiny B, pojistná částka   vyplácená v případě smrti.

Z tabulky je zřejmé, že státní podpory hypotečních úvěrů dokáží výhodnost hypoték výrazně ovlivnit. U obou rodin se totiž  díky státním podporám dostaneme s efektivní úrokovou mírou pod sazbu stanovenou hypoteční bankou. Znamená to, že státní podpora pokryje nejen náklady na odhadce a poplatky zaplacené bance, ale i část nákladů úrokových. U rodiny s vyššími příjmy a potažmo vyšší sazbou daně z příjmů se dokonce pod nominální úrokovou míru dostaneme i tehdy, pokud

Chcete si pořídit nové bydlení, ale nemáte dost peněz? Vezměte si úvěr - poradíme vám, jak na to:

hypoteční úvěry

stavební spoření

do nákladů započteme i pojistné placené na životní pojištění – a to celkem výrazně. Výhoda hypotečních úvěrů se projeví i u rodiny A, ačkoli má prozatím nárok jen na odečet zaplacených úroků od základu daně z příjmů. Od září se ovšem situace změní v momentě, kdy začne stát poskytovat tříprocentní dotaci k úrokové sazbě hypoték poskytnutých i na starší byty.

V neposlední řadě vyplývá z tabulky ještě jedna zajímavost. Pokud se například rodina A rozhodne pro úvěr ve výši 400 tis. Kč, nebudou jí v reálném životě stačit její námi definované úspory ve výši dvou set tisíc korun. Pokud se totiž podíváme na nutné poplatky a výdaje, které vzniknou stranou vlastního financování nemovitosti, dostaneme se na dalších 5 až 8 procent celkové sumy úvěru (horní hranice přitom dosahujeme především u nízkých úvěrů s vysokým podílem fixních nákladů a při využití služeb realitních kanceláří).

Zapomněli jsme na nějaký poplatek či dodatečný náklad spojený s hypotečním úvěrem, který by zásadním způsobem ovlivnil jeho výhodnost? Dejte nám o tom vědět a podělte se s námi o své zkušenosti.

 

Autor:

Daňové přiznání 2019

Do 1. dubna musí podat daňové přiznání osoby samostatně výdělečně činné, ale i zaměstnanci (více zde). Využijte interaktivní formulář pro daňové přiznání za rok 2018.

Nejčtenější

Daňové přiznání za rok 2018: využijte chytré interaktivní formuláře

Ilustrační snímek

Vyplnění daňového přiznání není pouze záležitostí živnostníků a podnikatelů, ale často jej podávají i zaměstnanci....

Na dovolené v Rakousku rozbili drahý servis. Naštěstí byli pojištění

Jako je nutné si včas rezervovat zimní dovolenou, je nutné si včas sjednat...

Se dvěma malými syny vyjeli nedávno lyžovat do Rakouska. Před odjezdem se nechali pojistit a udělali dobře. Devadesát...

Vyrábějí jedinečné výrobky z kůže. A stačí jim k tomu baťovské stroje

Brašnářství Tlustý

Ivan Petrův je vystudovaný právník a 15 let řídil softwarovou firmu. Před sedmi lety ovšem svět IT opustil a vrhl se do...

Bolavý zub mu neošetřili. Zanedbal jste prevenci, vzkázal dentista

Ilustrační snímek

Praktik, zubař a gynekolog. Ke všem těmto lékařům můžeme na preventivní prohlídku. Podle údajů pojišťoven svého práva...

Osm praktických rad, které vám pomohou zhodnotit úspory

Ilustrační snímek

Máte 100 či 500 tisíc a nevíte, jak s nimi naložit? Péče o majetek je dřina a dělat v tom chyby se nevyplácí....

Další z rubriky

Co řeší profesionální sportovec: jak se pojistí a finančně zajistí

Ilustrační snímek

Profesionální sport nejsou jen slavná vítězství, ale i hořké prohry a mnoho zdravotních rizik. Kariéra profesionálního...

Zmapovali jsme, na co letos přispívají všechny zdravotní pojišťovny

Ilustrační snímek

Pokud uvažujete o změně zdravotní pojišťovny, je dobré se nejprve podívat, čím vás ta vaše hýčká a co přechodem k jiné...

Nezaviněná autonehoda v cizině? Povinné ručení vám mnohdy nepomůže

Ilustrační snímek

Zažila to řada českých řidičů. I když autonehodu na evropských silnicích nezavinili, škodu nakonec uhradili ze svého,...

Technická analýza vybraných titulů PSE / BIG EXPERT - akcie: týden od 18. 2. 201...

Technická analýza vybraných titulů PSE / BIG EXPERT - akcie: týden od 18. 2. 201...

Kurzy.cz Názory expertů na budoucí vývoj vybraných akcií na českém kapitálovém trhu v horizontu jednoho měsíce a půl roku, v týd...

Najdete na iDNES.cz