Neděle 9. května 2021, svátek má Ctibor
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Neděle 9. května 2021 Ctibor

Realitní fondy zhodnotí peníze víc než spoření. Jak takový fond vybrat

Češi už začínají mít větší zájem o investování, které může zhodnotit vklady víc než spoření a překonat inflaci. Oblíbeným způsobem investování jsou nemovitosti. Je však i možnost investovat do realitních fondů. Podle čeho takový fond vybírat, radí Jiří Pech, investiční analytik Broker Trust.
(ilustrační snímek)

(ilustrační snímek) | foto: Profimedia.cz

Zájem o investiční byty vyhnal ceny nemovitostí do rekordních výšek. Spolu s rostoucími náklady na koupi a omezením dostupnosti hypoték, které mnozí k financování využívali, se tak některým investorům možnosti pořízení takové nemovitosti vzdálily. Na trhu jsou ale i jiné způsoby, jak zhodnotit své finance prostřednictvím nemovitostí – konkrétně jde o podílové fondy. Podle čeho takový fond vybírat?

Splňte si své sny. Začněte investovat ještě dnes. Poradíme, jak.

Pokud se podíváme například na ceny pražských bytů, opět o něco poskočily směrem vzhůru. Byt 2+1 v Praze o 75 m² v okolí Vyšehradu přijde například už na 5,5 milionu korun. A nájmy se v podobné oblasti pohybují okolo 18 500 korun za měsíc (bez služeb). Znamená to roční výnos okolo čtyř procent za předpokladu, že dostaneme 12 nájmů ročně a nebudeme dávat stranou nic na případné opravy. Realita ale bude pro majitele spíše méně příznivá a musí počítat s výpadky nájemného či náklady na nutné rekonstrukce atd.

Když se podíváme na výnosy klasických otevřených realitních fondů a specifické fondy kvalifikovaných investorů necháme stranou, tak jsme u fondů v roce 2018 viděli výnosy mezi 2,7 procenta až pěti procenty. Ve většině případů byly fondy schopné zhodnotit svým klientům prostředky o přibližně čtyři procenta, a to bez práce, kterou by měli s pronájmem vlastního bytu.

Vložením svých peněz do realitního fondu se stává investor tzv. podílníkem, který má nárok na podíl ze zisků fondu z nájemného. Na oplátku se o část zisků dělí formou poplatků s vedením fondu, které přebírá zodpovědnost za správu fondu, údržbu nemovitostí i hledání nájemníků.

Hlavní výhody investování do realitních fondů jsou následující:

  • Fond má v portfoliu více nemovitostí a nájemníků, rozkládá tak riziko pro případ, že mu některý nájemník odejde.
  • Dostanete se k projektům, na které běžný investor nemá zdroje, například velkým kancelářským nemovitostem.
  • Fondy mají výhodnější nájemní podmínky, než kterých může běžný investor dosáhnout u nájemníků ve svém bytě. Často jsou nájemní smlouvy na 5 až 10 let, nájemné se platí několik měsíců dopředu, a ještě se za něj mohou zaručovat banky, nebo jiné subjekty a podobně.
  • Nemusíte řešit hledání nájemníků, opravy nemovitostí, daně atd.
  • Můžete investovat i s pár korunami (už i od 500 Kč jednorázově).
  • Nepotřebujete nemovitost k zástavě a odpadají starosti s úvěrováním.

Jak se tedy zorientovat nabídce realitních fondů? Porovnávejte parametry, jako je minulá výkonnost fondu (která samozřejmě nezaručuje výkonnost budoucí), počet nemovitostí v portfoliu, nákladovost daných fondů anebo zadlužení fondu. Pojďme se na konkrétní parametry podívat podrobněji.

1.Počet nemovitostí

Čím méně nemovitostí fond vlastní, tím hůře bude jeho portfolio diverzifikované. Platí také, že nemovitosti by měly být optimálně různého typu (kanceláře, průmysl, obchody atd.) a na různých místech. Pokud je v některých budovách více nájemců, je to jedině dobře. To vše rozkládá riziko z hlediska výpadku nájmů. Zároveň ale platí, že každá nemovitost znamená náklady na správu navíc. Rozdrobené portfolio na příliš mnoho malých nemovitostí, ve kterých bude nižší počet nájemníků, může způsobovat vyšší nákladovost fondu, a tím pádem menší zisk pro investory.

2.Velikost fondu

Zajímejte se primárně o vlastní kapitál fondu. Pokud byste posuzovali pouze majetek fondu, tak ten může být výrazně „přifouknutý“ různými úvěry. Čím větší fond je, tím mu zpravidla stačí nižší náklady na správu nemovitostí, respektive se mu relativně sníží náklady vůči velikosti celého portfolia.

3.Náklady na správu fondu

Náklady na správu snižují výnos investorů, a tak by bylo dobré je držet na rozumné úrovni. Největším nákladem je správcovský poplatek. Nicméně s provozem fondu mohou být spojeny i další náklady, které by neměly zbytečně přerůstat. Všechny druhy poplatků lze dohledat ve statutu fondu, který je běžně dostupný na internetových stránkách investičních společností. Hledejte především tzv. celkovou nákladovost fondu, která se označuje zkratkou TER (Total Expense Ratio).

4.Zadlužení

V optimálních podmínkách pomáhá zadlužení zvýšit zhodnocení prostředků ve fondu, případně dosáhnout na lepší nemovitosti. Často může být také používáno na vykrytí příjmů fondu, například v situaci, kdy investoři pošlou méně nových peněz, než kolik fond plánoval, a fond má již rozpracovanou koupi nějaké nemovitosti.

Se zadlužením ale také roste určité riziko investorů. S dluhy jsou totiž spojeny zástavní práva k nemovitostem a v extrémním případě by mohlo dojít až ke ztrátě nemovitostí ve prospěch úvěrujících institucí. Stejně tak, pokud je úvěrování špatně řízené, může přinést extra úrokové náklady, které zhorší výkonnost fondu.

5.Typ nemovitostí

Každý typ nemovitosti má své specifické vlastnosti. Například průmyslové haly mají zpravidla vyšší výnosy, ale zase jsou uzpůsobené pro potřeby konkrétní firmy, a pokud tato společnost nájem ukončí, hůře se bude hledat nový nájemník.

Oproti tomu kancelářské prostory se dají většinou jednoduše upravit pro potřeby nového nájemníka a jeho hledání nebude tolik náročné, zároveň ale kanceláře negenerují takové příjmy.

Obdobně rezidenční bydlení, které zpravidla v klasických realitních fondech není, je z hlediska pronajímatele poměrně rizikové, protože nájemníky chrání občanský zákoník, a majitel tak při možných sporech často tahá za „kratší konec lana“. Oproti tomu v případě, že pronajímáte prostory firmám, tak je postavení obou subjektů rovnocenné. Můžete tedy hledat buď fond, který má ve svém portfoliu více typů nemovitostí, nebo svou investici rozložit mezi více fondů, z nichž se každý bude zaměřovat na jiný segment realitního trhu.

Hodnota investice kolísá

Když už víme, na co se zaměřit při porovnávání jednotlivých fondů, musíme si také říci nejpodstatnější věc, kterou by měli klienti nemovitostních fondů pochopit. Nemovitosti jsou aktivum jako každé jiné a jejich hodnota kolísá. Většina majitelů, kteří si koupí byt jako investici, kolísání její hodnoty vůbec nevnímá. Znají jen kupní cenu a po dobu, co nemovitost vlastní, zpravidla nežádají pravidelně znalce o přecenění. Žijí tak s dojmem, že hodnota jen stoupá.

KALKULAČKA

Tržní cenu se pak reálně dozvědí, až když se rozhodnou nemovitost prodat. Často jsou nemile překvapeni, že se to nepovede dráž, než za kolik dům či byt pořídili.

Oproti tomu fondy nechávají všechny nemovitosti v pravidelných intervalech přeceňovat výborem znalců, zpravidla jak na straně investiční společnosti, tak depozitáře, který na fond dohlíží. Což znamená, že hodnota fondu může kolísat směrem nahoru i dolů. Stane se tak třeba, když na trhu dojde k událostem s potenciálem negativně ovlivnit ekonomiku. Takovým příkladem ze zahraničí bylo v minulých letech například hlasování ve Velké Británii o brexitu, které mělo vliv i na hodnotu majetku mnoha tamních realitních fondů. Podobně se může projevit například ekonomická krize, kdy se firmám hůře daří a přistupují k rozpočtovým škrtům, třeba i v oblasti nájemného, kdy si najdou skromnější sídlo a podobně.

Jiří Pech

  • Vystudoval Brno International Business School (BIBS)/ Nottingham Trent University.
  • Absolvoval kurzy na Coursera.org na Yale a Wharton University.
Jiří Pech

Pokud se cena nemovitosti nesníží například z důvodu havárie či výrazného poškození živly, tak jde zpravidla jen o dočasné přecenění. Když tedy dodržíme doporučený investiční horizont, měli bychom bez následků ustát i dočasné výkyvy hodnoty fondu. V Česku máme zatím jen jednu zkušenost s chováním fondů v krizovém období (ale o to zásadnější, jelikož šlo právě o realitní krizi). Touto zkušeností si prošel fond Reico od České spořitelny, které v roce 2009 přišlo o cca 14 procent své hodnoty.

Pokud se tedy ptáte, o kolik může v případě krize hodnota nemovitostního fondu spadnout, tak to pravděpodobně bude někde okolo této hodnoty. Menší nemovitosti v menších městech mohou propadnout více než větší nemovitosti ve velkých městech a podle toho je případné očekávání třeba upravit.

Na druhou stranu, riziko v řádu zhruba do 20 procent je podle mého pohledu stále zajímavé v porovnání s průměrnými ročními výnosy okolo čtyř procent, které jsou tyto fondy schopny dodat. Vezmeme-li si doporučený investiční horizont na úrovni okolo 5 let (ale i více), tak by na tom klient neměl být hůře, než na počátku investice, a to i bez garancí. A když se mu bude dařit, může být na po pěti letech naopak o těchto 20 procent bohatší.

Autor:
  • Nejčtenější

KOMENTÁŘ: Konec legrace, teď začne pořádné zdražování

Postupné zpomalování růstu cen, které v Česku probíhalo od loňského července, je u konce. V březnu byla inflace na...

Odkázal jí celý majetek, nedostala ale nic. Kdy (ne)dědí družka?

Závětí ovlivníte, co bude s majetkem po vaší smrti. Pokud má ovšem závěť nějaké věcné či formální chyby, může se...

Své důchodové konto si nehlídal. Dostane tak od státu nižší penzi

Kontrolujete si pravidelně své důchodové konto, které vede Česká správa sociálního zabezpečení. Hlídejte si také, zda...

I přes covidovou krizi rozjeli svůj vysněný byznys. A mají úspěch

Kristýna a Petr jsou životní partneři. Od loňského prosince k tomu přidali i partnerství pracovní. Zjistili totiž, že v...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Cesta k úspěchu: začal jako zaměstnanec, dnes je spolumajitelem firmy

Do firmy Martin Dozrál nastoupil jako finanční analytik. Dnes je nejen jejím generálním ředitelem, ale i...

Pochvaly bych výrazně omezil, víc berou než dávají, vysvětluje psycholog

Premium Stále více čelíme nezdravému tlaku, abychom byli úspěšnější a výkonnější. Jak budovat zdravé sebevědomí? Jak správně...

Opakovaný výstup na osmitisícovku může urychlit demenci, říká neurochirurg Beneš

Premium Špičkový neurochirurg Vladimír Beneš, už třetí v řadě slavné neurochirurgické dynastie, o šťourátku v mozku, hezkých...

Pohodlnější to nikdy nebylo. Velký přehled služeb televize přes internet

Premium Otestovali jsme devět služeb televize přes internet. Vybrali jsme ty, které můžete používat s libovolným poskytovatelem...

  • Další z rubriky

Zájem o bitcoin stoupá. Při koupi si dejte pozor na podvodné obchodníky

Premium Něco na tom bitcoinu asi bude. O jeho koupi totiž uvažuje už i náš děda, který sice zvládá posílání e-mailů, ale...

Inflace požírá uložené peníze. Kam s nimi, aby jich zmizelo co nejméně?

Premium Naspořili jste 200 000 korun, uložili je na účet, těšili se na úroky a po roce zjistili, že jste zbohatli o celých 340...

KOMENTÁŘ: Horečka prašivých dluhopisů nekončí. Obezřetnost je namístě

V Česku přibývá firem, které si půjčují od drobných investorů peníze na svůj rozvoj. Investorům poskytnou své...

Dluhopisy. V portfoliu mají své místo, některým se ale vyhněte obloukem

Dluhopisy patří mezi méně riziková aktiva. Nižší výnos vyvažují relativním bezpečím a stabilitou. Měly by být součástí...

Výchova šokem: policie vytáhla čumila z auta, aby si prohlédl mrtvolu

Na německé dálnici A3 v Hesensku v neděli zahynuli při dopravní nehodě dva mladí lidé, muž ve věku 35 let na místě,...

Máte jeden z těchto mobilů? Brzy si s ním na mobilním internetu neškrtnete

Letošek je v Česku ve znamení vypínání sítí postavených na zastaralé 3G technologii. Jako poslední ji koncem listopadu...

Kristelová žaluje Novotného. Za zničenou kariéru chce půl milionu

Soud začal projednávat žalobu Kateřiny Kristelové na Pavla Novotného. Moderátorka tvrdí, že jí někdejší bulvární...

Nová Škoda Fabia odhalena, ceny startují na 330 tisících

Škoda odhalila v online světové premiéře čtvrtou generaci modelu Fabia. Automobilka také zveřejnila základní cenu...

KOMENTÁŘ: Konec legrace, teď začne pořádné zdražování

Postupné zpomalování růstu cen, které v Česku probíhalo od loňského července, je u konce. V březnu byla inflace na...