Spočítáno: dofinancovat hypotéku úvěrem je řešením, ale dražším

aktualizováno 
Od dubna musely banky výrazněji omezit poskytování hypoték nad 80 procent hodnoty nemovitosti. Kdo nemá dostatek hotovosti, hypotéku nezíská. I teď však existuje cesta. Hypotéka se dá doplnit úvěrem od stavební spořitelny. Zatím. Jak na to, radí hypoteční a úvěrová analytička Partners Lucie Drásalová.

Ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Banky musejí kvůli regulaci ze strany České národní banky od 1. dubna omezovat tzv. 90procentní hypotéky a současně jen velmi opatrně poskytovat hypotéky nad 80 procent hodnoty nemovitosti.

Hypotéka levněji?

Pokud opravdu přemýšlíte nad hypotékou, doporučujeme ji uzavřít co nejdříve. Podle odborníků ceny hypoték budou stoupat. Její uzavření se tak v budoucnu prodraží. Na klik vás vyjde hypotéka si spočítejte online.

Pokud započítáme ještě 4procentní daň z nabytí nemovitosti, podíl kupní ceny, kterou by zájemce o koupi nemovitosti měl mít „v hotovosti“, a když se přidají ještě stále rostoucí ceny nemovitostí, stává se pořízení vlastního bydlení oříškem, a to i pro bohatší lidi.

Klienti tak hledají cesty, jak pořízení vlastního bydlení financovat – často se bude jednat o kombinaci hypotéky, vlastních peněz a dalšího úvěru. Z nabízených variant je nasnadě úvěr ze stavebního spoření. Jaké jsou čtyři kroky, které ke 100% zatížení vedou?

1. krokJak vůbec dosáhnout na hypotéku

Poměrně zásadní roli v tom hraje odhad nemovitosti, protože ne vždy kupní cena odpovídá odhadní ceně, kterou stanoví odhadce banky. Odhad často vychází na nižší částky než kupní cena. Velmi často se s tím potkáváme v lokalitách, kde se již dá hovořit o tom, že realitní trh je mírně přehřátý, jako je Praha nebo Brno.

Příklad

Při nákupu nemovitosti za 2 miliony (což je ovšem v rámci Prahy a Brna podprůměrná cena) se může stát, že odhad bude jen 1,9 milionu korun. Banka od dubna půjčí maximálně 90 procent hodnoty, tedy v rámci hypotéky lze čerpat nejvíc 1,71 milionu. To se bavíme o 90procentní hypotéce, kde bude vyšší sazba. Pokud by klient chtěl sazbu nižší, řekněme kolem 2 %, budeme muset počítat, že to nejspíš bude sazba do 80 procent hodnoty nemovitosti, a tudíž maximálně 1,52 milionu. Zbytek kupní ceny je potřeba dofinancovat. V tomto případě je to při 80% hypotéce 480tis + 4 % na daň z nabytí nemovitosti (80 tisíc korun) = celkově klient tedy musí dofinancovat 560 tisíc korun – ať už v hotovosti nebo z jiného úvěru.

Lze uvažovat, že klient má například vlastních 100 tisíc. Pokud to je jediná rezerva, vyplatí si ji nechat pro případ nenadálé události, jako je nemoc nebo třeba oprava auta. Pokud má klient ještě další peníze – vázané například v dluhopisech či jiných finančních produktech, dá se tato stotisícová rezerva v klidu použít.

Čtěte také

Jsme tedy na 460 tisících, které je potřeba dofinancovat. Ideálně úvěrem ze stavebního spoření, jehož výhodou je jak přijatelná sazba (cca 5 procent - předpokládejme, že by šlo o překlenovací úvěr z nově založené smlouvy o stavebním spoření), tak dlouhá splatnost (počítejme v průměru 20 let). Pokud by se ale klient rozhodl dofinancovat jiným úvěrem, už by se v rámci celkových nákladů dostal na hodně vysokou splátku. Spotřebitelské úvěry bez zajištění se dávají často nejdéle na 8 let a s úrokovou sazbou kolem 10 procent. Nejhorší varianta je samozřejmě nebankovní úvěr, kde jsou sazby ještě vyšší.

2. krokJak dlouho pak celý proces trvá

Nemusí se prodloužit o tolik – počítejte pár dní navíc. Spíše se jedná o administrativní zátěž. Je potřeba kontrolovat souběžně více věcí a hlavně nepodcenit přípravu a debatu o celkové konstrukci financování.

3. krokJak moc jsou banky benevolentní

Mnozí lidé se ptají, jak se banky dívají na žadatele, kteří si chtějí pomoci úvěrem ze stavebního spoření, jak moc jsou benevolentní.

Článek vznikl ve spolupráci se společností Partners

Zatím to banky v zásadě tolik neřeší – kontrolují samozřejmě celkovou bonitu. Klient musí mít příjmy na veškeré závazky – nejen na danou hypotéku, ale pokud dofinancovává jiným úvěrem, tak samozřejmě i na jeho splátky. Otázkou je, jak dlouho bude ČNB tuto problematiku tolerovat. Je možné, že s připravovanou vyhláškou a novelou zákona o ČNB dojde k utlumení dofinancování.

4. krokHypotéka a úvěr v rámci jedné skupiny. Jde to?

Většina bank, které mají ve své skupině i stavební spořitelnu, tuto kombinaci nepovoluje. Takže zpravidla jde o dvě rozdílné instituce. Kombinace hypotéky a úvěru ze stavebního spoření bude přitom znamenat větší zatížení rodinného rozpočtu.

Srovnání: Jak se od září 2016 změnila situace u klientů, kteří (ať už z jakéhokoliv důvodu) řešili úvěrem celých 100 % záměru – v tomto případě kupní ceny.

Kupní cena 2 miliony Kč, odhadní cena 2 miliony Kč
Hypotéka vyřizována v září 2016Hypotéka vyřizována v dubnu 2017 (hypotéka // překlenovací úvěr)
LTV100%80% // 24% (včetně daně)
Daň z nabytí nemovitosti0 Kč80 000 Kč (bráno úvěrem)
Úroková sazba2,2 % p.a. 2 % p.a // 4,9 % p.a.
Splatnost30 let30 let // 18 let
Splátka 7 594 Kč5 914 Kč // 3 360 Kč
Měsíční splátka celkem 7 594 Kč9 274 Kč
Finanční zatížení+ 1 680 Kč měsíčně
Propočet modelové situace: Partners; LTV = Loan To Value je poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti
Autor:

Nejčtenější

Nad neplatiči nájmu může majitel snadno zvítězit, říká notář Neubauer

Radim Neubauer, prezident Notářské komory ČR

V Česku se množí případy, kdy majitel v dobré víře pronajme byt, ale z nájemníka se vyklube neplatič, který se navíc...

Nákupem přišel o tři tisíce. Viagogo si plní kapsy na náš úkor, říká

Ilustrační snímek

Nakupovat na internetu je pohodlné, rychlé a zpravidla i ušetříme. Pokud však narazíme na nepoctivý web, může nás nákup...

Šest pravidel, jak řídit svého šéfa, aby vás hodnotil lépe

Ilustrační snímek

Připusťme, že přímo řídit svého šéfa většinou nemůžeme. Schází nám k tomu potřebné páky. Co však řídit můžeme, je náš...

Suší maso pro vojáky i sportovce a chtějí dobýt Evropu

David Novák a Pavel Doležal z pardubické společnost Fine Gusto

Vypadají spíše jako studenti práv, přitom David Novák (28) a Pavel Doležal (30) založili a úspěšně řídí firmu Fine...

Dredy, piercing nebo tetování. Omezuje výstřední zevnějšek kariéru?

Ilustrační snímek

Přijít na pohovor ve vytahaném tričku nebo s tetováním na viditelném místě je pro některé uchazeče normální. Může...

Další z rubriky

Stavební spoření versus hypotéka. Porovnali jsme výhody a nevýhody

Ilustrační snímek

Váháte mezi hypotékou a úvěrem ze stavebního spoření? Když je postavíte proti sobě, čeká vás tak trochu remízový zápas....

Čtyři důvody, proč neotálet s pořízením vlastního bydlení na hypotéku

Ilustrační snímek

V září loňského roku poskytly banky 9 153 hypotečních úvěrů. V říjnu pak loňských rekordních 10 590 hypoték. Tím však...

Zájem o hypotéky stoupá, rostou však i úrokové sazby

Ilustrační snímek

Úrokové sazby u hypotečních úvěrů znovu stouply. I letošní srpen potvrzuje dlouholetý trend, kdy zájem o hypotéky v...

Ruská tajga mizí. Prodali ji Číňanům

Ruská tajga mizí. Prodali ji Číňanům

Kurzy.cz Rusové žijící na Sibiři jsou vzteky bez sebe. Čínské státní firmy tu ve velkém těží tajgu. Stromy mizí takovým tempem, ...

Najdete na iDNES.cz