Kdo hradí povinné zálohy SVJ? Vlastník bytu nebo nájemce?

K prodeji bytu nepotřebujete souhlas spoluvlastníků a nejste ani povinni tuto skutečnost oznamovat výboru SVJ. Jako vlastník bytu ale máte řadu povinností. Na co při koupi bytu nezapomenout, přibližuje advokát Pavel Nastis.
ilustrační snímek

ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Pojďme nejprve k dotazu čtenáře. Josef Bartoníček si letos v lednu koupil byt. Stěhoval se ale až 1. března, protože do konce února byt užívala nájemkyně, se kterou měl předchozí vlastník uzavřenou nájemní smlouvu. S ní pan Bartoníček sepsal i protokol o předání bytu, ve kterém je ujednání, že ona jako předávající novému vlastníkovi bytu poukáže na jeho účet „nájemné za únor“. Předepsané zálohy nakonec nájemkyně uhradila na účet společenství, a to jí platbu vrátilo. „Postupovalo společenství správně? Neměl být přeplatek vrácen mně jako vlastníkovi?“ ptá se pan Bartoníček.

„Příspěvek na správu domu a pozemku a zálohy na služby (to, co se laicky označuje nesprávně jako „nájemné“) je povinen platit vlastník bytu,“ vysvětluje advokát Pavel Nastis. Podle Občanského zákoníku platí, že věřitel je povinen přijmout plnění, které mu se souhlasem dlužníka nabídne třetí osoba. Z toho vyplývá, že SVJ by bylo povinno přijmout platbu od třetí osoby (tj. od nájemkyně) jedině tehdy, pokud by k tomu mělo souhlas pana Bartoníčka, což ale evidentně nemělo.

„Společenství postupovalo správně, když tuto platbu nepřijalo a vrátilo ji nájemkyni zpět (pokud by tak neučinilo, tak by se bezdůvodně obohatilo na úkor nájemkyně). V tomto případě nejde o přeplatek na příspěvcích na správu a na zálohách, ale o vrácení bezdůvodného obohacení,“ upřesňuje advokát. Za únor je povinen zaplatit zálohy pan Bartoníček, protože on je vlastníkem bytové jednotky. Není přitom podstatné, zda byt užíval osobně nebo zda tam bydlela nájemkyně.

Přiznání k dani z nemovitosti

A ještě jeden dotaz má pan Bartoníček: „Kupní smlouvu jsme sepsali 15. 12. 2000, podle výpisu z katastru jsem vlastníkem od 20. 1. 2021, jak to bude s placením daní?“

„Daň z nemovitých věcí pro příslušný rok platí poplatníci, zapsaní v katastru jako majitelé nemovitosti k 1. lednu příslušného roku. Pokud tedy čtenář koupil nemovitost v průběhu ledna 2021, musí podat přiznání k dani z nemovitostí věcí nejpozději do 31. ledna 2022,“ informuje daňová poradkyně Mazars Gabriela Ivanco.

Daňové přiznání se podává u místně příslušného správce daně, v jehož obvodu územní působnosti se nemovitá věc nachází. Pokud nedojde ke změně okolností rozhodných pro stanovení daně nebo ke změně v osobě poplatníka, daňové přiznání se podává jen jednou. Finanční správa každoročně rozesílá složenky pro placení daně, které jsou zpravidla doručovány nejpozději do 25. května. Daň je splatná nejpozději do 31. května.

„Daň z nemovitých věcí se skládá z daně z pozemků a z daně ze staveb. Výši daně z nemovitých věcí ovlivňuje např. u bytů nejenom jejich plocha v metrech čtverečních, ale i místní koeficienty. V jednotlivých městech v České republice se tedy platí odlišně vysoká daň z nemovitých věcí u dvou bytů se stejnou plochou. Příslušné místní koeficienty se mohou změnit. Aktuální výši místních koeficientů je možné dohledat na webových stránkách finanční správy,“ upřesňuje daňová poradkyně.

Na co nezapomenout při koupi bytu

1. Začněte na katastru

Před uzavřením kupní smlouvy se seznamte s výpisem z katastru nemovitostí. Z něj zjistíte, zda například bytová jednotka není zatížena věcným břemenem, zástavním právem apod.

2. Kupní smlouva je důležitá

Kupní smlouva musí být písemná, musí mít stanovené náležitosti, aby podle ní mohl katastrální úřad povolit vklad. Není dobré psát smlouvy podle ne vždy kvalitních vzorů, vyplatí se využít služeb advokáta. Sice to něco stojí, ale může vám to zachránit spoustu peněz. Přeci jen byt člověk nekupuje každý den.

3. Kupní cena v úschově

Kupní cenu je vhodné uhradit prostřednictvím úschovy u třetí osoby, a to z důvodu, že vlastnictví se nenabývá okamžikem uzavření kupní smlouvy, ale až vkladem do katastru nemovitostí. Úschova kupní ceny tedy chrání jak prodávajícího (prodávající ví, že jsou již peníze pro něj složené u třetí osoby) i kupujícího (kupující ví, že kdyby se nestal vlastníkem bytu, tak mu třetí osoba vrátí peníze z úschovy zpět).

Úschova může proběhnout u advokáta, notáře, realitní kanceláře nebo v bance (banky pro tyto účely zřizují účty nazvané např. jistotní účet, účet správy kupní ceny apod.). Advokáti, notáři a nyní již i realitní kanceláře jsou povinni mít uschované peněžní prostředky na oddělených bankovních účtech.

4. Kdy se stanu vlastníkem

V případě koupě jednotky se kupující stává vlastníkem vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu o povolení vkladu, a to s právními účinky k okamžiku, kdy návrh na povolení vkladu katastrálnímu úřadu došel. Přeloženo do jazyka českého – vlastníkem nemovitosti se stanete vkladem vlastnického práva do katastru, a to zpětně k okamžiku, kdy byl na katastrální úřad podán návrh na povolení vkladu vlastnického práva.

5. Povinnosti vůči SVJ

K prodeji bytové jednotky nepotřebujete souhlas SVJ, nejste ani povinni SVJ informovat o tom, že zamýšlíte prodat svůj byt nebo že jste jej prodal. Každý vlastník jednotky je ale povinen oznámit bez zbytečného odkladu osobě odpovědné za správu domu a pozemku své jméno, bydliště a počet osob, které budou mít v bytě domácnost. Stejně tak pokud chcete byt pronajímat, ničí souhlas nepotřebujete, jen musíte SVJ oznámit, kdo bude byt užívat.

Jako vlastník máte řadu dalších povinností, například platit příspěvky na správu domu a pozemku a zálohy na služby, řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí, oznámit předem případné stavební úpravy ve svém bytě apod.

6. Nezapomeňte na předávací protokol

Při předání bytu je určitě nutné sepsat předávací protokol a do něj zejména uvést čísla a stavy měřidel. Ty pak totiž slouží pro dodavatele služeb jako doklad, podle něhož provedou vyúčtování elektřiny, plynu apod.

Nejčtenější

Být nezávislý v penzi netáhne? Češi spoření DIP nerozumí, zůstává nevyužité

Čtyři z deseti Čechů nemají žádné informace o nejnovějším spoření na penzi známém pod zkratkou DIP. Skutečně dobře se v dlouhodobém investičním produktu orientuje jen minimum lidí, ukázal průzkum...

Ze začátku to v Česku nebyl paradise, říká Egypťan. Dnes vede úspěšnou firmu

Premium

I typická plážová love story může mít happy end. E-shop s egyptskou kosmetikou Nakupyzegypta.cz a mladý pár Simona Csesznoková a Sherif Hassan, kteří za ním stojí, jsou toho dokladem. Doma v Egyptě...

KVÍZ: Peníze světem vládnou. Jak se rodí a kdo je provádí životem? Otestujte znalosti

Českou korunu nosíme ve svých peněženkách už více než 30 let. Víte ale, jaké jsou základní formy peněz a jak vznikají a zanikají? Otestujte své znalosti v našem kvízu, který jsme pro vás připravili...

Z vesnické dílny se dostali až na Designblok do Jízdárny Pražského hradu

Rodinná firma Hrdina & České pískovce proslula stavbou venkovních kuchyní, dnes ale směřuje také do světa interiérového designu. Pískovec v jejich rukou doslova ukazuje zcela novou tvář. A materiál z...

Češi sní o dřívější penzi, navíc důstojné. Ale jdou na to špatně

Premium

Více než polovina Čechů chce do důchodu odejít nejpozději v 60 letech, což však může znamenat i 30 let života s omezeným příjmem. A na to se mnozí z nich připravují. Jenže nedostatečně. Často volí...

Z vesnické dílny se dostali až na Designblok do Jízdárny Pražského hradu

Rodinná firma Hrdina & České pískovce proslula stavbou venkovních kuchyní, dnes ale směřuje také do světa interiérového designu. Pískovec v jejich rukou doslova ukazuje zcela novou tvář. A materiál z...

19. července 2025

Češi sní o dřívější penzi, navíc důstojné. Ale jdou na to špatně

Premium

Více než polovina Čechů chce do důchodu odejít nejpozději v 60 letech, což však může znamenat i 30 let života s omezeným příjmem. A na to se mnozí z nich připravují. Jenže nedostatečně. Často volí...

18. července 2025

Aby po dovolené nepřišel šok. Při vykradení pomůže pojistka, má však své podmínky

Premium

Policejní statistiky hovoří jasně. Do bytů i rodinných domů se zloději nejčastěji vloupávají vstupními dveřmi, balkonem nebo oknem. Právě jejich zabezpečení by tak mělo být základem. A to i kvůli...

17. července 2025

Být nezávislý v penzi netáhne? Češi spoření DIP nerozumí, zůstává nevyužité

Čtyři z deseti Čechů nemají žádné informace o nejnovějším spoření na penzi známém pod zkratkou DIP. Skutečně dobře se v dlouhodobém investičním produktu orientuje jen minimum lidí, ukázal průzkum...

16. července 2025

Flexibilita práce neznamená jen „kdy a odkud“, zásadní je i „kolik hodin“

Česko se již delší dobu potýká s nedostatkem pracovní síly. Na vině však není jen nízká nezaměstnanost, ale také nízká flexibilita ze strany firem. Ne všichni totiž mohou či chtějí pracovat naplno....

15. července 2025

Rozvést se půjde od roku 2026 rychleji a snáz. Chystané novinky přibližuje advokátka

Od příštího roku by mělo dojít ke zjednodušení a také urychlení rozvodového řízení. Upraví se i péče o nezletilé děti po rozvodu. To vše díky novele občanského zákoníku, kterou na začátku července...

14. července 2025

KVÍZ: Peníze světem vládnou. Jak se rodí a kdo je provádí životem? Otestujte znalosti

Českou korunu nosíme ve svých peněženkách už více než 30 let. Víte ale, jaké jsou základní formy peněz a jak vznikají a zanikají? Otestujte své znalosti v našem kvízu, který jsme pro vás připravili...

vydáno 13. července 2025

Ze začátku to v Česku nebyl paradise, říká Egypťan. Dnes vede úspěšnou firmu

Premium

I typická plážová love story může mít happy end. E-shop s egyptskou kosmetikou Nakupyzegypta.cz a mladý pár Simona Csesznoková a Sherif Hassan, kteří za ním stojí, jsou toho dokladem. Doma v Egyptě...

12. července 2025

Víme, která stavební spořitelna zhodnotí vklady nejvíc. Spočítali jsme to za vás

Stavební spoření je u nás považováno za spořicí produkt, který při dodržení šestileté doby spoření přináší bezpečný, a přitom zajímavý výnos. Stavební spořitelny se však ve svých nabídkách liší....

11. července 2025

V Rumunsku mají lidé hlad po úspěchu, říká expert na expanzi firem

Finanční skupina Partners má v plánu expandovat a vydobýt si dobrou pozici nejen v Česku, ale i v Evropě. Vůbec nejsilnější je nyní v Rumunsku, kde nákupem další firmy posílila svoji pozici. O jaké...

10. července 2025

Hypotéky v průměru opět zdražily. Kdo má šanci dojednat si lepší sazby?

Začátek července přinesl zájemcům o hypotéku nečekané překvapení. Po dvou měsících poklesů hypotečních sazeb došlo k mírnému obratu. Začátkem července vzrostla průměrná nabídková sazba podle Swiss...

9. července 2025

Letní tábory pro děti nejsou levné. Víte, kdo vám může přispět nemalé částky?

I letos přispějí na letní tábor pro děti zdravotní pojišťovny, zaměstnavatelé, odbory a někdy i města a obce Nabídku podpor se vyplatí sledovat hlavně rodičům s více dětmi. Průměrná cena běžného...

8. července 2025
Nastavte si velikost písma, podle vašich preferencí.