Daň z nemovitých věcí a daňové přiznání
Z daňových povinností spojených s nabytím nemovitosti od loňského roku ubyla jednorázová daň z nabytí nemovitosti, která činila 4 procenta z kupní ceny bytu či domu. Dále ovšem zůstává povinnosti platit daň z nemovitých věcí, kterou platí každý, kdo je k 1. lednu daného roku evidován v katastru nemovitostí jako majitel nemovitosti.
„Daň z nemovitosti se skládá z daně z pozemku a daně ze staveb a jednotek. Daní se pozemky, budovy, inženýrské stavby a jednotky, které se nacházejí na území České republiky a jsou zapsané v katastru nemovitostí,“ popisuje Jan Boruta, jednatel společnosti FérMakléři.cz.
Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí se nepodává každý rok, ale vždy jen po nabytí nemovitosti a v případě, že se změní parametry dané nemovitosti. Tedy například když přistavíte další patro na domě, vyhloubíte pod domem sklep, postavíte garáž a podobně. Kdo letos nestihl kvůli pandemii (nemoc, karanténa) podat toto daňové přiznání do 1. února, může tak bez pokuty učinit nejpozději do 1. dubna 2021.
Daň z nemovitých věcí se platí samozřejmě každoročně, a to jednorázově do konce května, pokud vyčíslená daň nepřesahuje 5 000 korun. Pokud je daň vyšší, je možné ji uhradit ve dvou splátkách, z nichž první je splatná do konce května, druhá do konce listopadu.
Kdy lze odečíst úroky z hypotéky a do jaké výše
Řada lidí financuje pořízení vlastní nemovitosti hypotékou nebo úvěrem ze stavebního spoření. V takovém případě je možné odečíst zaplacené úroky od základu daně z příjmu, a to do určité maximální výše. K obstarání bytové potřeby dojde v okamžiku, kdy je návrh na vklad zapsán do katastru nemovitostí.
Daňové přiznání za rok 2020: využijte chytré interaktivní formuláře |
Při koupi nemovitosti do 31. prosince 2020 šlo uplatnit odpočet úroků z úvěru do výše 300 tisíc korun ročně, u pozdějších zápisů do katastru už je možné uplatňovat odpočet úroků v nové výši 150 tisíc korun ročně. Reálná částka, kterou si daňový poplatník může odečíst z daní, vždy závisí na konkrétním splátkovém kalendáři a ovlivňuje ji zejména zůstatek úvěru a výše úrokové sazby. Přesnou informaci o výši zaplacených úroků získáte vždy na začátku roku od své banky.
„Uplatnit úroky jako odečitatelnou položku ze základu daně však je možné pouze tehdy, pokud úvěr slouží k financování bytových potřeb. U nemovitosti sloužící k pronájmu či podnikání pak lze úroky uplatnit jako daňově uznatelný výdaj,“ upozorňuje David Eim, místopředseda představenstva Gepard Finance. „V případě hypotéky kolem pěti milionů korun sjednané koncem roku 2019 na 30 let s tehdejší úrokovou sazbou 2,39 procenta činí možná úspora na dani za rok 2020 až 17 730 korun. Předpokládáme, že na úrocích z takového úvěru člověk zaplatil zhruba 118 240 korun,“ vypočítává David Eim.
| Výše hypotéky | 2 700 000 Kč | 5 000 000 Kč |
|---|---|---|
| Úroková sazba | 2,39 % | 2,39 % |
| Zaplaceno na úrocích | 63 850 Kč | 118 240 Kč |
| Možná úspora na dani | 9 570 Kč | 17 730 Kč |
| Zdroj: výpočty Gepard Finance | ||
Jak se daní příjmy z pronájmu
Řada lidí si nyní pořizuje nemovitost nikoliv pro vlastní bydlení, ale na pronájem. Poptávka po bytech totiž tradičně převyšuje nabídku a pronajímání nemovitosti může přinášet slušný příjem. Ten je však třeba danit. V daňovém přiznání fyzických osob se příjem z pronájmu zdaňuje podle § 9 (příjem z nájmu) nebo podle § 7 (příjem ze samostatné výdělečné činnosti z ubytovacích služeb), přičemž příjem ze samostatné výdělečné činnosti podléhá také odvodům na sociální a zdravotní pojištění. Z příjmu podle § 9 se povinné pojistné neplatí.
Při započítávání příjmů z pronájmu si z vašich celkových příjmů můžete odečíst náklady za údržbu bytu. „Obdobně jako u odečtu nákladů u OSVČ lze volit mezi odečtem reálných nákladů – v tom případě si však musíte schovávat všechny potřebné účtenky třeba i několik let zpátky. Druhou možností je odečet paušálních nákladů ve výši 30 procent z příjmu, maximálně do výše 600 tisíc korun. I když je s uplatněním reálných nákladů spojená vyšší administrativa, můžete díky nim ušetřit až desítky tisíc. Do nákladů si totiž můžete zahrnout odpisy nemovitosti, paušál na auto a další náklady. A pozor, i když používáte paušální odečet nákladů, musíte si vést evidenci příjmů a případných pohledávek, vaše příjmy z pronájmu musí být prokazatelné,“ přibližuje Martin Březina ze společnosti UlovDomov.cz, která provozuje službu Ideální nájemce.
Mezi čisté příjmy z pronájmu se počítá pouze nájemné oproštěné od záloh na vodu, energie a podobně. „Proto je užitečné si v nájemní smlouvě jasně vymezit částku za nájemné a částku za zálohy,“ dodává Březina.
Zdanění příjmů z ubytovacích služeb
Jestliže máte pronajímanou nemovitost v obchodním majetku, jsou příjmy z pronájmu hodnoceny jako příjmy ze samostatné výdělečné činnosti z ubytovacích služeb a při jejich zdaňování se postupuje podle zmíněného § 7. Pro tento typ pronájmu je typické například to, že bývá poskytován na krátkou dobu, k ubytování jsou kromě dodávky vody, tepla, osvětlení a podobně poskytovány i další doplňkové služby, jako třeba úklid či výměna ložního prádla, nebo se jedná o ubytování za účelem dovolené, rekreace či krátkodobého pracovního pobytu.
Naproti tomu dlouhodobý pronájem, který zajišťuje bytovou potřebu nájemce a je poskytnutý bez doplňkových služeb se považuje za příjem z nájmu podle § 9. „Pokud má živnostník vedle příjmu ze samostatné výdělečné činnosti, která podléhá DPH, i pravidelný příjem z nájmu podle § 9, který je jinak od DPH osvobozen, musí počítat s tím, že i příjem z nájmu podle § 9 zákona o dani z příjmu se započítává do rozhodného milionového obratu pro povinnou registraci k DPH,“ upozorňuje Petr Drahoš ze společnosti Mazars.
Zdanění příjmů z prodeje nemovitosti
Daňové povinnosti se vážou nejen k nabytí či pronájmu nemovitosti, ale i jejímu prodeji. Prodej nemovitosti se daní sazbou 15 procent, a to jen v případě zisku. Tedy kladného rozdílu mezi cenou, za kterou jste nemovitost prodali, a cenou, za kterou jste ji dříve nabyli.
Existuje však několik případů, kdy jsou příjmy z prodeje nemovitosti od daně z příjmu osvobozeny. V prvé řadě to platí pro splnění takzvaného časového testu. To je času, který uplynul ode dne, kdy jste nemovitost sami nabyli, až do dne, kdy jste nemovitost pozbyli.
Pro nemovitosti nabyté před 1. lednem 2021 platí, že jsou osvobozeny od daně z příjmu již po 5 letech od koupě. Nemovitosti nabyté po tomto datu jsou osvobozeny od daně až po 10 a více letech. „Časový test se váže k nemovitostem, v nichž majitel nebydlel, a zjednodušeně řečeno říká, že jestliže mezi nabytím a prodejem nemovitosti uplynulo alespoň 5, případně 10 let, majitel daň z příjmu z prodeje nemovitosti neplatí,“ říká Jan Boruta.
Pokud jste nemovitost zdědili, započítává se do časového testu i doba, po kterou vlastnil nemovitost váš předchůdce. Ale pozor, pouze tehdy, když došlo k dědictví v přímé příbuzenské linii (prarodiče, rodiče, děti, vnoučata) a také od manžela či manželky.
Dále daň z prodeje nemovitosti nemusíte platit například ani tehdy, když jste v ní sami minimálně dva roky před prodejem bydleli. Daň z prodeje nemovitost se neplatí také v případě, že v prodávaném bytě či domě bydlíte a současně všechny peníze z prodeje použijete na uspokojení vlastní bytové potřeby, a to do jednoho roku od prodeje.
