Premium

Získejte všechny články
jen za 89 Kč/měsíc

Velké konstrukční problémy u novostavby kupující předem neodhalí

  12:12
Plánujete si koupit byt v novostavbě, ale vylekal vás případ luxusního bydlení Prague Marina. Koupě nemovitosti nemusí být sázkou v loterii, hodně věcí si lze pohlídat a dát si pozor již při výstavbě bytového domu. Všechno však prověřit nejde.
Hypotéky jsou aktuálně hůře dostupné a také dražší.

Hypotéky jsou aktuálně hůře dostupné a také dražší. | foto: MF DNES

V době stagnace realitního trhu se doporučuje kupovat již postavené byty. Výhodou je, že svůj nový domov již vidíte a nemusíte si jej pouze představovat nad krásnými vizualizacemi, které většinou zůstanou pouze na papíře. A také máte jistotu, že o vložené peníze nepřijdete. Projekt již stojí a developer postavil, co slíbil.

Problém ale může být právě v tom, že je již postaveno. V této fázi pak má kupující jen jednu možnost: obrátit se na firmy, které provádí hloubkovou inspekci nemovitosti a nechat si dům proklepnout; například firmy Bytecheck a Nemopas.

Inspektor projde kompletně celou novostavbu, a to včetně sklepů, garáží, chodeb, střechy, teras a balkonů. Odborníci odhalí vady, nedodělky a také vady skryté, zdokumentují poškození všech povrchů u zařizovacích prvků a překontrolují klientské změny. Společnosti používají specializované nástroje, mají přístroje na měření rovinnosti, vlhkoměry a v zimě mohou měřit také tepelné mosty termokamerou.

S inspektorem při koupi bytu nenaletíte

Koupě bytu či domu je pro většinu lidí největší investicí v životě. Málokdo však dokáže bez pomoci odhalit chyby, které prodávající šikovně zamaskoval. Řešením je návštěva nemovitosti s odborníkem, který vaše vyhlédnuté bydlení pořádně proklepne.

Měření tepelných úniků

Měření vzduchotěsnosti

Měření prohnutí stropní desky

Zároveň po dokončení všech případných oprav navštíví nemovitost ještě jednou, aby vše překontrolovali. Na základě zjištění vystaví doklad, samozřejmě se zárukou. Až poté může kupující byt převzít.

Ale pozor, ani firmy, které tyto inspekce provádí, nemají šanci zkontrolovat vše, například statiku. "Pokud je již bytový dům postavený, muselo by se opět vše přepočítat a udělat statické výpočty, což je velmi nákladné," říká hlavní inspektor společnosti Bytecheck Pavel Štáf.

"Je samozřejmě možné si u statika vyžádat oponenturu statického posudku, ale náklady by vyšly na desítky tisíc." Je ovšem otázka, zda by se to u několikamilionové investice přece jen nevyplatilo.

V případě, že kupujete byt, který ještě není postavený, máte přece jen jednu výhodu. Můžete se s developerem domluvit na svém vlastním stavebním dozoru. To vám ušetří čas při převzetí bytu a ušetříte si nepříjemné reklamace.

Informace pro kupující

záruka u novostaveb trvá standardně dva roky, většinou však pět let

za statiku účastníci ručí po celou dobu životnosti stavby

když je dům ve výstavbě, najměte si stavební dozor a jednotlivé etapy kontrolujte

než převezmete byt, projděte celý dům od sklepů po střechu s odborným inspektorem

Pokud vám firma vyjde vstříc, bude váš stavební dozor vyškolený a na stavbu bude v jednotlivých etapách docházet a vše postupně kontrolovat. Jde ale o vstřícný krok developera.

Kdyby každý majitel bytu měl svůj stavební dozor, stavba by se dost protáhla. Developer má časové schéma, které chce dodržet, je tedy možné, že vás i se stavebním dozorem pustí do bytu až na závěr, kdy už jsou na zemi podlahy.

Než začnete o koupi uvažovat, je nutné si prověřit developera a stavební firmu, soustředit se na jejich pověst a reference.

Hodně věcí řeší kupní smlouva

Dalším krokem je smluvní vztah mezi prodávajícím a kupujícím. "Samotná kupní smlouva může obsahovat úpravy standardních záručních podmínek dle obchodního, respektive občanského zákoníku, jako například prodloužení zákonné záruční doby, stanovení sankcí, náhradu škody, zádržné, náhradní plnění, jednodušší procesy pro uplatnění a vypořádání atd. V každém případě se vyplatí při podezření majitele na poruchy stavby od počátku spolupracovat v těsné součinnosti majitel-právník-znalec," radí hlavní inspektor společnosti Nemopas Jan Matička.

Značné ulehčení situace pro majitele nemovitosti s poruchou nastává, pokud má k dispozici kompletní projektovou dokumentaci ve stupni pro provedení stavby (nikoliv pouze ve stupni pro stavební povolení).

Může se hodit

Uvažujete o koupi bytu v novostavbě? Vybírejte na Reality.iDNES.cz.

"Smlouva by měla být doplněná o dokumentaci skutečného provedení stavby, potvrzenou prodávajícím (náležitosti takové dokumentace definuje vyhl. 499/2006 Sb.). Toto se obvykle zanedbává, v některých případech dokonce prodávající odmítají takovou dokumentaci předat z obav před reklamacemi v záruční době," varuje Matička.

Kupující musí udělat tři kroky

  • První krok: vyřešené financování nemovitosti
  • Druhý krok: s právníkem překontrolovat
    - obsah veškerých smluv a připomínkovat je tak, aby byl smluvní vztah s prodávajícím vyvážený a bez rizik pro kupujícího (nastavení zádržného, jednoduše uplatnitelných sankcí za neplnění povinností, záruk, atp.).
  • Třetí krok: technický
    - získat projektovou dokumentaci ve stupni pro provedení stavby (ne pouze pro stavební povolení), doplněnou o dokumentaci skutečného provedení stavby v případě změn v průběhu stavby, potvrzenou prodávajícím. S tímto podkladem pak za pomoci stavebního odborníka provést prohlídku stavby.

Kontroluje se:
- soulad s projektovou dokumentací (respektivě kupní smlouvou, jíž má být dokumentace přílohou),
- projevy statických poruch (nadměrné deformace, trhliny),
- stav izolačních konstrukcí (podsklepené části, obvodové stěny a výplně otvorů, střechy, terasy, balkony, lodžie),
- technických zařízení budovy (instalace vody, kanalizace, elektřiny, plynu, topení),
- stav povrchových úprav (omítky, nátěry, malby, dlažby, obklady, podlahoviny),
- vyhovující hygienický stav, bezpečnost při provozu a požární bezpečnost (například riziko výskytu plísní, stav zábradlí, předepsané požárně-technické vlastnosti konstrukcí a zařízení),
- stav ochrany před nadměrným hlukem (z provozu v exteriéru, ze sousedních bytů a společných prostor),
- energetická náročnost

Pokud chce zájemce koupit novostavbu až hotovou od developera, obvykle proces samotné výstavby neřeší. Developer samozřejmě zadává výkon technického dozoru. Záleží pak na míře solidnosti developera, do jaké míry má skutečný zájem na kvalitním provedení stavby, primárním cílem je vždy zisk.

"Zájemce o nemovitost si teoreticky může prosadit svého technického dozorce u developera. Tento požadavek by měl být vznesen před podpisem smlouvy s developerem, kdy je developer pod vidinou získání klienta ochotnější ústupkům," dodává Matička.

Technický dozor zájemce by měl mít jasně smluvně definovaný mandát pro výkon činnosti a kompetence, aby jeho zjištění a návrhy bylo reálné prosazovat. Pokud mu toto nebude umožněno, měl by před převzetím nemovitost zkontrolovat stavebním odborníkem.

Za statiku domu ručí firmy po celou dobu životnosti stavby

Postavené byty mají záruční dobu minimálně dva roky, ale dnes je již standard pět let. Za statiku ovšem všichni zainteresovaní ručí po celou dobu životnosti stavby. 

Poslední dobou se ale statici do spolupráce s developerskými firmami nehrnou a velmi neradi pro ně pracují. Bojí se, že stavební firma výpočet či další kroky nedodrží, ale oni jsou přesto pod stavbou podepsaní. 

"Statika si může stavební firma vyžádat při kontrolních dnech, kdy potřebuje něco prověřit. Jinak většinou statik na stavbu pravidelně nedochází. Do smlouvy si ale může dát podmínku autorského dozoru díla, případně nedostatky zapsat do stavebního deníku," vysvětluje Pavel Štáf.

Všechno ale ověřit nemůže. Sice má k dispozici produktové listy a schvaluje podrobnou dílenskou dokumentaci, kterou připravuje výrobce dodávaného materiálu, ale jaký materiál se nakonec na stavbu dostane, to už neovlivní.

  • Nejčtenější

Hotovo za týden, spotřeba energií téměř nulová. Korkový dům umí

Korek je perfektní přírodní izolační materiál. V našich podmínkách jej chápeme spíše jako účinnou bariéru proti chladu. Zrovna tak ovšem dokáže odstínit i nevlídné horko. A právě proto jej využili ve...

31. října 2024

Rodina se synem a psem má pohodové bydlení na 35 metrech čtverečních

Rodina se z okresního města přestěhovala do Prahy. Důvod? Lepší platy, dobrá škola pro syna a šance na kariéru. Prodali malý domeček, kde dosud bydleli a koupili nový byt s předzahrádkou.

4. listopadu 2024

Báli se sterilní bílé a nudy, byt jim zaplnily pastelové barvy a obliny

Nebývá zvykem, aby architekt jásal nad „polotovarem“, který představuje byt v developerské novostavbě. Často musí řešit hodně změn, aby byl klient s konečnou podobou interiéru spokojený. Jenže mnohé...

5. listopadu 2024

Dítě sousedů běhá, dupe, křičí. Dospělí ječí, ať neřve. Nedá se to vydržet

Premium

Sousedé nad námi mají malou dceru a psa. Každý náš den začíná stejně. Školačka vstane v půl sedmé a běhá, dupe, křičí na psa. Do toho soused na dítě řve, ať je potichu. Je to na zbláznění, popisuje...

1. listopadu 2024

Starý dům skvěle zrekonstruoval, dětem dopřál vlastní domek na zahradě

Prvorepubliková vilka v pražských Vokovicích prošla za sto let dvakrát proměnou a dočkala se moderního komfortu v autentických kulisách. Majitel architekt Marek Pavlas je autorem rekonstrukce,...

2. listopadu 2024

Art deco podle Vondráka. Kotěrův žák vytvořil v Bubenči a Dejvicích pozoruhodné činžáky

Dnes se podíváme na Prahu 6. V tomto pražském obvodě totiž působil architekt Jaroslav Vondrák, který ho vyzdobil množstvím zajímavých staveb. Dnešní téma: art deco.

7. listopadu 2024

Moderátor Vaňura proměnil dům ve studio. Natáčí v něm kriminální pořady

Moderátor, scenárista, režisér a dokumentarista Mirek Vaňura vlastní dům ve svém rodném Hradci Králové. K městu má silný vztah, proto v něm rád žije dodnes. Svou nemovitost zařídil tak, aby plně...

7. listopadu 2024

Bydlení v novém mrakodrapu nabízí vše: krásný výhled, garáže i bazén

Mrakodrapy, či spíše důvody, proč se staví, se mění. Kanceláře už tolik nelákají. Architektonické studio Jahn tak oslavilo nedávno otevření 1000M, nejnovější chicagské výškové budovy pro luxusní...

7. listopadu 2024

Pozemek koupili v dražbě. Dům v Soběslavi postavili sami a neměnili by

Ještě před narozením našeho prvního dítěte jsme se rozhodli, že se chceme z Prahy přestěhovat zpět do Jihočeského kraje, odkud oba pocházíme. Když jsme se dozvěděli o dražbě stavebních pozemků v...

6. listopadu 2024

Pronájem, Pokoj pro dvě osoby
Pronájem, Pokoj pro dvě osoby

Mikuláškovo náměstí, Brno - Starý Lískovec
11 400 Kč/měsíc

Nenávidím vás všechny! Hollywood je v šoku z Trumpova vítězství

Šok, zlost, zklamání a smutek. Tak se dá shrnout reakce Hollywoodu a amerických tvůrců na vítězství Donalda Trumpa v...

Nejvzdálenější lidský objekt ve vesmíru zavolal linkou nepoužitou od roku 1981

Sonda Voyager letí vesmírným prostorem už 47 let a již mnohonásobně překonala původní plány. Je tak nasnadě, že se...

Petra Bučková se svlékla v seriálu Sex O’Clock. Prsa už někdy viděl každý, říká

Petra Bučková a její herecký kolega Václav Vašák se společně odvázali ve vášnivé scéně prvního dílu druhé řady seriálu...

Emily Atacková hraje nahá tenis. Cítím se víc sexy, než kdy dřív, říká

Emily Atacková (34) si získala mnoho nových sledujících na sociálních sítích poté, co v jedné ze scén nového seriálu...

Konec jsem nečekala. Asi byl nevyhnutelný, říká Anna K. o rozchodu po 27 letech

Zpěvačka Anna K. (59) promluvila o nečekaném rozchodu s dlouholetým životním i hudebním partnerem Tomášem Varteckým...