Kdo kupuje byt či dům, jde často jako ovce na porážku, tvrdí odborníci

Ceny bytů i domů klesají, jenže jejich kvalita často nebývá příliš vysoká, dokonce i u novostaveb. Laik bohužel spoustu věcí nepozná nebo podcení, přitom "otestovat si" nemovitost lze předem s odborníky.

Vyzkoušeli jsme si na konkrétním bytě, jak funguje Bytecheck, projekt, který pomáhá zjistit skutečný stav nemovitosti před koupí. Inspektoři potenciálního kupce upozorní na vady či případně poruchy a nedodělky, navíc mu navrhnou možnosti oprav včetně toho, na kolik přijdou různé varianty odstranění zjištěných závad.

Zájemce o nemovitost se pak může rozhodnout, zda se i přes zjištěné závady do koupě opravdu pustí. Má v ruce odborný posudek se závadami i náklady na jejich odstranění. Může tak prodávajícího postavit před návrh: koupím, ale žádám slevu ve výši, jež pokryje náklady na odstranění závad.

Dohoda je samozřejmě na obou. I kdyby se nedomohl slevy, pokud ví zájemce předem, kolik bude muset zaplatit za opravy, může si lépe rozmyslet postup rekonstrukce. Nebo od koupě ustoupit.

"Prodávající často vodí kupce jako ovce na porážku," tvrdí Ing. Pavel Štáf, inspektor projektu Bytecheck. Jeho kolega, Ing. arch. Peter Mosio, přidává zkušenost ze zahraničí. "Třeba ve Spojených státech se kupuje víc než 90 procent nemovitostí kontrolovaně, tedy s nezávislou inspekcí. Podobně k prodeji nemovitostí přistupuje i řada států v Evropě. V tuzemsku se lidé spoléhají stále příliš jen na sebe nebo na kamaráda, který třeba ale rozumí jen vytápění."

Panelák je o lokalitě

Pro otestování, jak vypadá zjištění skutečného stavu nemovitosti v praxi, vybrala redakce pro inspektory byt 3 + kk o ploše 60 m² v třípodlažním panelovém domě ze 70. let na okraji Prahy 11. Ačkoliv jde o panelák, vytápění zde není centrální, ale pomocí plynového kotle umístěného v samostatné komoře v chodbě bytu. Byt je ve druhém podlaží, ze čtyř oken byla vyměněna za nová plastová pouze dvě.

Kontrole se nevyhnul ani kuchyňský kout, jeho velkou předností je okno, bohužel ještě původní.

Navrhovaná cena byla původně 2 450 000 korun, po dohodě došlo ke snížení na 2 250 000 korun. Inspektoři na závěr konstatovali, že rodina mohla žádat slevu dalších přibližně 120 tisíc korun na nezbytné opravy.

Zpráva, která má 19 stran, přesně popisuje stav bytu, jeho závady i návrhy, jak je lze odstranit. Náklady na základní rekonstrukci odhadují inspektoři na 300 000 korun, samozřejmě bez kuchyňské linky a spotřebičů.

"Za staré PVC vám nikdo cenu nezlevní, ale je zde řada závažných nedostatků, například špatně osazená nová okna, kde vznikl tepelný most s nadlimitním únikem tepla, a mnoho dalších. U paneláků se však na prvním místě hodnotí lokalita a dům," upozornil nového majitele architekt Mosio.

Aby učinili zadost potřebě odvětrání komory s plynovým kotlem, "vylepšili" majitelé dveře plastovými mřížkami.

Byť jde o byt v panelovém domě, vytápění je řešeno starým plynovým kotlem Mora.

Předchozí majitelé měli pračku v koupelně, tu chce nový majitel umístit do komory s kotlem.

Za nejdůležitější pro rekonstrukci vybrali inspektoři pět oblastí:

1. opravu netěsnosti oken, 2. vyrovnání podlah, 3. sanaci trhlin v omítkách, 4. provedení soklu lodžie, 5. výměnu zkorodovaných otopných těles a vodovodních potrubí.

Už dnes jsou zárubně majiteli na výšku těsné, nová podlaha a obložková zárubeň by snížily průchod minimálně o pět centimetrů.

Řada věcí bude jinak. Dražší

Mladý pár s rekonstrukcí bytu počítal: chtěl vyměnit zdroj užitkové a topné vody, spojit WC a koupelnu, v předsíni vytvořit šatnu, položit nové podlahy, vymalovat a provést částečnou rekonstrukci elektrických rozvodů, které byly provedeny hliníkovou kabeláží. S novými v mědi počítali v kuchyňském koutě, v pokojích s výměnou rozvodů nikoli. Důvod? Finance.

To jim inspektoři ale důrazně vymluvili, upozornili je však, že není nutné sekat v panelech, rozvody lze vést i pod parketami, s nimiž rodina počítá. "U starých elektrických vedení nikdy nevíte, co vás potká. Třeba k lustru mohou vést dráty od souseda, ten si může přivrtávat práh v bytě a 'napíchne' se na váš drát," popisují inspektoři "veselé historky" z panelákových bytů. 

I další představy mladých majitelů inspektoři poněkud zredukovali. Upozornili na stále platný stavební zákon, který nedovoluje spojit WC a koupelnu v bytech s více než dvěma místnostmi. Upozornili na velké odchylky v rovinnosti podlah. Zatímco norma připouští odchylku dva milimetry, v obývacím pokoji to bylo 10 milimetrů. Náklady na vyrovnání podlah v celém bytě odhadl Pavel Štáf přibližně na 26 tisíc.

Jenže s vyrovnáním podlah přichází i další problém. Protože PVC je nalepené přímo na betonu (doporučeno je jeho stržení), následné vyrovnání nerovností a položení parket z masivního dřeva (tloušťka 25 mm) sníží světlou výšku místnosti přibližně o tři centimetry.

I na lodžii se našlo hned několik závad.

Jedna ze stěn byla z hobry, za ní je totiž panel sousedící s chodbou domu.

Na podlaze našli inspektoři doslova "lavory".

Kombinace obložkové zárubně a snížené výšky pokoje by pak ještě snížila světlou výšku dveří. Ty už teď neodpovídají normě, místo 1 970 mm mají pouze 1 910, maximálně 1 930 mm. Majitel by se musel při procházení dveřmi poměrně hodně shýbat, navíc by hrozilo i to, že dveřmi se světlou výškou kolem 184 až 185 cm neprojde větší kus nábytku.

Může se hodit

Sháníte vlastní bydlení? Z široké nabídky bytů na Reality.iDNES.cz si určitě vyberete.

Náprava bude finančně "bolet": zárubně bude nutné vyřezat, nové dveře a zárubně zaměřit až po instalaci podlahové krytiny. "Kvůli konstrukci paneláků se dveře snížily, do té doby byl standard 2 100 i 2 200 milimetrů," vysvětluje architekt Mosio.

Majitelé také přehlédli, že jedna ze stěn v pokoji je zakryta pouze hobrou, která měla sloužit jako hluková a tepelná izolace stěny. Ta totiž sousedí s chodbou domu. Předchozí majitel polepil hobru dřevovláknitou tapetou, proto si hobry nikdo nevšiml.

Místo hobry doporučili inspektoři sádrokarton, při ploše kolem šesti metrů čtverečních opět další výdaj pár tisíc. Hobra je již degradovaná a praská, jejímu odstranění a náhradě sádrokartonem se majitelé patrně nevyhnou.

Radiátory už rez poškodila.

Podlahová konstrukce obývacího pokoje a s ním sousedící místnosti je zase trvale ochlazována z odvětrávaných garáží, spodní podlahová deska by měla být opatřena tepelnou izolací. Neboli stropy garáží by se měly zateplit. Ani s tímto výdajem (odhad je osm tisíc) mladý pár nepočítal.

Chyby a pasti

Zkušenosti inspektorů hovoří jak o chybách kupujících, tak o drobných "přehlédnutích", kterých se s oblibou dopouštějí zase prodávající. 

Jaké chyby lidé nejčastěji přehlédnou:
- u starších bytů určených k rekonstrukci se často přehlížejí trhliny v omítkách nosných zdí, jenže ty lze odstranit jen s řádně navýšeným rozpočtem
- podceňují se podomácku rozšířené elektroinstalace v havarijním stavu
- lidé si nedávají pozor na technické podmínky bydlení jako takového: hluk z ostatních bytů, často vytopená koupelna od sousedů
- u novostaveb jsou to nerovnosti a poškození podlah a omítek, špatně fungující nebo připevněné zásuvky a vypínače, stává se často, že vypadává například jištění při montážích interiérů, pak se shání rychle někdo, kdo to opraví
- ignoruje se kontrola pravoúhlostí stěn, ta pak zlobí hlavně při montáži kuchyňských linek.

Ani rovinnost zdí neodpovídá...

Co prodávající nejvíce skrývají:
-  funkce technického vybavení bytu: vytápění je možné například zapnout  a vypnout, ale těžko regulovat
- jiskřící zásuvky lze odhalit jen tehdy, když se zatíží odběrem
- u novostaveb jsou to systémové vady většího rozsahu, stejné pro všechny byty nebo domy: místa bez tepelných izolací představují riziko tvorby vlhkosti v zimě, úzká schodiště, rozpory s vyhláškami, nesoulady ploch...

- typický zádrhel u nových bytů, který si málokdo uvědomí: na podlahách bývají často silná poškození od obuvi dělníků
- nedodržuje se dostatečně velký prostor pro nastěhování nábytku nebo pračky, pouhá obkladová lišta vám dokáže znemožnit její usazení.

Občas objeví inspektoři i "malý poklad". "Stalo se nám, že jsme při kontrole zjistili, že klient má v bytě pod střechou instalovaný úložný prostor o velikosti osm metrů čtverečních, o němž vůbec nevěděl a mohl jej využívat," vzpomíná Pavel Štáf.

Projekt Bytecheck je placená služba, za kontrolu menšího bytu, například dvougarsonky, počítejte přibližně s částkou kolem čtyř tisíc korun.

Koupelna a WC byly sice vyzděné už od počátku, ale morální životnost už dávno "skončila".

Inspektoři

Ing. Pavel Štáf
*1981, absolvent Fakulty stavební VUT v Brně, získal cenu ČKAIT za diplomovou práci (1. místo), Cenu děkana za diplomovou práci. Člen České rady pro šetrné stavění (Studium pro dosaženi USGBC LEEDR Accredited Professional).

V letech 2007 až 2009 pracoval u společnosti Benoy Ltd. v Londýně jako projektant/technický koordinátor na projektu Ferrari World Abu Dhabi, UAE - Nákupní centrum a krytý zábavní park, 240 000 m², rozpočet 45 mld. Kč.

I v Česku pracoval jako samostatný projektant na řadě velkých projektů a optimalizaci rozpočtu staveb, věnuje se kontrole dodržování finančních a zákonných podmínek při změnách projektů, jednání s investory a partnery při změnách rozpočtu a optimalizaci návrhů.

O roku 2011 pracuje také jako hlavní inspektor projektu Bytecheck.

Ing. arch. Peter Mosio
*1980, absolvent Fakulty architektury VUT v Brně, zahraniční stáž 2003 až 2004 na l'Ecolé d'Architecture de la Bretagne v Rennes ve Francii.

Má za sebou řadu samostatných projektů a realizací, od bytových interiérů, rodinných i bytových domů až po kanceláře. Pracoval v několika architektonických studiích (např. MS architekti, Cuboid, Archdesign), nyní samostatná praxe, hlavní inspektor nemovitostí (Bytecheck).