Pondělí 27. září 2021, svátek má Jonáš
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Pondělí 27. září 2021 Jonáš

Prodáváte nemovitost? Poradíme vám, jak ušetřit na dani z převodu

  1:00
Prodáte starší domek horko těžko za 1,8 milionu. Znalec však cenu stanoví na tři miliony. Daň z převodu nemovitosti se díky tomu vyšplhá na 90 tisíc. Krize zahýbala s cenami realit, ale odhadů jako by se to netýkalo. Bránit se lze jediným způsobem. Předem si pozvat odborníka, který provede inspekci budovy.
Chystáte se prodat starší dům? Neplaťte daň z převodu nemovitosti vyšší, než musíte.

Chystáte se prodat starší dům? Neplaťte daň z převodu nemovitosti vyšší, než musíte. | foto: Profimedia.cz

Ocenění vašeho rodinného domu je otázkou mnoha vzorců, tabulek, koeficientů a závisí i na vlastním uvážení a odhadu znalce. Znalec v oboru oceňování nemovitostí nemusí ale být vždy stavebním odborníkem a může v dobré víře vyhodnotit stav vašeho domu příznivěji, než jaký ve skutečnosti je. V důsledku toho bude cena zjištěná znalcem vyšší a i vy zaplatíte vyšší daň z převodu nemovitosti. Za každý milion z ceny nemovitosti je daň 30 tisíc korun.

Může se také stát, že znalec nevyhodnotí správně konstrukci domu, například střechu, kanalizaci či vlhnoucí suterén, které vyžadují kompletní rekonstrukci.

Zákony

  • Zákon č.357/1992 Sb. o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí 
  • Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku
  • Vyhláška č. 540/2002 Sb. o oceňování majetku

To lze ve znaleckém posudku zohlednit při výpočtu opotřebení stavby, případně v určitých případech i při stanovení koeficientu prodejnosti.

Je-li stavba běžně udržovaná, neprošla zásadní rekonstrukcí či dostavbou, používá se pro opotřebení stavby metoda lineární, kdy za každý rok životnosti stavby se odečítá jedno procento opotřebení.

Mnohem vyšší opotřebení stavby obvykle vychází při použití metody analytické, při které se zohledňuje stáří a opotřebení jednotlivých konstrukcí a částí stavby. Tato metoda se použije právě i v případě, stojí-li dům před, byť jen částečnou, rekonstrukcí.

Na následujících příkladech si ukážeme, jak se může lišit cena nemovitosti zjištěná dle zákona při použití lineární metody opotřebení a při použití podrobné analytické metody se zohledněním nutné rekonstrukce, v tomto případě střechy. Pro účely tohoto porovnání budeme hodnotit standardní rodinný dům v Brně postavený před 25 lety, běžně udržovaný, dosud bez zásadních úprav.

Může se hodit

Prodáváte svoji nemovitost? Vložte si inzerát na Reality.iDNES.cz a zájemci se jen pohrnou.

Příklad 1 - opotřebení stanoveno lineární metodou na hodnotu 25 procent, není předpoklad zásadní rekonstrukce.

Příklad 2 - nutná rekonstrukce střechy z důvodu biologické degradace krovu. Výše opotřebení stanovena analytickou metodou s odborným odhadem stavu jednotlivých konstrukcí domu a se zohledněním dosažení stoprocentní životnosti střechy a souvisejících konstrukcí.

Porovnejte lineární a analytickou metodu odhadu
Příklad 1Příklad 2
Základní cena upravená4 560 Kč/m³4 560 Kč/m³
Obestavěný prostor objektu1 205 m³1 205 m³
Výchozí cena5 494 800 Kč5 494 800 Kč
Hodnota opotřebení25 %42 %
Odpočet na opotřebení-1 373 700 Kč-2 307 816 Kč
Koeficient prodejnosti1,3841,384
Cena objektu dle zákona5 703 602 Kč4 410 786 Kč
Daň z převodu nemovitosti (3%)171 108 Kč132 324 Kč
Zdroj: Nemopas

Z uvedeného porovnání vyplývá, že prodávající v příkladu 1 bude muset zaplatit na dani z převodu nemovitosti téměř o 40 tisíc korun víc než v příkladu 2. A to jen proto, že znalec při prohlídce domu neodhalil nevyhovující stav krovu a použil pro výpočet opotřebení lineární metodu. Tento rozdíl by měl být od roku 2013 ještě vyšší, protože bude daň z převodu nemovitosti zvýšena na čtyři procenta.

Nechcete-li platit na dani víc, než musíte, nechte si nejprve provést profesionální inspekci stavu prodávané nemovitosti a výstup z inspekce předejte znalci provádějícímu ocenění vašeho domu jako podklad. Cena inspekce bude v každém případě několikanásobně nižší než rozdíl ve výši daně z převodu nemovitosti v uvedených příkladech.

Nejste spokojeni? Vyměňte znalce

V posledních letech se často stává, že cena zjištěná ve znaleckém posudku výrazně překročí realizovanou kupní cenu. "Metodika pro stanovení ceny zjištěné nemá ve většině případů příliš mnoho společného s trhem nemovitostí a jeho současným propadem," tvrdí Pavel Štáf ze společnosti Bytecheck.

"Je zkrátka rozdíl, jestli prodáváte byt například u kravína a obec snížila v této lokalitě ceny pozemků. Pak je tržní cena samozřejmě jiná než dle tabulek a koeficientů ministerstva financí." 

Vypracovaný protokol od zkušeného inspektora, který vaši nemovitost před návštěvou znalce prověří, může majiteli nemovitosti pomoc. Klacky pod nohy mu ale hází vyhláška o oceňování majetku, která míru posuzování reálného technického stavu reguluje.

Pokud není prodávající se znalcem spokojený, může ho vyměnit, ale všichni pracují podle zákona a tím se také řídí. Znalci by manipulováním posudků riskovali odebrání razítka. "Stalo se také, že za novým majitelem přišel pracovník finančního úřadu a chtěl vidět reálný stav nemovitosti, protože se mu zdál výsledek posudku podezřelý," říká Pavel Štáf.

Pozor na záměnu znaleckého posudku za odhad nemovitosti. Odhad požaduje banka při žádosti o hypotéku na danou nemovitost a tento odhad se většinou blíží ceně tržní. Banka se zajímá o to, za jakou cenu by se dala nemovitost prodat.

Znalecký posudek, který je nutný pro podání daně z převodu nemovitostí, se ale může od tržní ceny značně lišit. Řídí se totiž vyhláškou z roku 2002 a posuzuje ji ze stavebního hlediska a zkoumá její stav. Nezajímá ho okolí stavby, ani atraktivita lokality.  

Daň z převodu nemovitostí dnes a v roce 2014

Nyní se daň z převodu nemovitostí ve výši tří procent (čtyři procenta od roku 2013) vypočítává vždy z vyšší ceny, buď prodejní nebo odhadní. Zaplatit daň je dle zákona povinností prodávajícího. Pokud ovšem daň nezaplatí, vyzve finanční úřad k úhradě kupujícího.

Vy sami můžete po dohodě s kupujícím ovlivnit pouze výši prodejní ceny, ne však již cenu stanovenou dle zákona. Tu určuje znalec formou znaleckého posudku o ceně nemovitosti a tento doklad je součástí daně z převodu nemovitostí. O znalecký posudek na nemovitost žádá prodávající soudního znalce.  

Od roku 2014 by se mohla situace změnit. Daň z převodu by platil nově kupující a u některých nemovitostí by nebylo nutné pořizovat znalecké posudky. Ten by se vypracovával pouze v případě, kdy by měl finanční úřad pochybnosti, že částka se od obvyklé ceny liší více než o třetinu. Znalecké posudky by se vypracovávaly předem pouze v případě pozemků a budov určených pro podnikání. Uvedené změny ministerstvo financí zatím připravuje.

Autoři:
  • Nejčtenější

Anife Vyskočilová má chatu v Suchdole s krásným výhledem na Prahu

Vzpomínáte si na poslední díl seriálu Sanitka, natočený podle skutečné události, kde na zahrádkářskou kolonii v...

„Jižák“ slaví 45 let. Největší betonové město vyrostlo na perfektním místě

Kdo tohle mohl navrhnout? Byl při smyslech? Tak se ptali první obyvatelé pražského Jižního Města, když bezcílně...

Přál si obývací kuchyni pro pořádného chlapa. Sen mu splnil kamarád

Aleš je grafický designér, s rodinou bydlí v Praze a pánskou zašívárnu si pořídil v rodné Ostravě. V rekonstruovaném...

Nový luxusní byt museli nechat předělat, hlavně kvůli dispozici

„V“ jako písmeno tvaru postaveného domu, ale také třeba jako věž. Novému bytu v atraktivním prostředí developerského...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Chata, přestavba a novostavba od architektů, kteří hledají nové cesty

Studio New Work sídlí v Brně, ač jeho hlavní postava, architekt Svatopluk Sládeček, pochází ze Zlína a fakultu...

Mizejí už i chodníky. Ústecké ghetto se vymyká, čeká ho nový režim

Premium Ve čtvrti Mojžíř v Ústí nad Labem, která se za dvacet let změnila ze solidního sídliště v ghetto, nastane nový režim....

Zabaveno. Policie hon na Savova nevzdává, vzala mu nemovitosti a sto milionů

Premium Kontroverzní podnikatel František Savov je už sedm let obviněn v případu obřích daňových úniků a zhruba stejnou dobu se...

Vlak do Chorvatska klidně zruším, pokud problémy s ním neustanou, tvrdí Jančura

Premium Skupina Student Agency se během léta zvedla z covidového dna, přesto za sebou táhne půlmiliardový účet a chybí jí i...

  • Další z rubriky

Náš kocour miluje kapotu sousedova auta. Schyluje se k bitvě

Premium Bydlíme v rodinném domě s kocourem, který si oblíbil příjemně teplou kapotu sousedova auta. Jakmile zaparkuje, už se na...

Domy v Česku s geniem loci slibují nádherné bydlení a jsou na prodej

V České republice se prodávají mlýny, usedlosti i zámky, ke kterým patří vždy velký pozemek a parádní genius loci....

Zpěvák z Gott revival bydlí celý život v Bučovicích. Moravu neopustí

Celý život v jedné obci? Pro někoho nemyslitelné, ale pro zpěváka Josefa Boudu, frontmana hudební formace Karel Gott...

Vybrali si designérku z pořadu Jak se staví sen. Splnila jejich přání

Designérka Andrea Hylmarová je známá díky televiznímu pořadu Jak se staví sen, ale má i soukromé projekty. V jednom z...

Jsem zohavená, říká Linda Evangelista. Po kryolipolýze je k nepoznání

Topmodelka Linda Evangelista se rozhodla bojovat s projevy stárnutí pomocí kryolipolýzy a skončila podle svých slov...

Marek Ztracený na koncertě spadl z pódia na hlavu a skončil v nemocnici

Zpěvák Marek Ztracený bude na koncert v Pardubicích dlouho vzpomínat. Během vystoupení si nevšiml, že je už na okraji...

Anife Vyskočilová má chatu v Suchdole s krásným výhledem na Prahu

Vzpomínáte si na poslední díl seriálu Sanitka, natočený podle skutečné události, kde na zahrádkářskou kolonii v...

Nechávat teď ležet peníze na účtu v bance je holý nerozum

S rostoucí inflací si teď láme hlavu nejedna domácnost s volnými penězi. Řeší otázku, kam peníze uložit, jak je...

Lucie Šafářová a Tomáš Plekanec se vzali, ukázali fotky z veselky

Přestože na jaře prohlašovali, že kvůli drahému rozvodu hokejisty Tomáše Plekance do svatby nebudou investovat,...