První daňová povinnost vzniká kupujícímu hned samotným nabytím nemovitosti. Jednorázová daň z nabytí nemovité věci v České republice činí 4 % z takzvané nabývací hodnoty, kterou lze případně snížit o uznatelný výdaj. Daň z nabytí nemovitých věcí je splatná ve lhůtě pro podání daňového přiznání.
Daňové přiznání za rok 2019: využijte chytré interaktivní formuláře |
Další povinností je pak daň z nemovitých věcí. Musí ji hradit každý, kdo je jako majitel nemovitosti evidovaný v katastru nemovitostí k prvnímu lednu daného roku.
Pokud vyčíslená daň nepřesahuje 5 000 korun, tak se platí jednorázově do konce května, jestliže je částka daně vyšší, je možné daň zaplatit ve dvou splátkách. První splátku do konce května a druhou do konce listopadu. Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí se podává pouze jednou, nicméně daň se platí pak každý rok.
Časový test u prodeje
Vlastní bydlení a odpočet úroků
Příjmy z prodeje nemovitosti jsou od daně z příjmu osvobozeny, pokud je u nich splněn takzvaný časový test. Když prodává majitel nemovitost, ve které nebydlel, potom je podmínka daňového osvobození splněna, jestliže mezi nabytím a prodejem nemovitosti uplynulo alespoň pět let. V případě dědictví se tato lhůta zkracuje o dobu vlastnictví zůstavitele, pokud došlo k dědictví v řadě přímé či od manžela/manželky.
V případě financování nemovitosti hypotékou nebo úvěrem ze stavebního spoření je možné si zaplacené úroky odečíst od základu daně až do výše 300 000 korun ročně. Částka, kterou si daňový poplatník může odečíst z daní, závisí na konkrétním splátkovém kalendáři a je ovlivněna především zůstatkem úvěru a výší úrokové sazby. Přesnou informaci o výši zaplacených úroků klient získá vždy počátkem roku od své banky.
„S hypotékou kolem čtyř milionů korun sjednanou koncem roku 2018 na 30 let s tehdejší roční úrokovou sazbou 2,69 % dělá možná úspora na dani za rok 2019 až 15 900 korun. Předpokládáme, že na úrocích z takového úvěru majitel nemovitosti zaplatil zhruba 106 000 korun,“ přibližuje David Eim, místopředseda představenstva Gepard Finance.
„Uplatnit úroky jako odečitatelnou položku však nelze, pokud úvěr neslouží na financování bytových potřeb. U nemovitosti sloužící k pronájmu či podnikání je však možné si úroky uplatnit jako daňově uznatelný výdaj,“ dodává Eim.
Pronájem a zdanění podle § 7 nebo § 9
Koupě nemovitosti na pronájem je stále velice oblíbenou investicí, pravidelný příjem z pronájmu totiž může být velmi zajímavý. „Pro příjem z pronájmu podle § 9 zákona o dani z příjmu není potřeba si vyřizovat žádné speciální povolení nebo živnostenské oprávnění,“ říká Martin Březina, spoluzakladatel služby Ideální nájemce.cz, která se zaměřuje na dlouhodobé pronájmy fyzickým osobám.
Příjem z pronájmu se v daňovém přiznání fyzických osob zdaňuje podle § 7 (příjem ze samostatné výdělečné činnosti) nebo § 9 (příjem z nájmu). Příjem ze samostatné výdělečné činnosti podléhá rovněž odvodům na sociální a zdravotní pojištění. Z příjmu podle § 9 se povinné pojistné neplatí.
Pro příjmy ze samostatné výdělečné činnosti z ubytovacích služeb podle § 7 je typické například to, že pronájem bývá poskytován na krátkou dobu, k ubytování jsou kromě dodávky vody, tepla, osvětlení apod. poskytovány další služby (úklid, výměna ložního prádla, atd.) nebo se jedná o ubytování lidí na dovolené, rekreaci či na krátkodobém pracovním pobytu.
Pozor na povinnou registraci k DPH
Mezi příjmy ze samostatné výdělečné činnosti se řadí i příjmy plynoucí z různých aplikací, kupříkladu Airbnb. Za příjem z nájmu podle § 9 se naproti tomu považuje dlouhodobý pronájem zajišťující bytovou potřebu nájemce, který je poskytnutý bez doplňkových služeb, jako je například úklid domácnosti.
„Živnostník mající mimo příjmu ze samostatné výdělečné činnosti, který podléhá DPH, i pravidelný příjem z podnájmu podle § 9, jenž je od DPH osvobozen, musí počítat s tím, že i příjem z pronájmu podle § 9 zákona o dani z příjmu se započítává do rozhodného milionového obratu pro povinnou registraci k DPH,“ upozorňuje Pavla Hadrabová ze společnosti Mazars.
Pronájem přes Booking.com a Airbnb?
Přivýdělek z pronájmu vlastního bytu pro krátkodobé ubytování třeba přes aplikaci Airbnb je stále populární. V těchto případech se podle daňových poradců jedná ve většině případů o ubytovací služby a při výpočtu základu daně ze samostatné výdělečné činnosti je v případě vlastnictví živnostenského oprávnění možné použít 60% výdajový paušál.
„Zahraniční zprostředkovatelskou společností je poskytována služba zprostředkování ubytování a jejímu příjemci vzniká povinnost uhradit DPH z této služby v případě, že neposkytuje ubytovací služby pouze jednorázově, ale tuto činnost dělá dlouhodobě nebo opakovaně,“ poznamenává Pavla Hadrabová.
