Poptávka po nemovitostech je totiž vysoká. Máte moc otázek? Ve frontě za vámi jsou další. Podle výzkumů se lidé pro nákup rozhodnou za pouhých dvacet minut, aby je nepředběhli jiní zájemci. Přesto, či právě proto je čím dál větším tématem stavební stav domů.
Kdyby se dělal nějaký „žebříček rizikovosti“, tak nejlépe jsou na tom novostavby bytů a nejhůře na první pohled malebné dřevěnky. Inspektoři, kteří prošli tisíce nemovitostí, však radí dát si pozor i na novostavby rodinných domků od malých méně známých developerů.
„Řekl bych, že těch zásadních vad je deset procent. Kdy skutečně jde o zdraví,“ uvádí inspektor nemovitostí Radim Mařík, který pracuje pro skupinu DEK a firmu Nemopas. I jeho kolega z branže Luděk Lošťák z firmy Comfort Space uvádí podobné číslo 5 až 8 procent. „Vyplývá to z několika tisíc posudků, které už jsme dělali. Jde o statiku, špatné krovy nebo vzlínající vlhkost,“ uvádí Lošťák.
Nejoceňovanější český realitní makléř Otakar Schuma, několikanásobný držitel titulu Makléř roku, sice nesouhlasí s oněmi deseti procenty, ale i on připouští, že v hodně špatném stavu jsou tak tři domy ze sta. „Makléř však obvykle neumí a nemůže něco, co je takhle skrytého, úplně posoudit,“ míní Schuma.
MF DNES sestavila i podrobný přehled toho, co si ohlídat u jednotlivých typů nemovitostí: u paneláků zatékání po fasádě a dodržení požárních předpisů, u starých činžáků dřevěné stropy, u nových vilek způsob zdění.
Podvody jsou vzácné
Ale je tu aspoň jedna dobrá zpráva. Podvodné nabídky, kdy zjednodušeně řečeno člověk nevědomky koupí dům zralý tak akorát na zbourání, jsou velmi vzácné. Třeba Mařík se za celou kariéru s tak hrůzostrašným případem nesetkal.
Problémy bytů v panelových domech■ Vlhkost v bytech pod střechou a kolem oken - jedná se o důsledek nedokonalé rekonstrukce. ■ Zatékání po fasádě, které se projeví na oknech. ■ Protipožární opatření (rekonstrukcí mohou být narušeny požární předěly v šachtách a oheň se pak snadněji šíří po domě). ■ Odborníci doporučují koupit byt v zateplených domech s rekonstruovaným jádrem a novými okny. |
Ale setkal se třeba s domem, který byl na první pohled zděný, ale až později se zjistilo, že za zdí je roubení – napadené červotočem.
Nejčastější problémy v novostavbách, bytových domech■ Špatné odhlučnění, špatná zábradlí balkonů, křivá a špatně nalepená dlažba. ■ Byty, jejichž střechu tvoří terasa jiného bytu. V případě nutné opravy může být horší domluva s jedním majitelem, na rozdíl od společných částí domů. ■ Vyskytl se i případ bytu v novostavbě, kdy byla v ložnici tma i ve dne. Zkolaudována byla totiž jako "hobby místnost". Vyskytly se případy činžáků z 19. století, které měly trámový strop napadený hnilobou a reálně hrozilo zřícení. V popsaných případech o tom nejspíš prodávající nevěděl. Sanace přišla na statisíce korun. |
Na co si má tedy dát běžný zákazník nejvíc pozor? Asi není překvapením, že je bezpečnější nákup bytu než nákup domu. Platí to i o novostavbách. „Já bych řekl, že skoro největším problémem novostaveb bytů je akustika. Mezibytová stěna může být špatně akusticky udělaná. Tahle chyba se špatně nějak opravuje,“ říká Mařík.
Na co si dát pozorNOVOSTAVBY DOMŮ A REKONSTRUOVANÉ DOMY ■ Špatný způsob zdění u novostaveb (objevilo se i slepování porobetonových tvárnic polyuretanovým lepidlem), zeď pak není stabilní. ■ Vlhkost, zvláště u domů ve svahu. STARŠÍ DOMY ■ Vadná statika. ■ Masivní zatékání. Na vlhkost pozor především, pokud dům kupujete v létě. Inspektoři nemovitostí se setkali s tím, že některé domy kvůli vlhkosti v zimě úplně zmizely z nabídky a objevily se v ní znovu až v létě. Stojí za to podívat se do sklepa. CHALUPY ■ Dřevokazné houby, plísně. ■ Domy, které na první pohled vypadají jako zděné, ale ve skutečnosti je pod zdivem roubení. |
Na opačném konci žebříčku jsou dřevěné chalupy, kde kupující může navíc podlehnout prvnímu romantickému dojmu. „Když si budete kupovat roubenku, je riziko nakažení dřevomorkou vysoké, rozhodně to chce zjistit její stav,“ dodal Mařík.
Příběh z Kutné Hory
Zakladatel firmy Zdravá nemovitost Michal Flachs uvádí ještě jeden typ inzerátu, na který by si dal zatracený pozor.
„Riziková je dřevostavba, a vůbec každý dům z jiného materiálu, než jsou cihly. Nejrizikovější je pak dům starý padesát let a víc, který majitel nabízí takzvaně po kompletní rekonstrukci. Protože podle našich zkušeností je mnoho rekonstrukcí dělaných jen naoko,“ varuje Flachs.
Ten ovšem svůj podnikatelský záměr založil na pomoci lidem, kteří už jsou obětí nějakého podvodného prodeje. Zná tedy z logiky věci ty odstrašující případy, nikoli průměr na trhu.
Co se už stalo:
|
Mimochodem, Flachs firmu založil po vlastní negativní zkušenosti s nákupem domu v historické části Kutné Hory za 1,8 milionu korun. Tehdy sám „naletěl“. Kvůli plísni, statice a dřevomorce musel nechat domek zbourat, protože byl na odpis. Podlehl inzerátu s další klasickou formulkou, která by u obeznámeného měla vzbudit spíš nedůvěru: „dům je v započaté rekonstrukci“.
Flachs dnes s odstupem času říká, že domek v Kutné Hoře by sice chtěl koupit stejně, ale cenu by chtěl snížit třeba o celý milion.
Další auditor nemovitostí Luděk Lošťák z firmy Comfort Space připomíná ještě jeden paradox. To, že dům na první pohled nevypadá vábně, ještě neznamená, že není v pořádku, a obráceně. „I vybydlený dům může být technicky v pořádku, jen prostě nevyhlíží nikterak lákavě,“ míní Lošťák.
Na co si dát také pozor:■ Někdy nesouhlasí metry čtvereční plochy uvedené v inzerátu s realitou. ■ Obytné podkroví, pokud ho byt či domek má, je hodně náchylné k zatékání. ■ Existují i případy, kdy byl jako "novostavba" ve skutečnosti nabízen byt starý deset let a více. ■ Dům byl nabízen jako jiná energetická třída. |
Pětiletá „záruka“
I když kupec zjistí kteroukoli vyjmenovanou vadu až po převodu nemovitosti, ještě nemusí propadat beznaději.
Od roku 2013 platí nový občanský zákoník. Prodávající podle něj nese pět let odpovědnost za nesdělené vady, které se projeví později. „Kupujícím, kteří jsou pod tlakem, to poskytuje určitou oporu,“ říká inspektor nemovitostí Mařík. Na druhou stranu, někdy neustoupila ani jedna strana a spor skončil u soudu. Nyní, šest let po zavedení nových pravidel, se dají očekávat první rozsudky.
V každém případě prodávající či kupující si může nechat dům posoudit od inspektora, aby aspoň nekupoval „zajíce v pytli“. Základní posudek stojí kolem deseti tisíc korun. Inspektor má katalog vad, kterých je až dvě stě.
Vzácné, za to nejvážnější vady
|
Bere položku po položce a zjišťuje, jestli je nemovitost v tomto ohledu v pořádku. Na konci vytvoří jakési „vysvědčení nemovitosti“. Mařík dokonce uvažuje, jestli by takové „vysvědčení“ v budoucnosti nemělo být podle zákona povinné, podobně jako průkaz energetické náročnosti budov.
Ministerstvo pro místní rozvoj však zatím takovou novelu neplánuje. Mluvčí ministerstva Veronika Vároši nedávno uvedla, že vláda místo toho schválila zákon o realitním zprostředkování. Ukládá realitnímu agentovi „sdělit stav předmětu realitního zprostředkování“, tedy domu nebo bytu. Jenomže v mnoha případech je v tom i makléř nevinně.
