Která doba fixace hypotéky je nejvýhodnější?

Při sjednávání hypotéky je nutné zvolit si správně dobu fixace, po kterou se nebude měnit výše úrokové sazby. Banky nabízejí fixace na rok i na třicet let. Která možnost je výhodnější? Podle čeho by měl zájemce o hypotéku volit vhodnou délku fixace?

Při výběru vhodného hypotečního úvěru nestačí hledat nejvhodnější banku a nejpříznivější parametry samotného úvěru. Tím, že si zájemce vybere konkrétní produkt, který mu navíc banka bude ochotna poskytnout, rozhodování o podobě hypotéky nekončí. Je nutné určit si podle svých možností a budoucích plánů také dobu splácení úvěru a zvolit délku doby fixace úrokové sazby.

Doba splatnosti rozhoduje o tom, kolik budeme bance měsíčně splácet, jak dlouho a kolik bance celkově zaplatíme na úrocích. Čím je doba splatnosti kratší, tím dříve bude úvěr splacen, tím nižší budou celkové náklady a tím vyšší bude měsíční splátka. To tedy ovlivní také dostupnost úvěru. Pokud je měsíční splátka vzhledem k příjmům klienta příliš vysoká a banka by mu úvěr neposkytla, lze zvolit delší dobu splatnosti. Tím bude měsíční platba nižší a  zvýší se dostupnost úvěru.

NENECHTE SI UJÍT

České akciové fondy slibují vysoké výnosy
Domácí investor na akcie moc nesází. Objem prostředků, které svěřil akciovým podílovým fondům je mizivý. Kam tedy vložit své peníze?

Telefon mě brzdí v práci
Telefony na pracovních stolech zřejmě vyzvánějí obzvláště naléhavě. Málokdo je totiž nechá v klidu dozvonit, aniž by zvedl sluchátko a nenechal se tak rušit při plnění něčeho důležitého.

Příběh norimberské klobásy
 Je světlá, malá, tenká a opečená na roštu chutná skvěle. Nürnberger Bratwurst, norimberská klobása.

Doba fixace určuje, jak dlouho bude hypoteční úvěr úročen sazbou ve výši uvedené ve smlouvě. Po skončení fixační doby se sjednává sazba nová, a to podle aktuální situace na trhu. V tomto okamžiku má také klient možnost hypoteční úvěr bezplatně částečně nebo i zcela umořit. Jindy, tedy v průběhu doby fixace, jsou mimořádné splátky zpoplatněny vysokými částkami. Banka totiž předčasným splacením úvěru přichází o naplánované úrokové výnosy, které má klient během doby splácení celkově zaplatit za půjčení peněz.

Před několika lety banky nabízely většinou maximálně pětiletou dobu fixace. S vzrůstem zájmu o hypotéky, ke kterému došlo v loňském roce a který vyvrcholil v několika právě uplynulých měsících, se banky v rámci konkurenčního boje snažily nabídnout potenciálním klientům co nejvýhodnější podmínky. Mimo jiné se rozšířila i nabídka různých dob fixace úrokových sazeb. Nejprve některé banky prodloužily maximální dobu fixace na deset let, některé až na patnáct let. V červenci přišla ČSOB dokonce s nabídkou třicetileté doby fixace. To v praxi znamená, že ten, kdo si tuto možnost zvolí, má na celou dobu splácení hypotéky zaručenu fixní úrokovou sazbu.

Dlouhá doba fixace

Otázkou je, zda je vhodné zvolit si takto dlouhou dobu fixace. Výhodou je bezesporu jistota.  Klient dopředu ví, jak bude jeho hypotéka po celou dobu splácení vypadat a může si podle toho naplánovat své budoucí výdaje a příjmy.

200 tisíc na bydlení: řekněte si o ně! Více ZDE.

Zároveň je tu však také nejistota, bude-li taková hypotéka výhodná ještě za pár let. Změnit se mohou podmínky na finančním trhu a sazby mohou být mnohem nižší než v době, kdy si klient hypotéku sjednával. To je případ hypoték, poskytnutých před několika lety, kdy úrokové sazby dosahovaly dvouciferných hodnot. Pokud by chtěl majitel takové smlouvy hypotéku předčasně splatit, musel by ve většině případů zaplatit bance nemalé sankční poplatky. Pro představu dva příklady: jedna z bank si za mimořádnou splátku úvěru účtuje poplatek ve výši 20% z předčasně splacené jistiny úvěru, další banka například 30% z dosud nesplacené jistiny.
Měnit se ale mohou i podmínky a situace na straně klienta. V budoucnu může mít například k dispozici finanční prostředky, kterými by mohl úvěr splatit a nemusel by tak pokračovat v placení úroků bance. Pak se musí rozhodnout, zda pro něj bude výhodnější pokračovat ve splácení úvěru, nebo jej splatit a uhradit sankční poplatky.

Úvěr s dlouhou dobou fixace je tedy přehledný, ale méně flexibilní. Bankéři se shodují na tom, že dobu fixace deset a více let si lidé volí spíše výjimečně. Nejčastěji se dává přednost pětileté fixaci, což je vhodný kompromis. V nabídce ji mají všechny banky. Pět let je dostatečně dlouhá doba pro plánování do budoucna a zároveň takový úvěr nesvazuje na mnoho let dopředu, lze s ním podle situace pracovat.

Krátká doba fixace

Aktuální ceny bytů a nájemného v České republice vám přináší exkluzivní projekt serveru iDNES a společnosti Institut regionálních informací. Více na CENYBYTU.IDNES.CZ

Při volbě krátké doby fixace (jeden až tři roky) lze často získat výhodnější úrokovou sazbu. Pro banku je taková hypotéka mnohem méně riziková, neboť pokud by došlo na trhu k výraznějšímu vzrůstu úrokových sazeb, je možné tomu hypotéku během poměrně krátké doby přizpůsobit. Naopak u dlouhodobých sazeb je riziko pohybu sazeb nahoru i dolů vysoké a banka jej proto zohlední ve vyšší ceně úvěru. Zafixování úvěru na jeden rok je výhodné například pro klienta, který očekává v blízké době vyšší příjem, který by mu umožnil hypotéku ihned splatit. Krátká doba fixace se volí také v případě, kdy se očekává blízký pokles úrokových sazeb. Pak je možné již například po roce získat nižší úrokovou sazbu pro další roky splácení.

V současné době jsou úrokové sazby stále ještě velmi nízko, ale banky již začaly s jejich navyšováním a je zřejmé, že v dalších měsících bude růst pokračovat. Centrální banka od konce června úrokové sazby již dvakrát zvýšila vždy o čtvrt procentního bodu a další zvýšení se ještě do konce roku očekává. V takové situaci se jednoznačně doporučuje volit delší než roční fixaci a zajistit si tak výhodné podmínky do dalších let.

Hlavní výhody a nevýhody krátké a dlouhé doby fixace úrokové sazby

krátká doba fixace: flexibilita, větší nejistota do budoucna

·          často výhodnější úroková sazba

·         umožňuje pracovat s dluhem pružně podle momentální situace, reagovat na změny na finančním trhu i na straně dlužníka

·         přináší riziko nepředvídaných změn, úroková sazba a splátky se mohou brzy zvýšit

dlouhá doba fixace: jistota finančních výdajů, přehlednost, vysoké náklady při předčasném splacení

·          umožňuje lépe plánovat budoucí finanční možnosti dlužníka - zná výši splátek na několik let dopředu, bez ohledu na vývoj trhu

·         finanční ztráty v případě, kdy nebude možné úvěr snížit v situaci, kdy na to jsou k dispozici volné prostředky – buď bude třeba zbytečně dále platit úroky, nebo bude zřejmě zaplacena dosti vysoká sankce

Riziko změny úrokových sazeb nesou obě varianty. V situaci, jaká je dnes, je spíše škoda nezajistit si výhodné úročení na delší dobu, zvláště pokud očekáváme jeho budoucí růst.

Jak dlouhou dobu fixace úrokové sazby hypotéky byste si vybrali vy? Z jakého důvodu? Myslíte si, že je výhodné zafixovat si úrokovou sazbu na celou dobu splácení?