Česká národní banka přitvrdila. Její doporučení omezit poskytování stoprocentních hypoték nestačilo, tak bankám doslova nařizuje, jaký objem poskytnutých hypoték může být nad 80 % LTV a de facto zakáže poskytovat hypotéky nad 90 % zástavní hodnoty .
Co je LTV
|
To, co se jeví jako rozumný zásah regulátora trhu, může ale v mnoha případech způsobit více škody než užitku. A koho nové nařízení ohrozí? A jak se připravit na splácení hypotéky?
Není dluh jako dluh
Půjčit si na koupi televizoru, vánoční dárek nebo dovolenou, je nápad z kategorie „cesta do pekel“. Na druhou stranu půjčit si na něco, co neztratí hodnotu během splácení půjčky, na něco, co dokonce na hodnotě nabude, to může být leckdy velmi dobrý nápad. Obzvlášť když se cena za takový úvěr (úrok) pohybuje kousek nad nulou.
Základem je rezerva
Nejvýhodnější hypotékyPřehledné srovnání hypoték vám pomůže najít tu nejvýhodnější. |
Bez dostatečné rezervy se velmi snadno můžeme dostat do situace, kdy budeme nuceni sáhnout po spotřebitelském úvěru na rozbité auto, pračku nebo běžnou spotřebu při výpadku příjmu. Takto půjčené peníze budou drahé, zaručeně dražší než hypotéka na bydlení. Z tohoto pohledu je rozumnější při pořizování nového bydlení vytvořenou rezervu ponechat a půjčit si v rámci hypotéky více.
Myšlenka nedotažená do konce
ČNB si od svého nařízení slibuje méně rizikových hypoték. Pokud by došlo k poklesu cen nemovitostí a k tomu ještě třeba nárůstu úrokových sazeb, mohl by nastat problém se splácením a následně s pokrytím pohledávek z realizace zástavního práva. Šlechetná myšlenka má ale své hranice – nutí spotřebitele sáhnout hlouběji do kapsy a ve většině případů se vydat z rezerv. Jaký je totiž typický žadatel o hypotéku? Má naspořený milion? Sotva těch 20 %, které ještě navíc poslepuje po rodině. Ta ale jednou může chtít peníze zpět, nebude jako banka čekat na doplacení třicet let.
Koho tedy ČNB chrání?
Spotřebitele nikoli. Banky? Rozhodně ano. Trh? Možná. Paradoxně menší hypotéka může být nebezpečnější než hypotéka vyšší. Představte si situaci, kdy dlužník z jakéhokoli důvodu nemá na splácení – nemá ani dostatečné rezervy, může být tedy nucen přistoupit k prodeji nemovitosti nebo v horším případě k dražbě. Kdyby měl hypotéku vyšší, může těžké období z rezerv překlenout.
Jak se připravit a jaká bude realita?
Jedinou možnou přípravou je více naspořit. Mít před žádostí o hypotéku alespoň 30 % záměru jako vlastní zdroje. Za stávajícího stavu to pro běžného spotřebitele znamená počkat, až se realitní trh opravdu přehřeje, a s horší úrokovou sazbou koupit předraženou nemovitost, na kterou padne více vlastních peněz. Nebo je tu druhá alternativa, kterou lze očekávat – místo 90% hypotéky spotřebitel zažádá o 80% hypotéku a zbývajících 10 až 20 % záměru dofinancuje nezajištěným úvěrem, třeba překlenovacím ze stavebního spoření. Je to ale opět kontraproduktivní krok – dlužník se tak uváže k celkově vyšší splátce a zaplatí více na úrocích. Vystaví se tak vyššímu riziku, než kdyby svou bytovou potřebu řešil 90% hypotékou.
Malování čerta na zeď
Těžko se ubránit dojmu, že ČNB svým razantním krokem chce naši ekonomiku ochránit před chimérou hypoteční krize, jakou jsme před lety sledovali v USA. Jsme ale ve zcela jiné situaci – „naše“ banky jsou nesrovnatelně opatrnější. Tak jen doufejme, že striktní omezení od ČNB nepovede k více situacím, kdy spotřebitelé nebudou schopni dostát závazkům.
