Nájem musí respektovat místní zvyklosti
V prvé řadě je třeba zdůraznit, že není možné, aby se výše nájemného výrazně odchylovala od ostatních nájmů v dané lokalitě - a to zejména směrem vzhůru. Je-li nájemné stanoveno příliš vysoko, zůstává byt dlouhodobě neobydlený a majiteli bytu tím vzniká škoda.
Podle informací Institutu regionálních informací se nejvyšší nájmy standardního bytu platily v Praze (v průměru přes 10 000 korun), přičemž oblast historického centra dosahuje v průměru 14 484 korun měsíčně.
| Město | Datum vydání | Nájemné (v Kč/m2) |
Nájemné standardního bytu* (v Kč) |
| Praha | 20. 5. 2008 | 157 | 10 676 |
| Mladá Boleslav | 26. 5. 2008 | 135 | 9 180 |
| Beroun | 26. 5. 2008 | 130 | 8 840 |
| Kladno | 26. 5. 2008 | 126 | 8 568 |
| Frýdek-Místek | 26. 5. 2008 | 122 | 8 296 |
| Kutná Hora | 26. 5. 2008 | 118 | 8 024 |
| Benešov | 26. 5. 2008 | 117 | 7 956 |
| Brno | 26. 5. 2008 | 116 | 7 888 |
| Zlín | 26. 5. 2008 | 116 | 7 888 |
| Ostrava | 26. 5. 2008 | 111 | 7 548 |
Zdroj: Institut regionálních informací
Nejnižší nájmy jsou naopak v Mostu, Prachaticích a Semilech, kde nedosahují ani čtyř tisíc korun měsíčně. Nehovoříme nyní o regulovaných nájmech, které jsou mnohdy ještě nižší.
| Město |
Datum vydání |
Nájemné |
Nájem státního bytu |
| Most | 26. 5. 2008 | 55 | 3 740 |
| Prachatice | 26. 5. 2008 | 57 | 3 876 |
| Semily | 26. 5. 2008 | 57 | 3 876 |
| Chomutov | 26. 5. 2008 | 59 | 4 012 |
| Děčín | 26. 5. 2008 | 61 | 4 148 |
| Jeseník | 26. 5. 2008 | 68 | 4 624 |
| Cheb | 26. 5. 2008 | 69 | 4 692 |
| Teplice | 26. 5. 2008 | 69 | 4 692 |
| Jindřichův Hradec | 26. 5. 2008 | 70 | 4 760 |
| Louny | 26. 5. 2008 | 70 | 4 760 |
Zdroj: Institut regionálních informací
Nájem musí pokrýt cenu nemovitosti
Chce-li někdo pronajímat byt, musí počítat s jeho cenou a životností. V případě bytu za 1 mil. korun a životnosti 80 let (nejčastější projektovaná životnost, kterou lze prodloužit opravami, údržbou a technickým zhodnocením - to ovšem nyní zanedbejme, neboť vše nese další dodatečné náklady pro majitele) je potřeba, aby nájem činil minimálně 12 500 korun ročně - v reálných cenách, tedy každoročně zvyšovaných o míru inflace.
Ceny bytů v jednotlivých městech zjistíte ZDE.
Nájemné cca 1 000 korun/měsíc ovšem pokryje pouze náklady na výstavbu/pořízení milionové nemovitosti. Nezahrnuje nezbytné daně, poplatky, údržbu, opravy..., bez nichž se životnost zkracuje. Nezahrnuje ani cenu peněz. Majitel bytu může peníze, za které byt pořídil, investovat jiným způsobem nebo utratit ve spotřebě. To, že to neučiní, ale koupí byt, musí mít zaplaceno. Jaká je cena peněz?
Stanovit cenu peněz při pořízení bytu k pronájmu lze dvěma způsoby. První z nich je "nákladový", tedy kolik takové peníze ke koupi bytu stojí - a v tomto případě je optimálním nástrojem hypoteční úvěr a jeho úroková sazba. Alternativou je poohlédnutí po výnosech jiných investic.
Úrokové sazby hypoték se pohybují na úrovni 5,51 procenta. To odpovídá při milionové částce roční ceně peněz 55 100 korun. V této ceně nejsou navíc zahrnuty poplatky spojené s hypotékou, které by majitel musel platit v případě, že bude nemovitost tímto způsobem financovat.
Alternativou je zvolit jiný druh investiční příležitosti. To je poněkud komplikovanější, neboť výnos závisí na investičním horizontu a dalších parametrech investice. Pro 80letý horizont (nemovitost na tomto časovém úseku rozpočítáváme) je optimální volit investici do akcií. Ta podle historických údajů v dlouhém horizontu vynesla cca 8 % ročně. Cena peněz by se v tomto srovnání pohybovala na 80 tisících korun ročně.
Zahrneme-li cenu peněz a odpis nemovitosti, dostaneme se na roční nájem 67 600 Kč, tedy měsíčně cca 5 633 Kč za nemovitost v ceně 1 milion korun. Máte-li byt za tři miliony, což třeba v Praze není žádný problém, podle tohoto propočtu by měsíční nájemné mělo činit cca 16 500 korun.
Více se dočtete na Hypoindex.cz.
