Byty v Praze a na Mostecku aneb reálný příklad vysoce výnosné investice
Důvodem pro odmítavý postoj k přímým investicím do nemovitostí pro drobného investora bývá vysoká finanční náročnost, což ale nemusí být vždy pravda, jak se pokusím ukázat v následujícím příkladu. I zde platí pravidlo, že kdo bude pilný, bude hledat a využívat příležitosti, ten bude pravděpodobně úspěšný a dosáhne svých cílů. Stačí posuzovat odlišné investiční podmínky v různých částech země či světa a zapojit schopnost tyto rozdílnosti využít v náš prospěch.
Vezměme si příklad bytů v Praze a na Mostecku. Odlišné ceny nemovitostí, odlišná kvalita života, odlišná nabídka a poptávka, všechny tyto činitele determinují rentabilitu investice. Na první pohled se může zdát, že koupit nemovitost v Praze je díky vyššímu nájemnému mnohem výhodnější. Následující tabulka dokládá, jak je to ve skutečnosti.
| Byt v panelovém domě v Mostu, 3+1, 70m 2 | Byt v pan. domě 3+1 v Praze Kobylisích, 3+1, 70m 2 | ||
| pořizovací cena | 380 000 Kč | pořizovací cena | 2 970 000 Kč |
| měsíční nájemné | 5 600 Kč | měsíční nájemné | 15 000 Kč |
| roční nájemné | 67 200 Kč | roční nájemné | 180 000 Kč |
| náklady na údržbu nemovitosti | 10 000 Kč | náklady na údržbu nemovitosti | 10 000 Kč |
| daň z příjmu 15% | 7 056 Kč | daň z příjmu z nájmu 15% | 18 900 Kč |
| čistý příjem z nemovitosti | 50 144 Kč | čistý příjem z nemovitosti | 151 100 Kč |
| rentabilita | 13,20% | rentabilita | 5,09% |
| návratnost v letech | 7,6 | návratnost v letech | 19,7 |
Mostecká data – konzultace s místními podnikateli,
Pražská data: www.remax-czech.cz; www.maxirealitypraha.cz
Jak je patrné, rozdíl v nájemném je značný, mostecké činí 37 % toho pražského, nicméně rozdíl tržních cen je ještě vyšší. Cena bytu v Mostu odpovídá pouhým 13 % ceny v Praze. Tato skutečnost značně favorizuje mosteckou investici. Náklady na údržbu obdobných bytů v různých částech země se nemohou diametrálně odlišovat, proto jsem odhadl a započítal shodnou částku.
Most výhodnější než Praha
Z tabulky vidíme, že mnohem lepší investiční příležitost skýtá Mostecko. Nesrovnatelně nižší cena tamějších nemovitostí umožňuje při investici shodné finančního obnosu jako v Praze nakoupit 7,8 bytů s ročním čistým příjmem přibližně 370 000 Kč. Rentabilita investice předstihuje i většinu akciových portfolií. Navíc není výjimkou získat z podobných investic na Mostecku výnos i kolem 20 %.
Lze namítnout, že v Praze není nouze o nájemníky, avšak to samé platí i pro Mostecko. V oblasti působí několik velmi významných zaměstnavatelů (Unipetrol, Česká rafinérská, Mostecká uhelná), kteří nadprůměrným platovým ohodnocením udržují i přes horší životní podmínky vysokou koncentraci obyvatel v regionu.
Nájemníky lze tedy nalézt relativně snadno. Nedůvěra v daný region také částečně pramení z početného romského etnika. Dle minulých zkušeností lze očekávat, že romští nájemníci mohou být problémovější skupinou, nicméně vše závisí na jednotlivých lidech, není vhodné a správné paušalizovat.
Nájemní smlouva na dobu určitou
Navíc riziko neplacení nájmu můžeme eliminovat uzavíráním nájemním smluv na dobu určitou (například smlouva na jeden měsíc s požadavkem platit nájemné dopředu vždy k 25. v aktuálním měsíci). Pokud nájemník plní vše, jak má, smlouva je mu automaticky prodloužena o další měsíc, pokud ne, je možné dotyčného okamžitě legálně vystěhovat, protože jednoduše nemá platnou nájemní smlouvu. Tímto krokem se odstraňuje komplikace vypovězení nájemní smlouvy na dobu neurčitou. S prodlužováním smluv nevznikají žádné dodatečné náklady, jelikož veškerá pravidla obnovovací klauzule jsou ve smlouvě zakomponována.
Více na Hypoindex.cz
