Konkrétní příklad plánované koupě bytu
Pavel žije se svou přítelkyní Petrou v bytě 2+kk v Českých Budějovicích. Byt je pěkný, ale pro dva lidi a do budoucna pro rodinu s dětmi příliš malý. Proto se rozhodli, že si zrekonstruují chalupu na okraji města, kterou Petra zdědila po babičce. Náklady na rekonstrukci se předpokládají ve výši dva miliony korun.
Pavel s Petrou nyní řeší, jak rekonstrukci zafinancovat. Počítají s tím, že část peněz získají prodejem bytu a zbylou část zafinancují pomocí hypotečního úvěru. Ale než bude chalupa zrekonstruována, musí někde bydlet. Proto si vezmou hypotéku na celé dva miliony korun a byt prodají později. Očekávají, že za něj dostanou cca jeden milion korun a budou tedy moci přibližně za rok polovinu hypotéky splatit. Pavel s Petrou si chtějí vzít hypotéku s 25letou dobou splatnosti. Banka jim nabídla hypotéku bez poplatku za zpracování a s poměrně výhodným úrokem, ale s podmínkou 5leté fixace úrokové sazby.
Původní záměr: splatit úvěr co nejrychleji
Partneři chtějí, aby je úvěr přišel co nejlevněji. Nechtějí bance platit příliš mnoho na úrocích, a proto by rádi část hypotéky splatili co nejdříve. Ale teď, když jim banka udělala nabídku s podmínkou 5leté fixace, zvažují, jak se zachovat. Pokud si totiž vezmou úvěr s 5letou fixací, tak to znamená, že úvěr mohou umořit až k výročí fixace, tedy za 5 let. Pokud by chtěli umořit mimo termín fixace, nebylo by to pro ně výhodné.
Mohou si vzít jen roční nebo 2letý fix, ale potom budou muset zaplatit poplatek za zpracování úvěru ve výši 18 000 korun a budou podstupovat riziko růstu úrokové sazby. Je tu také možnost úvěr neumořovat, ale peníze si nechat v rezervě a platit dále vyšší splátky. Petru s Pavlem zajímá, kterou variantu by měli zvolit, která je pro ně nejvýhodnější.
Možností je více
V této situaci se nabízí celá řada možností. K volbě konkrétního řešení nás vedou jednak racionální důvody, to znamená co nás vyjde, co se týče nákladů na hypotéku, nejlépe, a dále psychické či emocionální důvody, jako například touha mít hypotéku co nejrychleji splacenou a zbavit se tak tíživého břemene.
Nabízí se tu i možnost byt neprodávat, ale pronajímat ho a z nájmu hradit část splátky úvěru. Vzhledem k tomu, že do budoucna budou nájmy pravděpodobně růst, stojí tato varianta určitě za zvážení.
Při prodeji bytu zase máme k dispozici vysokou finanční částku, se kterou můžeme naložit různými způsoby. Můžeme si peníze ponechat jako železnou zásobu pro případ, že by se stala nějaká nenadálá událost, která by ohrozila náš pravidelný příjem. Můžeme také použít peníze do nějakého podnikání, nebo je investovat na finančním trhu.
. Rady a tipy* Zvažte, zda kombinace hypotéky a investic odpovídá vaší povaze a toleranci k riziku. |
Výhody delší doby fixace
Co se týče délky fixace, volba pětiletého období nese nesporné výhody. Kromě výše zmíněné úspory na poplatku je to také jistota neměnné výše splátky po dobu trvání fixace. Úrokové sazby na trhu mohou stoupnout a tím i naše splátka. A pokud sazby na trhu nestoupnou, i tak při změně fixu riskujeme zvýšení splátky. Je to z toho důvodu, že většina bank nabízí novým klientům nižší úrokovou sazbu než klientům stávajícím. Standardně banky přirážejí svým stávajícím klientům při změně fixace v průměru 0,2 - 0,5 %. Klientovi potom nezbývá, než úrokovou sazbu přijmout, nebo hypotéku refinancovat u jiné banky.
Několik různých řešení
Zvolme trochu progresivnější a ne příliš obvyklé možnosti řešení. Abychom viděli jejich výhodnost, porovnejme je s původním záměrem Petry a Pavla, tedy se splacením poloviny hypotéčního úvěru po jednom roce.
1/ Splatit část hypotéky výnosem z prodeje bytu po jednom roce
Petra s Pavlem si vezmou hypoteční úvěr na dva miliony korun na 25 let. Splátka úvěru bude činit při úrokové sazbě 5,2 % cca 12 000 korun. Po jednom roce prodají byt, splatí část hypotéky a výše hypotečního úvěru tak bude necelý milion korun a splátka úvěru klesne na cca 6 000 korun měsíčně. Jaké budou celkové náklady na financování rekonstrukce chalupy tímto způsobem? Při sečtení poplatků bance, zaplacených úroků a započtení daňové úspory z odečtení úroků z úvěru od daňového základu nám vychází částka cca 1 750 000 korun. Laicky řečeno, přeplatíme úvěr o 750 000 korun.
2/ Výnos z prodeje bytu investovat
Můžeme ale zvolit i jiné řešení. Představme si, že onen milion korun získaný z prodeje bytu nedáme bance, ale umístíme ho jinam a bance dále budeme platit úvěr ve výši dva miliony korun a splácet 12 000 korun měsíčně. Náklady na takto vysoký úvěr budou na konci doby splatnosti 3 400 000 korun. Částku z prodeje bytu můžeme zainvestovat například do otevřených podílových fondů. Průměrná výkonnost akcií za posledních 80 let se pohybuje někde mezi 10 a 13 % p.a. Zainvestujeme-li do akciových fondů na 25 let, pravděpodobnost zhodnocení ve výši cca 10 % p.a. je vysoká.
Ale využijme částky z prodeje bytu i jako jakési jistoty, rezervy, do které je možné sáhnout v případě finančních problémů. Protože investice do akciových fondů nese sebou riziko kolísání hodnoty investice, zainvestujme 30 % konzervativněji, a to do fondů peněžního trhu a dluhopisových fondů. Budeme tak moci do konzervativnější části kdykoliv sáhnout, neboť zde se bude hodnota zainvestované částky pohybovat převážně v plusových hodnotách. Potom můžeme předpokládat, že zhodnocení celé částky na 25letém horizontu nebude 10 % p.a., ale 7 % p.a.
Hodnota zainvestované částky bude za 25 let cca pět milionů korun. Pokud od nákladů na úvěr odečteme tento výnos z investic ve výši čtyři miliony korun, vychází nám, že nejen že úvěr nepřeplatíme, ale dokonce 600 000 korun vyděláme. Tato varianta je potom o 1 350 000 korun levnější než varianta předchozí.
3/ Část úvěru umořit po roce, část peněz investovat
Toto řešení sebou samozřejmě nese tu nevýhodu, že při využití částky z prodeje bytu do investic bude muset Petra s Pavlem nadále platit splátku 12 000 korun měsíčně, a pokud to by to pro ně byla příliš vysoká zátěž, museli by často čerpat ze zainvestovaných peněz. Potom se zde nabízí kompromisní varianta, a to z prodeje bytu umořit část úvěru ve výši 500 000 korun a zbylých 500 000 korun zhodnocovat.
4/ Splatit úvěr po několika letech
Pokud by si mohli Petra s Pavlem splátku ve výši 12 000 korun dovolit, je zde i možnost splatit úvěr ve chvíli, kdy hodnota zainvestované částky dosáhne výše nesplacené částky úvěru. Při této variantě by mohl být úvěr splacen do 10 let.
Pákový efekt
Výše uvedené možnosti ukazují, jak velký výnos dokáže vytvořit složené úročení a využití takzvaného pákového efektu, kdy získáme cizí zdroje formou úvěru a vlastní finance tak můžeme výhodně zhodnocovat. Tato řešení mají smysl, pokud potenciál výnosu z investovaných peněz je vyšší než úrok z úvěru.
