„Naše rozhodnutí o zpřísnění podmínek pro hypotéky není o tom, že by znesnadnilo přístup k hypotečním úvěrům a omezilo hypoteční trh. Bezesporu ale bude překážkou pro malou část hypotečních úvěrů, které jsou potenciálně nejrizikovější,“ uvedl guvernér ČNB Jiří Rusnok po jednání bankovní rady.
Analytik České spořitelny Jiří Polanský hodnotí rozhodnutí centrální banky jako správné. Jeho primárním cílem je zabránit tomu, aby si hypotéky sjednávali lidé s nedostatečnými příjmy.
„To by se v budoucnu mohlo negativně projevit v jejich schopnosti splácet, a tím negativně ovlivnit bankovní sektor i vývoj celé ekonomiky,” říká Jiří Polanský.
Podle člena bankovní rady ČNB Aleše Michla dalším důvodem, proč se centrální banka rozhodla zpřísnit podmínky u hypoték, je alespoň částečně regulovat objem peněz v ekonomice, což je jednou z hlavních příčin současné inflace. Zároveň upozornil na riziko, které pramení z příliš vysokých cen nemovitostí.
„Stále platí, že předraženost nemovitostí v Česku je cca 25 procent, ještě před dvěma roky byla 15 až 17 procent,“ uvádí Jiří Polanský.
Centrální banka myslí na nejmladší
Na druhé straně centrální banka se ukázala i jako instituce, která si je velice dobře vědoma faktu, že dostupnost vlastního bydlení patří v Česku k jedněm z nejhorších v Evropské unii. To je i důvod, proč se rozhodla ponechat mnoho úlev při sjednávání hypoték právě pro žadatele pod 36 let.
„Pro žadatele pod 36 let ponechala centrální banka LTV na 90 procentech, zatímco pro žadatele nad 36 stanovila podmínku 80% LTV,“ upřesňuje finanční poradkyně skupiny Partners Dana Chňoupková Míchalová.
Přísná pravidla hypoték, ceny bytů, nebo úrokové sazby? Co limituje hypoteční trh |
Další úlevou pro žadatele mladší 36 let je, že celkové zadlužení žadatele o hypoteční úvěr k jeho čistému ročnímu příjmu může být až 9,5 násobek ročního příjmu. U žadatelů starších je to 8,5 násobek.
„ČNB zároveň zpřísnila ukazatel dluhové služby DSTI. To je poměr mezi celkovou výší měsíčních splátek dluhu žadatele o úvěr a jeho čistým měsíčním příjmem. DSTI může být nově maximálně 45 procent čistého měsíčního příjmu žadatele, ale opět u žadatelů mladších 36 let je limit mírnější a činí 50 procent,“ dodává finanční poradkyně.
Zároveň upozorňuje, že všechny úlevy pro mladé do 36 let platí pouze tehdy, pořizují-li si na hypotéku nemovitost k bydlení, nikoli na spekulaci.
Volba věku 36 let je stále dobrá volba
Podle odborníků z hypotečního trhu ČNB nezvolila věk 36 jako hraniční věk pro měkčí podmínky u nových hypoték náhodou.
„Pokud neuvažujeme refinancované úvěry, většina našich klientů si sjednává hypotéku ve věku pod 36 let. Tento údaj se v posledních letech výrazně nemění, byť pro přesnost dodám, že se v roce 2021 poprvé přehoupl mírně přes hranici 36 let,“ říká místopředseda představenstva Gepard Finance David Eim.
Mírnější podmínky pro žadatele pod 36 let jsou tak stále dobrou zprávou. Většina z těch, kteří si berou svou první hypotéku, na zvýhodněné podmínky dosáhne. V případě manželů stačí, aby alespoň jeden nebyl starší než 36 let. A pro úplnost dodejme, že stejné podmínky platí i pro registrované partnery.
Zvýšit či nezvýšit věk u úlev
Věk žadatelů o hypotéku se posouvá, i kvůli rostoucím cenám nemovitostí. Neměla by centrální banka v budoucnu posunout i věkovou hranici zájemců o hypotéky, pro které platí úlevy?
Hypoteční sazby pokračují v růstu. Dál stoupají i ceny nemovitostí |
„Na tuto otázku se těžko odpovídá, vše se bude nejspíš odvíjet od situace na hypotečním trhu a vůbec v ekonomice. Centrální banka reguluje podmínky u nových hypoték v praxi plošně. To znamená, že pokud klesne inflace a pojede ekonomika, lze očekávat, že podmínky u žádostí o hypotéku znovu uvolní, jak to už několikrát udělala v minulosti,“ míní Dana Chňoupková Míchalová.
Posunutí věku o rok či dva u žadatelů se zvýhodněnými podmínky tak podle ní není vůbec od věci. Poukazuje přitom i na trendy, které hýbou společností. Jedním z nich je i pozdější zakládání rodiny, a tak i pozdější pořizování vlastního bydlení.
