Drží hypoteční banky klienta v zajetí?

Jedním z důležitých parametrů hypotečního úvěru je tzv. doba fixace úrokové sazby. Je to období, kdy se nemění sjednaná úroková sazba. Po skončení fixační doby banka klientovi nabídne sazbu novou. Ta však vůbec nemusí být výhodná. A to je problém, jelikož klient se proti tomu nemůže příliš bránit.

Klient si délku fixace volí podle svých budoucích očekávání, ať již jde o vývoj úrokových sazeb, nebo osobní finanční situaci. Banky sjednávají nejčastěji klasickou a dříve téměř jedině používanou fixaci sazby na pět let, v posledních letech jsou populární rovněž varianty na tři roky a na jeden rok.

Banky však v rámci konkurenčního boje zavedly a nabízejí i dlouhodobé fixace deset či patnáct let a například v ČSOB si klient může sazbu zafixovat až na třicet let. Tím si zajistí neměnnou výši sazby pro celou dobu splácení. Některé banky dávají klientům na výběr i další možnosti, u Komerční banky si klient může vybrat cokoli v období jeden až deset let, eBanka nabízí fixace roční až sedmileté.

Krátké a dlouhodobé fixační doby

NENECHTE SI UJÍT

Úspěchy fondů pokračují
Americké akciové trhy se dostaly z období útlumu, což dokazuje zajímavý růst všech hlavních indexů. Co na to české fondy?

Nebojte se převratu ve své kariéře
Opustit svůj obor a vrhnout se do jiné branže? Tato představa dokáže pořádně vyděsit hodně lidí. Bojí se radikální změny. Je to správné?

Výživná televizní reklama
Jaké jsou dětské potraviny z televizní reklamy? Dětem sice dodají potřebnou energii, ale s ní taky notnou porci cukrů a tuků.

Dlouhá fixace dává klientovi jistotu pokud jde o výši splátek, může si tak své výdaje naplánovat daleko do budoucna. Nevýhodou je však vyšší sazba, kterou od banky získá a také malá flexibilita úvěru, jelikož jej není možné předčasně splatit. Banky si za mimořádné splátky hypoték účtují nemalé poplatky. Splacení či částečné umoření bez sankcí je možné právě pouze po skončení doby fixace (pokud klient nemá ve smlouvě sjednánu nějakou výjimku), kdy se jakoby sjednává nová smlouva.

Výhodou krátké fixace je mnohem nižší úroková sazba, nevýhodou nejistota do dalších let. Je výhodná pro ty, kdo v blízké budoucnosti očekávají nějakou vyšší finanční částku, kterou by mohli použít k umoření hypotečního úvěru. Může jít o skončené stavební spoření, dědictví, vyšší příjem a podobně. Proto si klienti nejraději volí jako rozumný kompromis fixace na tři a pět let.

Po skončení fixační doby

Přibližně měsíc před skončením sjednané fixace banky klientům zasílají oznámení s nabídkou nové úrokové sazby. V praxi banky používají dva přístupy. Někde je u všech klientů vyžadováno podepsání dodatku ke smlouvě, takto to funguje například v Komerční bance. Některé banky své klienty k návštěvě pobočky a k podpisu dodatku nenutí, v případě, kdy klient s novou sazbou souhlasí, bude použita automaticky. Příkladem je Česká spořitelna. Dodatek je však nutné sepsat v případě, kdy si klient chce zvolit jinou délku fixace než jakou měl doposud. Ne všechny banky však takovou změnu původní délky fixace umožňují. V takovém případě pokud má klient ve smlouvě sjednanou například pětiletou fixaci, bude mu i nová sazba fixována znovu přesně na pět let, vybírat si nemůže. Volnou volbu fixace nabízejí například všechny tři největší hráči na trhu Komerční banka, Hypoteční banka (tj. ČMHB), Česká spořitelna, ale i další. 

Nová úroková sazba

Banky samozřejmě tvrdí, že klientům nabízejí aktuálně platnou sazbu stanovenou s ohledem na situaci na finančních trzích a na vývoj tržních úrokových podmínek. Zároveň kontrolují rizikovost klienta tak jako na počátku, zohledňují také jeho platební morálku, tedy zda v minulosti řádně a bez problémů splácel. Čím je klient pro banku „výhodnější“ a méně rizikový, tím lepší sazbu získá. Ovšem jak bude tato sazba výhodná?

Jak se nenechat připravit o nemovitost. Čtěte ZDE.

Někdy banky prohlašují, že si svých stávajících klientů váží a dávají jim ještě nižší úrokové sazby než těm novým. Někteří majitelé hypoték se však mohli osobně přesvědčit, že tomu tak vždy není. Jelikož nemají příliš možností, jak se tomu bránit, banka jim může nabídnout bez ostychu sazbu mnohem vyšší než tu, kterou propaguje v médiích s cílem získat nové klienty. Na to mohou již brzy doplatit ti, kdo podlehli marketingovým akcím bank a sjednali si loni hypotéku s velmi výhodnými ročními sazbami. Ty občas poklesly až pod 3 % a také v současnosti se tyto hodnoty opět vracejí na trh. Stávající klienti, kterým končí fixace, však mohou jen stěží znovu očekávat takto výhodnou sazbu.

Jak se bránit

Pokud vám banka nabízí nevýhodnou úrokovou sazbu, řešení je jediné: nenechte se odbýt. Jděte vyjednávat s pracovníkem banky, který úvěrový případ řeší a pokud se nedohodnete, pokračujte na „vyšších místech“. Každá banka má nějaké oddělení, kam se mohou klienti obracet se svými stížnostmi. Šance na úspěch není jistá, každý případ se posuzuje individuálně, ale vzájemným vyjednáváním se lze dobrat alespoň kompromisu. 

Předseda Komise pro hypoteční obchody České bankovní asociaci Pavel Kühn radí: „Pokud klient potřebuje cokoli vysvětlit v souvislosti se změnou sazby, primárně se obrací na pobočku, která vede jeho hypoteční úvěr, a to až po její vedoucí pracovníky. Pokud ani zde není spokojen, mají banky útvary, které řeší připomínky klientů ke službám banky. Bohužel nejsou shodného názvu, někde je to útvar ombudsmana, někde kontrolní útvar a podobně.“

Nechtějí vám vyjít vstříc? Jděte jinam!

Existuje ještě další řešení a tím je refinacování. To znamená, že je hypotéka splacena nějakým jiným úvěrem. V tomto případě přichází v úvahu nejspíše jiná hypotéka, nebo úvěr ze stavebního spoření. Při takovém řešení je však třeba počítat s dalšími náklady, finančními i časovými, návštěvy katastru nemovitostí nevyjímaje.

Chcete hned bydlet ve svém? Která banka vám poskytne nejvýhodnější hypotéku? Čtěte speciální přílohu iDNES Hypotéky.

Setkali jste se s neférovým jednáním banky, kdy vám novou úrokovou sazbu po skončení fixační doby stanovila příliš vysokou? Jak jste se proti tomu bránili? Byli jste úspěšní?