Neděle 19. září 2021, svátek má Zita
  • schránka
  • Přihlásit Můj účet
  • Neděle 19. září 2021 Zita

Jak si zajistit bezpečí u prodeje nemovitostí?

Prodej či koupě nemovitosti bývá dost často poměrně velkou psychickou zátěží pro obě smluvní strany. Cena nemovitosti mnohdy zahrnuje celoživotní úspory a právní úprava je v této oblasti poměrně složitá. Do hry navíc vstupuje nutná součinnost s procedurami katastrálního úřadu a výsledkem je komplikovaný propletenec na sebe navazujících kroků. Největším problémem ovšem bývají převody peněz za předmětnou nemovitost. Víte, jaké existuje kompromisní řešení přijatelné pro obě strany?

Nemá smysl zde zmiňovat problematiku střetu nabídky a poptávky a odrazme se od okamžiku, kdy se smluvní strany dohodly na předmětu nemovitosti a odsouhlasily si prodejní cenu. Pak nastává poměrně nepopulární sled administrativních opatření, který stojí obě strany čas i peníze, avšak bez nich by k vlastnímu převodu vůbec nemohlo dojít.

Před podpisem kupní smlouvy si raději prověřte vztahy k předmětné nemovitosti

Přestože vám připadá prodávající jako dostatečně důvěryhodná osoba, tak nešetřete čas i peníze a běžte si jeho slova potvrdit na katastr nemovitostí. Zejména jde o potvrzení faktu, že prodávající je skutečným vlastníkem nemovitosti, popřípadě, že nemovitost vlastní pouze on sám. Může se totiž stát, že kromě něho jsou majiteli nemovitosti i další osoby a v takovém případě se bez jejich souhlasu převod nemovitosti neobejde.

NENECHTE SI UJÍT
Dům, byt, nemovitost
Jaká doba splatnosti úvěru je nejvýhodnější?
Při sjednávání úvěru se musíte rozhodnout, jak dlouho jej budete splácet. Na první pohled se zdá, že kratší doba splatnosti je výhodnější. Je tomu ale skutečně tak?

Žena
Ženské a mužské zbraně v práci
Myslíte si, že ženy USPĚJÍ V KARIÉŘE díky kráse a takzvaným ženským zbraním? Odborníci tvrdí, že něco takového neexistuje. Úspěšní lidé si tak jisti nejsou.


Salám
Klam číslo 1: falešné uzeniny
Falešné značkové oblečení známe z razií obchodní inspekce na tržištích. Ale jak vypadají falešná vína nebo falešné uzeniny? A kde se berou?

Kromě této naprosto zásadní informace je vhodné se informovat o případné existenci nějakých věcných břemen nebo dokonce zástavních práv. V praxi může jít o velmi pestrou paletu situací, které mohou kupujícímu významnou měrou znepříjemnit využití vlastnických práv. Kupříkladu může jít o povinnost poskytnout pozemek k průjezdu vozidel apod. Dalším zásadním problémem může být na nemovitosti váznoucí zástavní právo.

Kromě toho je před sepsáním kupní smlouvy dobré si ověřit, zda s vyhlédnutou nemovitostí neprobíhají paralelně jiné majetkové transakce. Jinými slovy řečeno, zda prodávající není podvodník a neprodává předmět převodu paralelně ještě někomu jinému s cílem zinkasovat kupní cenu dvakrát. Všechny tyto informace by si kupující ve vlastním zájmu měl potvrdit na katastrálním úřadě, v jehož obvodu se předmětná nemovitost nachází.

Dobrá kupní smlouva je základem bezproblémového převodu

Vlastní kupní smlouvu si mohou obě smluvní strany zhotovit samy, avšak stojí za uvážení, zda se to v případě nemovitosti skutečně vyplatí. Sestavení obsahu smlouvy by spíše měl mít na starosti odborník, nejčastěji právník popřípadě notář, neboť kvalita by měla být na prvním místě. Samozřejmě jde o výdaj vyčíslitelný v tisících, avšak v konečném důsledku může znamenat třeba i miliónovou úsporu.

Potřebný počet exemplářů kupních smluv s podpisy ověřenými notářem a návrh na povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí se předloží příslušnému katastrálnímu úřadu. Nyní je na tahu katastrální úřad, který prověří všechny náležitosti převodu a vydá rozhodnutí. Ve většině případů samozřejmě převod provede, avšak výjimkou nejsou ani z nejrůznějších příčin zamítnuté převody.

Podepsání kupních smluv a návrhů na vklad bývá zpravidla okamžikem střetu smluvních stran ohledně okamžiku zaplacení kupní ceny. Prodávající se snaží minimalizovat svoje riziko a ze svého pohledu bude požadovat zaplacení kupní ceny při podpisu kupní smlouvy a návrhu na vklad. Kupující pravděpodobně přijde s protinávrhem, že by bylo vhodné počkat na skutečné posvěcení celé transakce prostřednictvím povolení vkladu na katastru. Jde o protichůdné požadavky, které se opírají o základní zásady týkající se převodu nemovitostí:

· Zaplacení kupní ceny za předmětnou nemovitost nevede k faktickému převodu vlastnictví. Ten je uskutečněn pouze povolením vkladu vlastnického práva.
· Naopak nezaplacení kupní ceny neznamená neplatnost převodu vlastnictví, pokud k němu již došlo.

K odstranění časového nesouladu mezi povolením vkladu a zaplacením kupní ceny je třeba využít třetí osoby

Ať už bude třetí osobou jakákoli instituce, tak princip této transakce zůstává stejný. Kupující skládá zpravidla v den podpisu smluv u třetí osoby kupní cenu. Následně jsou doručeny příslušné dokumenty na katastrální úřad. Během rozhodovací lhůty zůstávají peníze u třetí osoby. V případě, že katastr povolí vklad na kupujícího, nic nebrání vyplacení kupní ceny prodávajícímu a celá transakce je uvolněním peněz ukončena. V opačném případě (katastr nepovolí vklad) tedy nedochází k převodu vlastnického práva na kupujícího a není splněna základní podmínka pro uvolnění peněz ve prospěch prodávajícího. Naopak je v takovém případě logické, že peníze jsou k dispozici zpět kupujícímu (fakticky nic nekoupil).

Aktuální ceny bytů a nájemného v České republice vám přináší exkluzivní projekt serveru iDNES a společnosti Institut regionálních informací. Více na CENYBYTU.IDNES.CZ

Třetí osobou bývá nejčastěji banka nebo notář

Třetí osoba fakticky zřizuje takzvaný svěřenecký účet, z něhož uvolní vinkulované prostředky v případě, že budou splněny ve smlouvě stanovené podmínky. Aby mohlo skutečně dojít k vyplacení kupní ceny ze svěřeneckého účtu, musí být uzavřena trojstranná smlouva mezi správcem, složitelem (kupujícím) a beneficientem (prodávajícím). V této souvislosti lze doporučit, aby svěřenecká smlouva byla uzavřena společně se smlouvou kupní nebo je vhodné si alespoň ověřit, že problematika uvolnění kupní ceny má v obou vzájemně provázaných smlouvách stejné podmínky.

Při výběru správce svěřeneckého účtu bychom měli postupovat poměrně obezřetně, neboť hladký průběh transakce vyžaduje určitou znalost právní problematiky. Správce samozřejmě musí kvalifikovaně posoudit, zda podmínky ve svěřenecké smlouvě jsou skutečně splněny a nastaly rozhodující skutečnosti pro uvolnění finančních prostředků. Na druhé straně takový komfort něco stojí a výše odměny pro správce se odvíjí od výše svěřeného depozita.

Notář bývá dražší než banka, u banky lze sjednat individuální provizi

Co se týče ceny za svěření peněz a jejich vyplacení oprávněnému na základě ověření rozhodných listin, postupují notáři dle obecných tarifních podmínek. Jako základ pro výpočet odměny slouží objem svěřených prostředků. Platí ovšem vztah, že čím vyšší obnos dáváme do úschovy, tím menší procento ze svěřené částky si notář účtuje jako odměnu. Kupříkladu u částky jeden milión korun by činila výše odměny pro notáře 5 600 Kč, avšak je třeba ještě počítat s navýšením o devatenáctiprocentní sazbu DPH, tedy 6 664 Kč. Zjednodušeně řečeno si u této částky naúčtuje notář odměnu ve výši 0,66 procenta ze svěřené částky.

Je novomanželská půjčka za 2 % ideální?
Více ZDE.

Pověření banky jako správce svěřeneckého účtu nepatří mezi obvyklé transakce a z toho důvodu jej banky nemívají v sazebníku. U většiny bank najdeme pouze zmínku, že odměna za otevření svěřeneckého účtu závisí na individuálním posouzení případ od případu. Lze v této souvislosti zájemcům doporučit, aby si jako odrazový můstek pro jednání spočítali tarifní poplatek u notáře a tlačili banku do výhodnějších podmínek. Obecně platí, že bankovní poplatek by měl být nižší než odměna notáře. Výši odměn notáře v závislosti na svěřeném objemu finančních prostředků najdeme v Sazebníku odměny notáře za úkony notářské činnosti 196/2001.

V podmínkách může být i přímé zaplacení daně z převodu nemovitosti

Převody nemovitostí podléhají dani z převodu nemovitostí. Její sazba činí tři procenta a poplatníkem je prodávající, zatímco kupující zůstává v pozici ručitele. Jednou z podmínek smluvních stran může být také přímé zaplacení daně z převodu nemovitosti. V praxi to vypadá tak, že správce vkladu nezaplatí celou úhradu ve prospěch prodávajícího, nýbrž platbu rozdělí ve prospěch finančního úřadu (daň z převodu) a zbytek poukáže na účet prodávajícího. Tato podmínka je výhodná zejména pro kupujícího, neboť ten má jistotu, že dojde k zaplacení této daně a zároveň se zbavuje svého ručení vůči úhradě této daně.

V současné době se stále více převodů nemovitostí zajišťuje prostřednictvím třetí osoby. Jde o elegantní a bezpečné řešení, které odradí jakoukoli smluvní stranu od nekalých úmyslů. Samozřejmě se ovšem musíme smířit s tím, že tato služba něco stojí.

Využíváte služeb správců vkladu? Obracíte se spíše na notáře nebo jdete do banky? Těšíme se na vaše názory a náměty. 
 
 

Autor:
  • Nejčtenější

Zaměstnanci i OSVČ s více dětmi dostanou od státu daňovou vratku

Díky daňové novele se během letošního roku zvyšuje daňové zvýhodnění na druhé a další děti. Vyšší daňové zvýhodnění se...

Před patnácti lety měl odvahu. Nejen díky tomu je dnes na špičce v oboru

Svoje první vlastní víno vyrobil v 17 letech, ale jen pro domácí potřebu. Dnes je Petr Marcinčák největším biovinařem v...

Kvůli pandemii nemohly podnikat, a tak přišly s novým nápadem

Během pandemie koronaviru musely omezit svá fungující podnikání. Daly hlavy dohromady a založily firmu Nosafro,...

Průměrná sazba hypoték roste, nelítostně zamíří k hranici 3 %

Hypotéky dál zdražují. Průměrná úroková sazba vzrostla v srpnu o dalších devět bazických bodů na 2,32 % p.a. Objemy...

{NADPIS reklamního článku dlouhý přes dva řádky}

{POPISEK reklamního článku, také dlouhý přes dva a možná dokonce až tři řádky, končící na tři tečky...}

Služba státu má přesná pravidla. Co čeká ty, kteří zvolí služební poměr

Představa úředníků shrbených nad prací jako ve filmu Katakomby s Vlastou Burianem, kde už jen přítomnost nadřízeného...

Nesmysly o inflaci v Česku. Znovu bude nízká, uvidíte, tvrdí ekonom Michl

Premium ČSÚ zveřejnil, že inflace je nejvyšší od roku 2008, 4,1 %. Hned v pátek jsem k tomu vydal v MF DNES článek „Nebojte se...

Chci přidat 20 tisíc. Generaci Z kuráž nechybí, s trpělivostí už je to horší

Premium Sedmatřicetiletý Libor vede pobočku banky v krajském městě. Za poslední měsíce přijal několik mladých lidí, dvacátníků...

Hladovění je to nejlepší, co pro sebe lidé mohou udělat, říká neurolog

Jde o největší problém současné medicíny, a to bez ohledu na covid-19 - Alzheimerova nemoc, nejčastější typ demence....

  • Další z rubriky

Refinancování hypoték mimo výročí fixace dříve či později zdraží

Refinancování hypoték v Česku sílí každým měsícem. Důvodem jsou obavy z rostoucí inflace a zvyšování úroků u hypoték,...

HYPOTÉKA krok za krokem: na co se teď připravit a s čím počítat

Premium Jen málokdo má na svém účtu několik milionů korun, za které by si mohl koupit vlastní nemovitost. Hypotéka tak pro...

Pozemek pořídíte i na hypotéku. Ovšem ne každý

Rozhodli jste se pro pořízení rodinného domu. Toužíte ale po novostavbě, která bude podle vašich představ. V tom...

Přestože úrokové sazby rostou, zájem o hypotéky nepolevuje

Průměrná úroková sazba překročila po šesti měsících hranici 2 %. V květnu banky půjčovaly hypotéky s průměrnou sazbou...

Gabriela Soukalová je poprvé maminkou, narodila se jí holčička

Bývalá biatlonistka Gabriela Soukalová (31) se stala maminkou. S partnerem Milošem Kadeřábkem přivítala moderátorka na...

Když dva jsou málo. 5 pravd o sexu ve třech, které vám zatím nikdo neřekl

Premium Sex ve třech. Někdy o něm snil kdekdo z nás. Pojďme ovšem pohlédnout pravdě do očí. Pokud do své ložnice přizvete další...

Začalo to jako chřipka, pak vzal Tereze meningokok nohy a zničil ledviny

Před čtyřmi lety si Tereza myslela, že nastydla na kole. Jenže druhý den už ležela na JIP a kvůli meningokokové infekci...

Žena nemá žádné kamarádky, aby nesváděla svou postavou jejich partnery

Sedmadvacetiletá Moriah Millsová z Georgie se živí jako modelka a na své křivky je velmi hrdá. Nepodstoupila údajně...

Probudila mě bolest nehtů. Od té doby nemohu chodit, říká Alfred Strejček

Už téměř čtyři roky je Alfred Strejček (79) zcela odkázaný na péči druhých. Herci, recitátorovi, moderátorovi a...