Co může snížit cenu bytu či domu a jak se bránit, abyste neprodělali

aktualizováno 
Při koupi nemovitosti se lidé řídí hlavně emocemi a podceňují technický stav. Když se objeví závady, málokdo se zabývá jejich reklamací. Přitom třeba za poškrábaná okna, špatný komín nebo dokonce nefungující troubu můžete získat slevu z kupní ceny nebo i peníze zpět.

Nejčastěji využívaná forma reklamace vad nemovitosti je takzvaná dodatečná sleva z kupní ceny. Ilustrační snímek | foto: Profimedia.cz

Třetina Čechů vůbec netuší, že vady bytu či rodinného domu mohou reklamovat. Vyplynulo to z nedávného průzkumu agentury Response Now pro společnost Zdravá nemovitost. Přitom pokud prodávající o vadách dopředu řádně neinformoval, může kupující zpětně získat slevu z původní ceny či v závažném případě zcela odstoupit od kupní smlouvy.

Zkušenost s reklamací rodinného domu má pan Martin, který si přes realitní kancelář pořídil dvoupatrovou dřevostavbu se zahradou za 2,5 milionu korun. Nedlouho po nastěhování si všiml, že se samovolně otevírají dveře v patře a odchylují se palubky na krbu. Pak objevil ještě několik dalších závad, o kterých mu původní majitel ani realitní kancelář nic neřekli. A tak se po třech měsících raději obrátil na odborníky v oblasti prověřování nemovitostí.

Nejvýhodnější hypotéka?

Porovnejte si nabídky bankovních úvěrů online a vyberte ten nejlevnější. 

Výsledky technického posouzení stavu dřevostavby byly katastrofální. Budova měla závažný statický problém, celé patro bylo oddělené od původní konstrukce a jeho sesuv byl zastaven jen díky dobrým základům komínu, na kterém celé patro drželo. Dům byl ve svahu a jeho základy nerovné, patro se tak mohlo kdykoliv zřítit. Pan Martin nakonec situaci vyřešil s pomocí advokáta tak, že odstoupil od kupní smlouvy. Své peníze získal zpět.

Z původních šesti měsíců je pět let

Pro nárok na reklamaci není důležité stáří nemovitosti, ale datum jejího zakoupení a skutečnost, zda kupující v okamžiku koupě věděl nebo mohl tušit, že nemovitost dané vady vykazuje. 

„Pokud vás prodávající před koupí nemovitosti neinformoval o jejím skutečném technickém stavu a vy jste následně objevili vady, můžete nemovitost reklamovat. Svůj nárok přitom můžete uplatit až do pěti let od podpisu kupní smlouvy, jestliže jste nemovitost zakoupili po 1. lednu 2014,“ říká Michal Flachs, zakladatel společnosti Zdravá nemovitost, která pomáhá lidem s prověřením a reklamací vadných nemovitostí.

Nový občanský zákoník posílil od ledna 2014 práva kupujících a prodloužil lhůtu pro uplatnění reklamace z dřívějších šesti měsíců na současných 5 let od uzavření kupní smlouvy. Řada vad se viditelně projeví až s delším časovým odstupem.

Klamavé formulace ve smlouvách nevadí

V kupních smlouvách se často objevují formulace a doložky, které v kupujícím vytváří dojem, že prodávající za stav prodávané nemovitosti neodpovídá, a nebude ji tak v budoucnu možné reklamovat. Jde například o věty:

  • Nemovitost se kupujícímu přenechává, jak stojí a leží.
  • Kupující nabývá nemovitost ve stavu, v jakém se nachází ke dni podpisu kupní smlouvy. 
  • Kupující měl možnost všechny vady předmětu koupě v předstihu zjistit.
  • Kupující byl seznámen s technickým (faktickým) stavem nemovitosti.

Tyto formulace, až na výjimečné situace, ale prodávajícího odpovědnosti nezbavují. Kupující tak může případnou reklamaci uplatnit i tak.

Tři miliony za shnilé stropy?

Ani do pěti let ale nemusíte technické závady objevit. „Lidé si většinou chtějí nechat odborně prověřit poměrně banální závady, které jim vadí, protože jsou viditelné. Vedle toho však přehlížejí řadu významnějších problémů a rizik, která se mohou naplno projevit až za více let,“ vysvětluje Michal Flachs. 

Přibližuje nedávný případ klienta, který chtěl reklamovat poškrábaná okna a nefunkční troubu v řádu několika desítek tisíc korun. „Následně jsme při technické inspekcí zjistili, že dům má shnilé stropy a závažné statické problémy s přetížením objektu a absencí železobetonového věnce. Výše poskytnuté slevy z kupní ceny nakonec převyšovala tři miliony korun,“ říká Flachs.

Ovšem častou praxí je, že když reklamujete jeden problém, prodávající obvykle trvá na uzavření dohody, kterou se do budoucna vzdáte jakékoli možnosti případné další reklamace. Pokud na takovou dohodu přistoupíte, možné další opravy tak zaplatíte už z vlastní kapsy.

Jak reklamovat

Reklamovat vady nemovitosti můžete ze zákona třemi způsoby. Nejčastěji využívaná je takzvaná dodatečná sleva z kupní ceny. „Její výše vždy závisí na závažnosti zjištěných závad a předpokládaných nákladů na jejich opravu. V průměru se jedná zhruba o 10 až 20 procent z kupní ceny,“ uvádí Michal Flachs.

Další možností je zajištění opravy a odstranění vad na náklady prodávajícího. Nebo potom odstoupení od kupní smlouvy a vrácení peněz. Odstoupení je však možné jen v případě, kdy jsou objevené vady natolik závažné, že by změnily rozhodnutí kupujícího pro nákup dané nemovitosti, pakliže by byl o nich dopředu informován.

Autor:

24. - 25. 5. proběhnou volby do Evropského parlamentu v České republice.
Celkem kandiduje 39 uskupení. S výběrem vám může pomoci volební kalkulačka.
Inventura hlasování zjistí, ke kterému současnému poslanci máte nejblíže.

Nejčtenější

První koloběžku mu vyrobil tatínek, dnes mají obrat 120 milionů

Marek Kostka otec, Marek Kostka syn

Rodinná firma KOSTKA – kolobka vyrostla společně se stále rostoucí oblibou koloběžkování. Své produkty, které si od...

O penzijní spoření se v Česku zvedá zájem. Účastnické fondy vynášejí

ilustrační snímek

Češi začínají brát spoření na důchod opět víc do svých rukou. Zvedá se zájem o doplňkové penzijní spoření v...

Peníze z fondu jde vybírat kdykoli. Zrušit rovnou i smlouvu je chyba

ilustrační snímek

Investiční odborníci se shodují, že nejčastější chybou tuzemských investorů je, když prodávají své nakoupené podílové...

Mladé Čechy láká práce v zahraničí, rychleji se tam dočkají povýšení

ilustrační snímek

Téměř polovina mladých lidí se stěhuje do zahraničí za kariérním růstem. To odhaluje nejnovější průzkum HSBC Expat...

Dohoď mi lepší job, kamaráde. Lidé si práci často hledají díky známým

ilustrační snímek

Hledáte dobrou práci? A už jste rozhodili sítě? Podle průzkumu poradenské společnosti Randstad mezi českými zaměstnanci...

Další z rubriky

Do domu mu investovala 300 tisíc, po rozchodu jí nevrátil ani její notebook

ilustrační snímek

Plánovanou svatbu zrušili. Jenže ona mezitím financovala opravy jeho nemovitosti. Je bývalý partner povinen vrátit...

Jak s úspěchem prezentovat a neotrávit posluchače

ilustrační snímek

Schopnost předstoupit před větší skupinu lidí a přesvědčit je o svém názoru nebo je získat pro určité rozhodnutí, neumí...

Šest varovných signálů, které upozorní, že je čas změnit zaměstnání

ilustrační snímek

Přemýšlíte, zda byste neměli změnit zaměstnání, ale nejste si správností svého rozhodnutí zcela jisti? Není divu,...

Platy státních zaměstnanců skokově vzrostou! Výrazněji si polepší nejhůře placen...

Platy státních zaměstnanců skokově vzrostou! Výrazněji si polepší nejhůře placen...

Kurzy.cz Platy státních zaměstnanců skokově vzrostou! Výrazněji si polepší nejhůře placení lidé Školníci, kuchařky nebo knihovní...

Advantage Consulting, s.r.o.
MONTÉR - VÝTAHY

Advantage Consulting, s.r.o.

nabízený plat: 25 000 - 30 000 Kč

Najdete na iDNES.cz