Nájem vzniká písemnou smlouvou, která vymezuje vzájemná práva a povinnosti smluvních stran. Nájemce se zavazuje platit nájemné a pronajímatel přenechává byt do dočasného užívání nájemci.
Na uzavření smlouvy se můžete dohodnout i pouze ústně. Podle občanského zákoníku může neplatnost ústní smlouvy namítat pouze nájemce. Ve vztahu s pronajímatelem se totiž považuje za slabší smluvní stranu a vztahuje se na něj zvláštní právní ochrana.
„Pokud se stěhujete do nájemního bytu, vždy trvejte na písemné smlouvě. Lépe ošetří vzájemné vztahy mezi pronajímatelem a nájemcem a může vás ochránit před případnými spory,“ radí vedoucí právního oddělení dTestu Petr Šmelhaus.
Pět nejčastějších mýtů o nájemním bydlení uvádíme na pravou míru ve spolupráci s odborníky z dTestu.
1. K trvalému pobytu potřebuji souhlas
Evidence v místě, kde skutečně bydlíte, není nutností, má ale řadu výhod. Usnadňuje přebírání pošty i komunikaci s úřady a může být důležitá například pro získání parkovací karty nebo zápis dítěte do školky.
Ke zřízení trvalého bydliště v nájemním bytě nepotřebujete souhlas pronajímatele. Pokud máte nájemní smlouvu, předložíte ji na městském nebo obecním úřadě, vyplníte přihlašovací lístek, a uhradíte správní poplatek ve výši 50 korun.
Nahlášení trvalého pobytu vám dokonce majitel nemůže ani zakázat, ze zákona není možné takto nájemce omezovat. I kdyby bylo toto ustanovení ve smlouvě, je neplatné a nepřihlíží se k němu.
„Otázkou ovšem je, zda by pak pronajímatel u smlouvy sjednané na dobu určitou nedal později přednost jinému nájemci, který zřízení trvalého pobytu nebude požadovat. Nebo může znepříjemňovat bydlení tak, že nájemce sám z bytu raději odejde. Proto je lepší zkusit se s pronajímatelem na nahlášení trvalého pobytu domluvit,“ doporučuje ředitelka spotřebitelské organizace dTest Eduarda Hekšová.
2. Majitel může libovolně zvyšovat nájemné
Zvyšování nájmu bývá ve smlouvách nejčastěji upraveno takzvanou inflační doložkou. Znamená to, že nájemné se jednou ročně zvyšuje podle míry inflace. Aby byla doložka platná, musí v ní být jednoznačně uvedeno, kterou konkrétní inflací se řídí, tedy například jedním z indexů spotřebitelských cen zveřejňovaných Českým statistickým úřadem a musí být určeno datum, ke kterému bude ke zvyšování nájemného docházet. Smlouva také může zvyšování nájmu zcela vyloučit.
Pokud ve smlouvě není zvyšování nájmu nijak upraveno, postupuje se podle občanského zákoníku. Pronajímatel se může na nájemce obrátit s písemným návrhem na zvýšení nájemného nejdříve po roce od posledního zvýšení. Zároveň celkové zvýšení za poslední tři roky nesmí přesáhnout 20 %. Jestliže nájemce do dvou měsíců návrh neodsouhlasí, může se pronajímatel obrátit na soud, pro soud však už limit 20 % neplatí.
„Platby za služby spojené s užíváním bytu by měly odpovídat skutečným nákladům, mohou se tedy zvyšovat jen při růstu cen. Vzhledem k rostoucím cenám energií lze očekávat, že pronajímatelé budou nájemcům zvyšovat zálohy či platby na elektřinu a plyn,“ dodává Eduarda Hekšová.
3. Kdykoli a bez důvodu můžu dostat výpověď
Zatímco nájemce může smlouvu vypovědět i bez důvodu, pronajímatel pouze z důvodů vyjmenovaných v občanském zákoníku. V případě smlouvy na dobu určitou je to pouze pokud má být byt vyklizen z důvodu veřejného zájmu nebo v případě, kdy nájemce hrubě porušuje své povinnosti vyplývající z nájmu, například déle než tři měsíce neplatí nájemné a služby, poškozuje byt nebo dům nebo způsobuje obtíže pronajímateli či sousedům.
U nájmu na dobu neurčitou může navíc majitel bytu smlouvu vypovědět, pokud byt potřebuje užívat on sám nebo manžel v případě rozvodu, nebo jeho příbuzný či příbuzný manžela. Tuto potřebu musí pronajímatel prokázat.
Pokud s výpovědí nesouhlasíte, můžete se obrátit na soud, a to nejpozději do dvou měsíců ode dne, kdy jste ji obdrželi. Soud zkoumá, zda jsou skutečnosti uváděné pronajímatelem pravdivé a představují zákonný důvod k výpovědi z nájmu. Pokud je důvodem nezaplacení nájemného nebo plateb za služby, lze snadno dokázat, zda a kolik nájemce platil či neplatil. Jestliže je důvodem takzvané hrubé porušení povinností ze strany nájemce, není situace jednoduchá.
„Soud může dospět k závěru, že i když jsou skutečnosti tvrzené pronajímatelem pravdivé, nedosahují takové intenzity, že je lze považovat za hrubé porušení povinností. O neoprávněnosti výpovědi soud rozhodne i v případě, že během soudního řízení zjistí, že výpověď je z nějakého důvodu neplatná. Například tehdy, jestliže neobsahuje poučení o právu nájemce podat žalobu o přezkum její oprávněnosti,“ vysvětluje Eduarda Hekšová.
4. Všechny opravy hradím sám
Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy, které vymezuje nařízení vlády jednak věcně a jednak podle výše nákladů na opravu. Na základě věcného vymezení se za drobné opravy považují například opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy a výměny vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů nebo zásuvek rozvodů datových sítí. Dále pak opravy odsavačů par, digestoří, sprch, umyvadel, výlevek či van. Drobnou opravou podle výše nákladů se rozumí všechny opravy do 1 000 Kč.
Zároveň nařízení stanovuje roční limit oprav hrazených nájemcem. V případě, že součet nákladů za drobné opravy přesáhne v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se nepovažují za drobné opravy a nájemce je hradit nemusí.
Jestliže se oprava nepovažuje za drobnou, musíte se obrátit na pronajímatele. Pokud ten bez zbytečného odkladu nekoná, můžete poškození nebo vadu odstranit sami a žádat náhradu odůvodněných nákladů.
„Je nezbytné dávat pozor na situace, kdy hrozí další škoda, typicky prasklé stoupačky. V takových případech je to nájemce, kdo musí zajistit bezodkladné odstranění závady, i kdyby nespadala pod drobné opravy. Pak má ale nárok požadovat po pronajímateli proplacení uhrazené částky,“ upozorňuje Eduarda Hekšová.
5. Pronajímatel může kdykoli vstoupit do bytu
Vlastník bytu má právo přístupu do bytu ve dvou situacích. Jestliže to vyžaduje technický stav nemovité věci, tj. potřeba její opravy nebo údržby, nebo pokud to vyžadují právní okolnosti. Právní okolností je například povinnost nájemce umožnit vlastníkovi vstup do bytu nebo domu v době tří měsíců před skončením nájmu, a to za účelem prohlídek dalších zájemců.
Obvykle si pronajímatel nechává klíč od vašeho bytu pro naléhavé situace (havárie vody, plynu apod.). „Vhodnou praxí je při předání bytu převzít svůj svazek klíčů a pronajímatelův svazek zapečetit do obálky, přes kterou se obě strany smlouvy podepíšou, aby bylo znatelné, zda pronajímatel pečeť porušil, či nikoliv,“ doporučuje ředitelka dTestu.
