Někteří pronajímatelé si ve smlouvě stanoví, že se k nájemníkovi nesmí do bytu nikdo bez jeho souhlasu přistěhovat. Mají na to právo?
Zákon rozlišuje dva základní případy, kdy se počet osob žijících v bytě, může zvýšit. Jedním z nich je podnájem části bytu, druhým je přijetí nového člena do domácnosti nájemce – typicky například nastěhování přítelkyně. V obou případech není souhlas pronajímatele vyžadován, pokud nájemce v bytě dále bydlí, a tedy zákaz takového nastěhování zakotvený v nájemní smlouvě nemá žádné účinky.
Může si ale nájemník vzít do bytu bez souhlasu pronajímatele kohokoliv?
U přijetí nového člena domácnosti je možnost omezena jen na přijetí takových osob, které jsou nájemci blízké. Nebo si nájemce může vzít do bytu známého či známou, pokud se tyto osoby dostanou do tíživé situace.
Můžete to přiblížit na konkrétních příkladech?
Tak například, pokud si chce nájemce přistěhovat do bytu svou přítelkyni, pak souhlas pronajímatele nepotřebuje. A to ani v situaci, že si takový souhlas pronajímatel vymínil ve smlouvě. Do domácnosti přitom může přijmout i například kamarádku či kamaráda, kteří se kvůli rozpadu vztahu museli akutně odstěhovat ze svého bydliště a nemají nyní jinou možnost ubytování, případně ani prostředky na ubytování a teoreticky by hrozilo, že skončí bez střechy nad hlavou – jde tedy o poskytnutí jakéhosi útočiště v nouzových případech. Tedy zcela určitě o případ hodný zvláštního zřetele, kdy souhlas opět nájemce nepotřebuje. V případech, kdy nejde o osoby blízké nebo takové zvláštní případy, však souhlas nutný bude, nestanoví-li to smlouva jinak.
Martin Kostrhoun
|
A co když nájemce v bytě vůbec nebydlí, může dát klíče někomu jinému, aby byt užíval?
V případech, kdy nájemce v bytě vůbec nebydlí, je z logiky věci vyloučeno, aby mohl přijímat nové členy domácnosti. Pokud by měl někdo nový začít byt užívat, jednalo by se nutně o podnájem, kde je souhlas pronajímatele nutný. Pokud ovšem takový souhlas není udělen již „dopředu“ v nájemní smlouvě.
Kromě nájemného si pronajímatel může ve smlouvě vymínit i platby za související služby. Co může nájemníkovi naúčtovat?
Nájemce je obvykle povinen hradit mimo samotné nájemné i určité zálohy na služby. V zásadě se jedná o hrazení nezbytných plnění, která pro nájemce zajišťuje v bytě pronajímatel. Výčet nezbytných služeb v nájemní smlouvě ale často absentuje, nebo je odlišný od výčtu v zákoně.
Zákon za tyto nezbytné služby považuje dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu. Dále pak zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu. Pokud nájemní smlouva obsahuje mimo výše uvedené služby i jiné, je třeba u nich zkoumat, zda je lze po nájemci oprávněně požadovat, zda z nich má nájemce nějaký prospěch, nebo zda se pronajímatel jen snaží dát všechny náklady spojené s bytem na bedra nájemci.
Jaké další platby někteří pronajímatelé vyžadují? S jakými nešvary se ve své praxi setkáváte?
Většinou jde o platby, jež má hradit vlastník bytu vůči správě domu, kterou často zajišťuje společenství vlastníků jednotek. Nejčastějším nešvarem nájemních smluv je pokus o přenesení tzv. fondu oprav, odměny výboru nebo správního poplatku na nájemce. Jsem názoru, že zejména tyto platby nemohou zatěžovat nájemce, neboť k nim primárně není ze zákona povinen, navíc z nich ani nemá žádný přímý prospěch. Mám za to, že i pokud se tyto položky v nájemní smlouvě nacházejí, nájemce nemá povinnost je hradit. Ve vyúčtování služeb s nimi nemůže být kalkulováno, vlastník je nemá právo požadovat po nájemci.
Každý nájemník musí každý rok dostat celkové vyúčtování služeb. V čem pronajímatelé chybují a co když vyúčtování nedostane nájemník včas?
Řádné vyúčtování musí být nájemci doručeno do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období, které, pokud si strany nestanoví jinak, je shodné s kalendářním rokem. Pokud tedy nájemce neobdrží řádné vyúčtování nejčastěji do konce dubna, má nárok požadovat po pronajímateli pokutu ve výši 50 korun za každý den jeho prodlení.
Kdy je však vyúčtování řádné? Co si pod tímto pojmem představit?
O řádné vyúčtování jde tehdy, pokud je z něj zřejmá výše nákladů na jednotlivé služby a tyto náklady jsou poměřeny se zálohami, které v průběhu roku nájemce uhradil. Podle judikatury Nejvyššího soudu by ve vyúčtování služeb měla být uvedena vždy cena za jednu měrnou jednotku dané služby, počet těchto jednotek za vyúčtovávané období a celkovou cenu dané služby. Pokud vyúčtování počítá i se „zakázanými“ službami, například fondem oprav, není vyúčtování řádné, protože tuto položku není povinen nájemce hradit, a výpočet přeplatku či nedoplatku je při započtení této položky tedy nutně chybný.
Jaký to může mít dopad, když pronajímatel předá nájemci vyúčtování služeb, které nesplňuje předepsané náležitosti?
Vyúčtování, které nemá předepsané náležitosti, a není tudíž řádné, nezakládá svoji splatnost a nájemce tak nemůže být v prodlení s jeho úhradou. V takovém případě by měl nájemce pronajímatele na chyby ve vyúčtování upozornit ve lhůtě 30 dnů od doručení chybného vyúčtování a má právo požadovat po pronajímateli doručení nového, skutečně řádného vyúčtování. Navíc po celou dobu právě až do doručení řádného vyúčtování se mu každým dnem zvyšuje nárok na pokutu, kterou může po pronajímateli požadovat.
Pokud pronajímatel zahrne do vyúčtování „zakázané“ služby“ a nájemce mu za ně nezaplatí, jak je to s kaucí?
Pronajímatel má sice právo tuto kauci použít na úhradu dluhů z vyúčtování. Nicméně, jak jsem uvedl, pokud není vyúčtování řádné, nemůže ani ono ponížení kauce být po právu. Nájemce má navíc právo na vrácení kauce při „skončení nájmu“, což Ústavní soud blíže specifikoval jako poslední den nájmu.
Jestliže nájemník nedostane zpět kauci při skončení nájmu, jaký to může mít dopad?
Pokud pronajímatel nevrátí nájemci celou kauci k poslednímu dni nájmu, případně když mu nedoručí k tomuto dni řádné vyúčtování služeb, ze kterého bude plynout nedoplatek nájemce, o který pronajímatel kauci poníží, pak je pronajímatel v prodlení. Nájemce má v takovém případě nárok požadovat samozřejmě samotnou kauci, a to za předpokladu, že pronajímatelem „stržené“ částky nebyly strženy řádně. Dále pak má nájemce nárok na úrok z prodlení z nevrácené kauce, jehož výše však není nijak závratná, a také na zmíněnou denní pokutu 50 korun za každý den prodlení s doručením řádného vyúčtování.
A co když se pronajímatel rozhodne dát nájemci výpověď a bude se ho tak snažit zbavit?
Nájemce je ve smluvním vztahu více chráněn, je zranitelnější smluvní stranou. Pokud pronajímatel zamýšlí dát nájemci výpověď, musí být obezřetný. Nájemce má totiž ze zákona právo být poučen, že proti výpovědi může vznést námitky a navrhnout soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná. Pokud tyto náležitosti výpověď neobsahuje, není ze zákona výpověď platná a nájemní vztah tak nebyl platně ukončen.
Nutno však říci, že podle nedávného výroku Nejvyššího soudu absence poučení o právu podat námitky tuto neplatnost výpovědi nezpůsobuje, tedy pronajímatel musí nájemce nutně upozornit ve výpovědi pouze na možnost soudního přezkumu výpovědi, ne nutně na právo podat námitky.
Samozřejmě z pozice pronajímatele bych pro úplnou jistotu radil poučit nájemce jak o možnosti soudního přezkumu, tak o možnosti podat námitky, koneckonců názory Nejvyššího soudu se časem mohou změnit. Nájemní vztah tak výpovědí skončit nemusí, není-li výpověď platná. Pokud však nájemce chce své právo využít, musí jej uplatnit u soudu žalobou do dvou měsíců ode dne, kdy mu byla výpověď doručena.
